VKGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/12

VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

BİLANÇO ANALİZİ

Kalem	2025 (TL)	2024 (TL)	Değişim	Yorum
Toplam Varlık	31,12 mlr	28,91 mlr	↑ %7,6	Aktif büyümesi var
Yatırım Amaçlı GYO	21,67 mlr	20,81 mlr	↑	Değer artışı kaynaklı
Stoklar (Toplam)	5,24 mlr	5,12 mlr	≈	Kompozisyon değişmiş
Nakit	3,15 mlr	1,77 mlr	↑ %78	Güçlü nakit artışı
Toplam Yükümlülük	6,56 mlr	5,13 mlr	↑	Vergi ve ertelenmiş gelir artışı
Özkaynak	24,56 mlr	23,77 mlr	↑	Kar eklenmiş

Rasyo	2025	2024	Yorum
Cari Oran	4,03	3,82	Çok güçlü likidite
Borç / Aktif	%21	%18	Düşük kaldıraç
Borç / Özkaynak	%27	%22	Sağlıklı yapı

Yorum:

Şirket çok düşük borçlu çalışıyor.
Aktiflerin %70’i yatırım amaçlı gayrimenkul → bilanço ağırlıklı olarak değerleme temelli.
Nakit artışı güçlü işletme nakit üretimi sayesinde.
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü (4,08 mlr TL) yüksek → değer artış kazançlarından kaynaklı.

GELİR TABLOSU ANALİZİ

Kalem	2025	2024	Değişim	Yorum
Hasılat	2,67 mlr	7,96 mlr	↓	2024’te yüksek satış vardı
Brüt Kar	1,76 mlr	1,53 mlr	↑	Marj artmış
Esas Faaliyet Karı	2,37 mlr	7,45 mlr	↓	2024’te değerleme etkisi yüksek
Net Kar	780 mn	3,98 mlr	↓	2024 olağanüstü yıl

Karlılık Marjları

Rasyo	2025	2024	Yorum
Brüt Kar Marjı	%66	%19	2025’te satış maliyeti düşük
Net Kar Marjı	%29	%50	2024’te değer artışı etkisi

Yorum:

2024 yılı büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışından beslenmiş.
2025’te değerleme kazancı 6,35 mlr → 725 mn’a düşmüş.
Net parasal pozisyon kaybı (~537 mn TL) enflasyon etkisi yaratmış.
Operasyonel kar sürdürülebilir görünüyor ancak net kar volatil.

NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ

Kalem	2025	2024	Yorum
İşletme Nakit Akışı	2,09 mlr	829 mn	Güçlü artış
Yatırım Nakit Akışı	-134 mn	-117 mn	Sınırlı yatırım
Finansman Nakit Akışı	-13 mn	-145 mn	Borç azalmış
Net Nakit Artışı	1,94 mlr	567 mn	Çok güçlü

Yorum:

Şirket karından çok daha fazla nakit üretmiş.
Stok azalışı ve ertelenmiş gelir artışı nakit yaratmış.
Değerleme kazançları nakit yaratmadığı için CFO yüksekliği olumlu.
Finansal borç neredeyse yok.

GENEL DEĞERLENDİRME

Güçlü Yönler

Çok düşük borçluluk
Yüksek likidite
Güçlü işletme nakit üretimi
Büyük varlık tabanı (21,6 mlr TL yatırım amaçlı GYO)

Riskler

Karlılık değerleme kazançlarına duyarlı
Net kar volatil
Enflasyon muhasebesi etkisi yüksek
Ertelenmiş vergi yükümlülüğü büyük

SONUÇ

Finansal açıdan çok sağlam
Ancak karlılık büyük ölçüde gayrimenkul değer artışına bağlı
Operasyonel nakit üretimi güçlü olduğu için finansal risk düşük
Bilanço temelli değerleme şirketi

ROA

	2025	2024
Net Kar	780,5 mn TL	3.975 mn TL
Toplam Aktif	31,12 mlr TL	28,91 mlr TL
ROA	%2,5	%13,7

Yorum:

2024’te yüksek ROA’nın nedeni yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışlarıdır.
2025’te ROA %2,5’e düşmüş.
Aktiflerin %70’i yatırım amaçlı gayrimenkul olduğu için aktif tabanı çok büyük → ROA doğal olarak düşük.
GYO’larda ROA genelde düşüktür çünkü varlık yoğun modeldir.

