KLGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/9

KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Bilanço Analizi

Kalem (Bin TL)	30.09.2025	31.12.2024	Değişim	Yorum
Toplam Varlıklar	31.778.874	31.689.217	+0,3%	Varlık büyüklüğü yatay, sabit kalmış.
Dönen Varlıklar	14.439.711	14.521.656	-0,6%	Kısa vadeli varlıklarda azalma.
Duran Varlıklar	17.339.163	17.167.561	+1,0%	Yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışı etkili.
Nakit ve Benzerleri	14.005	95.530	▼ -85%	Likidite ciddi azalmış.
Stoklar	12.553.943	11.385.605	▲ +10%	Gayrimenkul projelerinde stok birikimi.
Ticari Alacaklar	514.905	932.353	▼ -45%	Tahsilat gerçekleşmiş, nakit dönüşümü artmış.
Kısa Vadeli Yükümlülükler	5.087.574	4.973.840	+2,3%	Sınırlı artış. Özellikle ertelenmiş gelirler yükselmiş.
Uzun Vadeli Yükümlülükler	4.115.362	3.407.850	▲ +20,7%	Ertelenmiş vergi yükümlülükleri yükselmiş.
Özkaynaklar	22.575.938	23.307.527	▼ -3,1%	Net dönem zararı nedeniyle azalma.

Yorum:

Şirketin bilançosu genel olarak stabil, varlık yapısı sabit.
Ancak nakit azalması ve özkaynak erimesi, operasyonel zorluklara işaret ediyor.
Stok artışı, henüz satışa dönüşmemiş gayrimenkul birikimini gösteriyor.
Borç oranı düşük (%29), bu olumlu. Şirketin borçlanma kapasitesi mevcut.

Gelir Tablosu Analizi

Kalem (Bin TL)	2025	2024	Değişim	Yorum
Hasılat	254.444	3.651.923	▼ -93%	Satış hacmi ciddi azalmış.
Satışların Maliyeti	-36.704	-3.749.968	▼ -99%	Satış düşüşüne paralel maliyet azalmış.
Brüt Kar	217.740	-98.045	▲	2024’te zarar, 2025’te kârlı.
Faaliyet Karı (Zararı)	-188.942	-563.510	İyileşme	Faaliyet zararı azalmış.
Yatırım Faaliyetleri Geliri	235.781	1.937.558	▼ -88%	2024’teki yüksek değer artışı bu yıl yok.
Finansman Gelirleri – Giderleri	+118.274	+65.712	▲	Finansman tarafı olumlu.
Net Parasal Pozisyon	+588.642	-1.141.399	▲	Enflasyon muhasebesi etkisiyle pozitif katkı.
Vergi Gideri	-1.511.770	0	Yeni etki	Ertelenmiş vergi gideri net zarara yol açmış.
Net Dönem Karı (Zararı)	-731.248	+128.218	▼	2025’te net zarar.

Yorum:

2025’te satışlar çok ciddi düşmüş, bu da kârlılığı baskılamış.
Enflasyon muhasebesi ve ertelenmiş vergi gideri, zararı derinleştirmiş.
Faaliyet yapısı kâr üretme potansiyeli gösterse de yatırım gelirleri zayıflamış.
2024’teki gayrimenkul değer artışlarının tekrarlanmaması önemli fark yaratmış.

Nakit Akış Tablosu Analizi

Kalem (Bin TL)	2025	2024	Değişim	Yorum
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı	-135.731	-39.637	▼	Operasyonel nakit çıkışı artmış.
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+29.704	-22.932	▲	Yatırımlar yavaşlamış, varlık satışları artmış.
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+43.866	+4.121	▲	Net giriş; faiz gelirleri yüksek.
Net Nakit Değişimi	-81.529	-156.029	İyileşme	Nakit azalmış ama geçen yıla göre daha sınırlı.
Dönem Sonu Nakit	13.833	95.362	▼	Likidite düşük seviyede.

Yorum:

Şirketin faaliyetlerinden nakit yaratamaması (CFO negatif) operasyonel zorluk göstergesi.
Yatırımların yavaşlaması ve satıştan gelen nakitler geçici rahatlama sağlamış.
Finansman gelirleri güçlü, ancak sürdürülebilir değil.
Nakit pozisyonunun çok düşük kalması, kısa vadede likidite riskini artırıyor.

