YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

BİLANÇO ANALİZİ

Varlıklar Analizi

Dönen Varlıklar

• 2024: 10.747.7 milyar TL
• 2025/09: 10.922.9 milyar TL
   %1,6 artış – yatay seyir.

Başlıca değişimler:

• Ticari alacaklar sert düşmüş:
  446,3 milyon TL → 198,7 milyon TL
  → İlişkili taraflardan tahsilatlar yapılmış.
• Stoklar artmış:
  10.259,8 milyon TL → 10.675,9 milyon TL
  → Devam eden projelerde maliyet birikimi sürüyor.
• Nakit aynı seviyede (833 bin TL → 828 bin TL).

Yorum:
Dönen varlık yapısı büyük ölçüde stok ağırlıklı olup işletme döngüsü gayrimenkul projelerine bağlıdır. Alacaklardaki düşüş olumlu.

Duran Varlıklar

• 2024: 13.38 milyar TL
• 2025/09: 12.35 milyar TL
   %7,7 düşüş

Öne çıkanlar:

• Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar:
  5.56 milyar TL → 4.30 milyar TL (~1.26 milyar düşüş)
  → İştiraklerde değer kaybı + zarar payı etkisi.
• Peşin ödenmiş giderler çok düşmüş (54.6 m → 15.3 m).

Yorum:
Duran varlıklardaki düşüşün ana sebebi iştiraklerde değer düşüşü ve zarar yazılmasıdır.

Yükümlülükler Analizi

Kısa Vadeli Yükümlülükler

• 2024: 3.90 milyar TL
• 2025/09: 2.12 milyar TL
   %46 düşüş

Olumlu:

• Ticari borçların 1.89 milyar TL → 894 milyon TL’ye gerilemesi.
• Diğer borçların 593 milyon TL → 3.4 milyon TL’ye düşmesi (ilişkili taraf borçlarında düşüş var).

Bu, kısa vadeli borç baskısının ciddi şekilde azaldığını gösterir.

Uzun Vadeli Yükümlülükler

• 2024: 3.45 milyar TL
• 2025/09: 5.91 milyar TL
   %71 artış

Artış kalemleri:

• Uzun vadeli borçlar: 97 milyon TL → 598 milyon TL
• Ertelenmiş vergi yükümlülüğü: 2.55 milyar TL → 3.78 milyar TL
• İlişkili taraf ticari borcu: 0 → 524 milyon TL

Şirket kısa vadeli borçlarını azaltmış ancak uzun vadeli borç yapısına kaydırmış görünüyor.

Özkaynaklar

• 2024: 16.76 milyar TL
• 2025/09: 15.23 milyar TL
   %9 düşüş

Nedeni:

• 2025/09 döneminde 1.76 milyar TL zarar yazılması.

Sermaye artışı yapılmış olsa da dönem zararı toplam özkaynağı azaltmış.

Bilanço Genel Sonuç

• Kısa vadeli borç yükü azalmış → olumlu.
• Uzun vadeli borç ve ertelenmiş vergi yükümlülüğü hızla artmış → dikkat edilmesi gereken risk.
• İştiraklerdeki değer düşüşü bilanço kalitesini zayıflatıyor.
• Nakit seviyesi çok düşük – operasyonel kırılganlık yüksek.

GELİR TABLOSU ANALİZİ

Hasılat

• 2024/09: 1.28 milyar TL
• 2025/09: 71.3 milyon TL

%94 gelir düşüşü

Bu, şirketin dönem içinde:

• Satış teslimlerinin çok azalması,
• Yeni proje gelirlerinin sınırlı olması,

anlamına gelir.

Brüt Kar

• 2024/09: 66.9 milyon TL
• 2025/09: 71.1 milyon TL

Gelir çok azalmış olmasına rağmen brüt kâr aynı seviyede.

Bu durum stoklardan veya ilişkili işlemlerden kaynaklanan yüksek kârlılık oranı olduğunu gösteriyor.