Operasyonel ROA (değerleme kazançları hariç) bakıldığında daha da düşük bir getiri görülür.

ROIC

	2025
NOPAT	≈ 1,78 mlr TL
Invested Capital	≈ 26,7 mlr TL
ROIC	%6,6

Yorum:

ROIC, ROA’dan yüksek çünkü faaliyet bazlı hesaplanır.
%6–7 bandı GYO için makul ancak çok yüksek değil.
Eğer WACC %25+ seviyesinde ise (Türkiye şartlarında) → ekonomik değer yaratımı sınırlı olabilir.
Değer artışı olmadan şirketin getiri gücü orta seviyede.

DUPONT ANALİZİ

Bileşen	2025	Yorum
Net Kar Marjı	%29	Yüksek marj
Aktif Devir Hızı	0,086	Çok düşük
Finansal Kaldıraç	1,27	Düşük borç

Dupont Yorumu:

ROE düşük çünkü:

Aktif devir hızı çok düşük (varlık yoğun yapı)
Finansal kaldıraç düşük (borç kullanımı az)

Net kar marjı yüksek görünse de bu satış hacmi düşüklüğünden dolayı sürdürülebilir büyüme yaratmıyor.

Stratejik Sonuç

Şirket finansal olarak güvenli
Ancak sermaye verimliliği zayıf
Getiri büyük ölçüde gayrimenkul değer artışına bağlı
Operasyonel getiri orta seviyede
Kaldıraç artırılırsa ROE artabilir (risk de artar)

Temel Veriler

	2025	2024
Net Kar	780,5 mn TL	3.975,5 mn TL
CFO	2.090,9 mn TL	829,1 mn TL
CFO / Net Kar	2,68x	0,21x

📊 Durum:

Net Kar: 780 mn TL
CFO: 2,09 mlr TL
CFO, karın 2,7 katı

CFO’yu artıran başlıca kalemler:

Stok azalışı (+102 mn TL)
Ertelenmiş gelir artışı (+433 mn TL)
Faiz tahsilatı (+956 mn TL)
Vergi düzeltmeleri
Değerleme kazançlarının nakit yaratmaması

Yorum:

2025’te nakit kalitesi çok yüksek.
Kar düşük olmasına rağmen işletme nakdi güçlü.
Çalışma sermayesi iyileşmesi nakit üretimini desteklemiş.

Kar – CFO Kalite Analizi

Gösterge	2025	2024	Yorum
Kar Kalitesi	Yüksek	Düşük
Değerleme Etkisi	Düşük	Çok Yüksek
Nakit Üretim Gücü	Güçlü	Zayıf
Çalışma Sermayesi Etkisi	Pozitif	Negatif

Stratejik Değerlendirme

Muhasebe karı düşük
Nakit üretimi güçlü
Kar kalitesi yüksek

Genel Sonuç

Şirketin karlılığı gayrimenkul değer artışına duyarlı.
2025 yılında operasyonel nakit üretimi güçlü.
Uzun vadeli finansal sağlamlık açısından 2025 daha sağlıklı bir yıl.

Kar – FCF Karşılaştırması

	2025	2024
Net Kar	780,5 mn	3.975,5 mn
FCF	1.957 mn	711,7 mn
FCF / Net Kar	2,5x	0,18x

2025 Analizi

FCF, net karın 2,5 katı
Şirket güçlü serbest nakit üretmiş

Çalışma sermayesi iyileşmesi
Faiz tahsilatları
Düşük yatırım harcaması
Değerleme kazançlarının sınırlı olması

Yorum:

2025’te nakit kalitesi çok güçlü.
Muhasebe karı düşük olmasına rağmen nakit yaratma kapasitesi yüksek.

Bu durum:

Borç ödeme kapasitesini artırır
Temettü potansiyelini yükseltir
Finansal riski azaltır

Gösterge	2025	2024	Değerlendirme
Kar Kalitesi	Yüksek	Düşük
Değerleme Bağımlılığı	Düşük	Çok yüksek
Nakit Dönüşüm Gücü	Güçlü	Zayıf
Finansal Sağlamlık	Artmış	Orta