Genel Değerlendirme

Başlık	Durum	Yorum
Karlılık	–	Net zarar (-731 Mn TL), esas faaliyetlerde zayıflık.
Likidite	–	Nakit çok düşük, işletme nakit akışı negatif.
Borçluluk	+	Düşük borç oranı (%29), finansal risk sınırlı.
Varlık Yapısı	+	Duran varlıklar ve stoklar ağırlıklı, gayrimenkul portföyü güçlü.
Özkaynak	–	2025 zararı nedeniyle %3 azalma.
Operasyonel Verimlilik	–	Satış hacmi ve nakit dönüşümü zayıf.

Sonuç

Kiler GYO’nun 2025’in ilk 9 ayında:

faaliyet gelirlerinde ciddi daralma,
yatırım kazançlarında azalma,
yüksek ertelenmiş vergi gideri nedeniyle net zarar kaydedilmiştir.
Likidite zayıf, ancak borç seviyesi düşük olduğu için finansal yapı genel olarak sağlam kalmaktadır.
Önümüzdeki dönemde nakit yaratma kapasitesi ve stokların satışa dönüşümü kritik olacaktır.

ROA (Aktif Karlılığı)

2024’te varlıkların %3,4’ü oranında getiri sağlanırken, 2025’te %2,3 oranında zarar oluşmuş.
Bu düşüş, esas olarak satışların daralması ve ertelenmiş vergi giderinin etkisinden kaynaklanıyor.
Gayrimenkul değer artışlarının olmaması ROA’yı negatif çevirmiştir.

ROE (Özsermaye Karlılığı)

2025’te özkaynak kârlılığı negatifleşmiş durumda.
Bu, şirketin sermaye sahipleri açısından değer kaybı anlamına gelir.
Zarar, esas faaliyet gelirlerinin düşmesi ve yatırım gelirlerinin zayıflamasından kaynaklanıyor.
Yine de ROE’nin mutlak değeri düşük olduğu için büyük bir sermaye erimesi yok — bu finansal dayanıklılığın sürdüğünü gösteriyor.

ROIC (Yatırılan Sermaye Getirisi)

ROIC neredeyse sıfıra yakın (%0,26).
Bu, şirketin yatırım yaparak oluşturduğu sermayeden anlamlı bir getiri üretemediğini gösteriyor.
Faaliyet kârı pozitif olsa da (73,6 Mn TL), yüksek vergi giderleri ve düşük satış hacmi kârlılığı baskılamış.
KLGYO’nun sermaye verimliliği zayıf, yatırımların geri dönüş süresi uzamış.

Karşılaştırmalı Özet

Oran	2024	2025	Değişim	Yorum
ROA	+3,4%	-2,3%	5,7 puan	Varlıkların kârlılığı düşmüş, zarar oluşmuş.
ROE	+4,6%	-3,2%	7,8 puan	Özkaynak getirisi negatife dönmüş.
ROIC	+4,5% (tah.)	+0,3%	4,2 puan	Sermaye getirisi neredeyse sıfır.

Genel Yorum

2025’te faaliyet kârı oluşsa da net zarar olması, ROA ve ROE’yi negatife çevirmiştir.
ROIC’in çok düşük kalması, sermaye yatırımlarının yeterli getiri üretmediğini gösterir.
2024’teki yüksek değer artışları ve yatırım kazançları 2025’te tekrarlanmadığı için tüm kârlılık göstergeleri zayıflamıştır.
Finansal kaldıraç (borç oranı) düşük olduğundan, zarar özkaynakları büyük oranda eritmemiştir.

Sonuç

Kiler GYO 2025 döneminde:

Operasyonel olarak pozitif kâr yaratma eğilimi göstermesine rağmen,
Vergi giderleri ve zayıf satışlar nedeniyle sermaye getirilerini kaybetmiştir.

Kısaca:

“Kârlılık oranları gerilemiş, ancak bilanço yapısı güçlü kaldığı için toparlanma potansiyeli mevcut.”

