TURGG BİLANÇO ANALİZİ 2025/9

TÜRKER PROJE GAYRİMENKUL VE YATIRIM GELİŞTİRME A.Ş.

BİLANÇO ANALİZİ

Kalem	30.09.2025 (TL)	31.12.2024 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Dönen Varlıklar	31.230.239	4.879.546	+540%	Nakit artışıyla güçlü büyüme; likidite gücü artmış.
Nakit ve Benzerleri	29.149.637	3.329.497	+775%	Sermaye artışı sonrası ciddi nakit girişi.
Duran Varlıklar	2.626.052.808	2.625.111.746	+0,04%	Sabit yatırımlar sabit kalmış. Gayrimenkul portföyü değişmemiş.
TOPLAM VARLIKLAR	2.657.283.047	2.629.991.292	+1,0%	Şirket varlık büyümesini korumuş.
Kısa Vadeli Yükümlülükler	2.015.117	386.995	+421%	Artış esas olarak kısa vadeli borç ve kira yükümlülüklerinden.
Uzun Vadeli Yükümlülükler	627.262.070	622.464.516	+0,8%	Ertelenmiş vergi yükümlülüğü ana kalem.
Özkaynaklar	2.028.005.860	2.007.139.781	+1,0%	Net dönem karı ile özkaynak artışı sağlanmış.
Sermaye Artışı	128.172.525	7.120.696	+1.700%	Büyük sermaye artırımı yapılmış (yaklaşık 121 milyon TL).

Yorum:

Nakit varlıklar ve sermaye artışıyla şirketin likiditesi güçlenmiştir.
Duran varlıklar sabit kalmış, yeni gayrimenkul yatırımı yapılmamıştır.
Finansal borçlar sınırlı düzeydedir (yaklaşık 932 bin TL toplam).
Şirketin bilançosu düşük borçluluk – yüksek özkaynak yapısına sahiptir.

GELİR TABLOSU ANALİZİ

Kalem	2025/9 (TL)	2024/9 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Brüt Kar/Zarar	0	0	–	Satış geliri yok, gelir esas olarak parasal kazançlardan.
Genel Yönetim Giderleri	-16.156.623	-14.034.926	+15%	Enflasyon ve operasyonel gider artışı.
Esas Faaliyet Gelirleri	1.133.909	268.068	+323%	Diğer gelirlerde artış (muhtemelen faiz veya kira).
Finansman Gelirleri	2.207.664	1.761.744	+25%	Artan nakit varlıklarından faiz geliri elde edilmiş.
Finansman Giderleri	-450.382	-96.564	+366%	Yeni borçlanmalarla faiz gideri oluşmuş.
Net Parasal Pozisyon Kazançları	215.911.098	152.153.616	+42%	Enflasyon muhasebesinden kaynaklı kazanç.
Vergi Öncesi Kar	202.645.666	140.051.938	+45%	Enflasyon etkisiyle güçlü nominal kar.
Vergi Gideri	-130.036.603	-161.569.114	-19%	Ertelenmiş vergi etkisi azalmış.
Net Dönem Karı	72.609.063	-21.517.176	–	2024’te zarar, 2025’te kârlılığa dönüş.

Yorum:

2025’te esas faaliyet zararına rağmen (–15 milyon TL), enflasyon muhasebesi kazançları sayesinde net kar elde edilmiştir.
Şirketin operasyonel kârlılığı zayıf olsa da finansal gelirlerle pozitif sonuç yaratılmıştır.
Satış veya kira geliri bulunmaması, şirketin pasif yatırım yapısına işaret etmektedir.

NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ

(Dönem: 01.01.2025 – 30.09.2025 ve 01.01.2024 – 30.09.2024)

Kalem	2025/9 (TL)	2024/9 (TL)	Değişim (%)	Yorum
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı	-11.649.300	-10.269.898	-13%	Operasyonlardan nakit çıkışı devam ediyor.
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+744.265	+588.843	+26%	Faiz gelirleri yatırımlardan nakit yaratmış.
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+36.934.946	-192.135	–	Büyük sermaye artışı nakit girişi yaratmış.
Net Nakit Artışı	+26.029.911	-9.873.190	–	2024’te nakit azalmışken, 2025’te ciddi artış.
Dönem Sonu Nakit	28.809.092	2.696.089	+970%	Likidite güçlü şekilde artmış.

Yorum:

Esas faaliyetlerden nakit üretilememekte, ancak sermaye artırımı ile finansman girişi sağlanmıştır.
Bu durum nakit akışının sürdürülebilir olmadığını gösterir; faaliyet kârlılığı yaratılmadığı sürece finansman desteğine bağımlılık devam eder.