Esas Faaliyet Karı

• 2024/09: -207 milyon TL
• 2025/09: +31.5 milyon TL

Operasyonel açıdan toparlanma var.

İştirak Zararları Etkisi

Özkaynak yöntemi kar/zararı:

• 2024/09: +24.5 milyon TL
• 2025/09: +605 milyon TL

Ama 3. çeyrekte: -233 milyon TL

İştiraklerde çeyreksel dalgalanma ve yüksek zarar var.

Finansman Giderleri

• 2024/09: 144 milyon TL
• 2025/09: 808 milyon TL

Şirketin borç yükü finansal kârlılığı baskılıyor.

Net Dönem Karı

• 2024/09: +475 milyon TL
• 2025/09: –1.760 milyon TL

Keskin bir bozulma.

Zararın nedenleri:

• Finansman giderlerindeki artış,
• Parasal pozisyon kayıpları (1.2 milyar TL düzeltmesi),
• İştiraklerdeki zararlar.

Gelir Tablosu Genel Sonuç

• Gelirler çökme seviyesinde azalmış.
• Operasyonel kârlılık toparlasa da finansman yükü ve parasal kayıplar nedeniyle devasa zarar oluşmuş.
• İştiraklerde ciddi değer erimesi var.

NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ

İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akımı

• 2024/09: 439 milyon TL
• 2025/09: 138.9 milyon TL

%68 düşüş
→ Kar zararına rağmen işletme faaliyetleri pozitif nakit yaratıyor, bu olumlu.

Nakit yaratımı:

• Kar düzeltmeleri (parasal pozisyon zararları, finansman giderleri)
• İşletme sermayesi hareketleri

Yatırım Faaliyetleri

• 2024/09: –22.5 milyon TL
• 2025/09: 0 TL

Gayrimenkul yatırım alım/satımı yok. Şirket yatırım yapmıyor.

Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akımı

• 2024/09: –416 milyon TL
• 2025/09: –138 milyon TL

Ödemeler:

• 808 milyon TL faiz ödemesi
• 438 milyon TL borçlanma girişi

Şirket borçlanarak faaliyetlerini ve faizlerini finanse ediyor.

Nakit Değişimi

Dönem sonu nakit:
833.555 TL → 828.374 TL

Nakit seviyesi çok düşük ve riskli.

Nakit Akış Genel Sonuç

• İşletme nakdi pozitif fakat borç faizleri nakdi eritiyor.
• Yatırım yok → projeler yavaşlıyor.
• Nakit seviyesi kırılgan.

GENEL DEĞERLENDİRME

Olumlu noktalar

• Kısa vadeli borç yükü büyük ölçüde azalmış.
• Esas faaliyetlerden kârlılık toparlamış.
• İşletme faaliyetleri nakit üretmeye devam ediyor.

Olumsuz / Riskli Noktalar

• 1.76 milyar TL zarar → özkaynak erimesi.
• Ciro dramatik biçimde düşmüş.
• Finansman giderleri ve parasal kayıplar çok yüksek.
• İştiraklerde büyük zarar ve değer düşüşü var.
• Uzun vadeli borç ve ertelenmiş vergi yükü hızla artıyor.
• Nakit seviyesi çok düşük.

ROA (Aktif Karlılık)

• Şirketin aktif kârlılığı –%7,4 olup aktifi değer yaratmak yerine eriten bir yapı vardır.
• Zararın ana nedenleri:
  • 808 milyon TL finansman gideri
  • 1.2 milyar TL parasal pozisyon kaybı düzeltmesi
  • İştiraklerden gelen dönemsel 233 milyon TL zarar
• Gayrimenkul GYO’larda düşük ROA doğaldır, ancak –7,4% çok zayıf bir seviyedir.

Şirket varlıklarını kullanarak kâr üretememekte, aksine varlık getirisi negatifleşmiştir.

ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)

• Yeşil GYO’nun ROIC = %3,8
• Bu oran:
  • Sermayenin getirisinin çok düşük olduğunu,
  • Şirketin yatırımcı sermayesini verimli kullanamadığını,
  • Finansal giderlerin (faiz + enflasyon etkisi) kazançları silip süpürdüğünü,

gösteriyor.

Karşılaştırmalı değerlendirme

• GYO’larda tipik hedef ROIC: %8 – %12
• Yeşil GYO’nun %3,8 ROIC’i bunun çok altında.

Neden düşük?

• Borç finansmanı maliyeti yüksek (808 milyon TL faiz).
• Enflasyon düzeltmesi kaynaklı parasal kayıplar EBIT’i etkiliyor.
• Proje satışlarının çok düşük olması nedeniyle sermaye getirisi sınırlı.

SONUÇ ÖZETİ

Oran	Değer	Yorum
ROA	–%7,4	Şirket varlıklarından değer yaratmıyor; zarar var.
ROIC	%3,8	Sermaye getirisi düşük; borç ve enflasyon baskısı yüksek.

Her iki oranda da finansal performans 2025/09 dönemi için zayıf görünmektedir.

DuPont Analizi

Net kâr marjı = –2465%

• Negatif marj çok sert; şirket sattığı her 1 TL’lik gayrimenkule karşı 24,6 TL zarar yazmış gibi görünmektedir.
• Bunun nedeni hasılatın çok düşük olması ve enflasyon muhasebesi nedeniyle oluşan:
  • 808 milyon TL finansman gideri
  • 1.2 milyar TL parasal pozisyon zararı
  • 233 milyon TL iştirak zararı

Bu kalemler gelir tablosunu aşırı bozmuştur.

Varlık devir hızı = 0.0031

• GYO’larda tipik AT: 0.05 – 0.15
• Yeşil GYO’da 0.0031, yani çok çok düşük.
• Bunun anlamı şudur: Şirket 23 milyar TL varlık ile sadece 71 milyon TL satış yapıyor.
• Eldeki projeler yavaşlıyor, teslimler zayıf, gelir yaratma yeteneği çok düşük.

Kaldıraç = 1.53

• Şirket çok aşırı borçlu değil; 1.5 çarpan makul.
• Borç seviyesi normal görünse de faiz giderleri çok yüksek olduğu için kaldıraç şirketi olumsuz etkiliyor.

DuPont ROE ≈ –%11,7

Dosyadaki özkaynak bazlı net kâr oranı da negatif olduğu için uyumludur.

Net Kâr Marjı → En zayıf halka

• –2465% gibi olağanüstü negatif bir seviye,
• Finansman giderleri + parasal kayıplar + düşük satış hacmi,
• Gelir tablosu enflasyon muhasebesi nedeniyle çok bozulmuş.

ROE’yi aşağı çeken ana unsur budur.

Varlık Devir Hızı → Çok düşük

• 23 milyar TL varlık → sadece 71 milyon TL satış.
• Projelerde satış teslimi veya gelir yaratımı çok zayıf.

Şirket varlıklarını kullanarak gelir üretemiyor.

Finansal Kaldıraç → Normal

• Kaldıraç yüksek değil fakat faiz giderleri çok yüksek olduğundan borç yükü baskılıyor

Genel Sonuç

DuPont Bileşeni	Değer	Yorum
Net Kâr Marjı	–2465%	Finansman yükü ve düşük gelir nedeniyle çok kötü
Varlık Devir Hızı	0.0031	Şirket varlıklarını gelir yaratmada kullanamıyor
Finansal Kaldıraç	1.53	Orta düzey
ROE (DuPont)	–%11,7	Özkaynaklar eriyor, zarar büyüyor

Genel Değerlendirme

• DuPont analizi, şirketin sorunlarının operasyonel değil finansal kaynaklı olduğunu gösteriyor.
• 2025/09 dönemi ağır enflasyon muhasebesi etkileri + faiz yükü nedeniyle normal dışı bir zarar dönemi oluşmuş.
• Ciro çok düşük olduğu için tüm giderler ROE üzerinde katlanarak etkili olmuş.