C – (Sermaye Yeterliliği)

Göstergeler	2025 (Bin TL)	2024 (Bin TL)	Değişim	Yorum
Özkaynaklar	22.575.938	23.307.527	▼ -3,1%	Azalma sınırlı.
Toplam Varlıklar	31.778.874	31.689.217	≈	Yatay seyir.
Özkaynak / Toplam Varlık Oranı	71,0%	73,5%	▼	Çok yüksek oranda özsermaye finansmanı.

Yorum:

KLGYO’nun sermaye yapısı çok güçlü (%71 özkaynak oranı).
Borç oranı oldukça düşük, finansal risk az.
2025’te zarar nedeniyle özkaynak bir miktar azalmış olsa da, sermaye yeterliliği yüksek.
Not: 9 / 10

A – (Varlık Kalitesi)

Kalem	2025	2024	Yorum
Toplam Varlıklar	31.778.874	31.689.217	Duran varlık ağırlıklı yapı (%55).
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller	14.347.033	14.346.018	Sabit, yeniden değerleme yapılmamış.
Ticari Alacaklar	514.905	932.353	▼ %45 düşüş – tahsilat iyileşmiş.
Stoklar	12.553.943	11.385.605	▲ +10% artış – proje birikimi.

Yorum:

Varlıkların çoğu somut gayrimenkuller ve projeler; kredi riski düşük.
Ancak stok artışı, satılamayan proje riskini artırıyor.
Finansal yatırım ve alacak kalemlerinde azalma, varlık kalitesini biraz iyileştiriyor.
Not: 8 / 10

M – (Yönetim ve Verimlilik)

Göstergeler	Değer	Yorum
Faaliyet Kârı (Zararı)	-188.942 TL	2024’e göre iyileşme, zarar azalmış.
Faaliyet Giderleri / Hasılat	%75+	Verimlilik düşük.
Yatırım gelirlerine bağımlılık	Yüksek	Sürdürülebilir değil.

Yorum:

Yönetim maliyet kontrolünü 2025’te kısmen iyileştirmiş, ancak satış hacmi çok düşük.
Faaliyet kârlılığı zayıf, gelir çeşitlendirmesi düşük.
Gayrimenkul geliştirme süreci iyi yönetilmezse kârlılığı olumsuz etkileyebilir.
Not: 6 / 10

–E – (Kârlılık)

Göstergeler	2025	2024	Yorum
Net Kâr (Zarar)	-731.248	+128.218	Zarar.
ROA	-2,3%	+3,4%	Düşüş.
ROE	-3,2%	+4,6%	Düşüş.
ROIC	+0,26%	+4,5%	Düşüş.

Yorum:

2025’te vergi gideri ve düşük satış hacmi nedeniyle zarar oluşmuş.
2024’teki yatırım kazançları tekrarlanmamış.
Kârlılık göstergeleri negatif, bu CAMELS içinde en zayıf bileşen.
Not: 4 / 10

L –(Likidite Durumu)

Kalem	2025	2024	Değişim
Nakit ve Benzerleri	14.005	95.530	▼ -85%
Cari Oran (Dönen Varlık / Kısa Vadeli Borç)	14.439.711 / 5.087.574 = 2,84	≈3,0	Güçlü
İşletme Nakit Akışı (CFO)	-135.731	-39.637	▼

Yorum:

Cari oran yüksek (2,8x) → kısa vadeli borçlarını rahat karşılama gücü var.
Ancak işletme nakit akışı negatif, operasyonlar nakit yaratmıyor.
Nakit pozisyonu düşmüş, fakat gayrimenkul stokları güçlü teminat niteliğinde.
Not: 7 / 10

S – (Piyasa Riskine Duyarlılık)

Risk Unsuru	Etki	Yorum
Faiz Oranları	Düşük borç nedeniyle sınırlı etki.
Enflasyon ve Parasal Pozisyon	+588 Mn TL kazanç	Enflasyon muhasebesi pozitif etki yaratmış.
Gayrimenkul Değerleri	Durağan	Değerleme riski düşük, volatilite sınırlı.

Yorum:

Şirketin finansal borcu düşük olduğu için faiz ve döviz riski az.
Ancak gayrimenkul sektörüne özgü piyasa talebi riski (satış yavaşlaması) mevcut.
Not: 8 / 10