GENEL DEĞERLENDİRME

Alan	Durum	Yorum
Likidite	Güçlü	Nakit artışı ve düşük borç seviyesiyle kısa vadeli risk yok.
Borçluluk	Düşük	Toplam borç / özkaynak oranı ≈ %0,03 — çok düşük risk.
Kârlılık	Düşük operasyonel kâr	Enflasyon düzeltmesi kârı taşıyor, esas faaliyetler negatif.
Sermaye Yapısı	Güçlenmiş	7,1 milyon TL’den 128 milyon TL’ye çıkarılan sermaye ile özkaynak güçlenmiş.
Nakit Akışı	Olumlu (geçici)	Nakit artışı büyük ölçüde sermaye girişinden.
Genel Sonuç	Finansal olarak sağlam, operasyonel olarak zayıf bir dönem.

ROA – Varlık Karlılığı

Şirketin varlıklarının sadece %2,7’si kadar kâr yaratılmış.
Gayrimenkul yatırım şirketleri için bu oran orta düzey kabul edilir; ancak aktiflerin büyük kısmı (2,6 milyar TL) atıl duran yatırım amaçlı gayrimenkuller olduğundan operasyonel getiri düşük kalmaktadır.
Faaliyet kârı negatif olmasına rağmen enflasyon muhasebesi kazançları bu oranı yukarı taşımıştır.

ROE – Özsermaye Karlılığı

Şirket özkaynaklarını yaklaşık %3,6 oranında kâra çevirmiştir.
2024 döneminde zarar bulunması (–21,5 milyon TL) dikkate alındığında, kârlılığa dönüş önemli bir toparlanmadır.
Ancak özkaynak artışının büyük kısmı sermaye artışından geldiği için, özsermaye kârlılığı düşük seviyede kalmıştır.
Bu durum yatırımcılara göre “sermaye verimliliği düşük ama güvenli” bir yapıya işaret eder.

ROIC – Yatırılan Sermaye Karlılığı

Şirket yatırımlarından %10 civarında getiri sağlamıştır.
Bu oran ROA ve ROE’den yüksek çünkü hesaplamada vergi ve faiz öncesi kâr kullanılır.
Enflasyon muhasebesi etkisiyle EBIT yüksek görünmektedir; bu nedenle sürdürülebilir kârlılık bu seviyede olmayabilir.
Şirketin net borç pozisyonu negatif olduğu için (yani borçsuz ve nakit fazlası var), ROIC oranı güçlü görünmektedir.

GENEL DEĞERLENDİRME

Oran	Değer	Yorum
ROA (%2,7)	Orta düzey	Aktiflerin kârlılığı düşük; esas faaliyetler zayıf.
ROE (%3,6)	Düşük	Sermaye artışı sonrası özkaynak büyüdüğü için oran düşük kaldı.
ROIC (%10,2)	İyi	Faiz/vergiden önceki kârlılık fena değil; fakat enflasyon etkili.

Sonuç:
TURGG’nin finansal yapısı sağlam ve borçsuz olmasına rağmen, gerçek operasyonel kârlılığı zayıf.
Yüksek sermaye artışı ve nakit pozisyonu şirketi güvenli kılıyor, ancak özsermaye verimliliği ve aktif getiri oranları düşük.
Bu tablo, temkinli büyüme ve düşük risk – düşük getiri modeline işaret ediyor.

CAMELS Analizi

C –Sermaye Yeterliliği)

Şirketin sermaye yeterliliği çok güçlüdür.
Varlıkların %76’sı özkaynakla finanse edilmiştir; bu oran gayrimenkul sektöründe olağanüstü sağlam bir yapı anlamına gelir.
Düşük borç oranı finansal riskleri minimize eder.
Not: 9,5 / 10

A – (Varlık Kalitesi)

Toplam Varlıklar: 2,66 milyar TL
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: 2,62 milyar TL (yaklaşık %99 pay)
Diğer Varlıklar: Nakit + Diğer alacaklar ≈ 31 milyon TL

Yorum:

Şirketin varlıklarının neredeyse tamamı yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşmaktadır.
Bu varlıklar uzun vadede değer koruyucu ve düşük riskli; ancak nakit yaratma kapasitesi düşük.
Alacak ve stok riski yok denecek kadar az, bu da kredi riski açısından olumlu.
Not: 8,5 / 10

M –(Yönetim Kalitesi)

2025’te şirket, 7 milyon TL sermayeden 128 milyon TL’ye çıkarak büyük bir yeniden sermayelendirme gerçekleştirmiştir.
Bu adım, likiditeyi artırmış ve finansal sürdürülebilirliği güçlendirmiştir.
Ancak operasyonel gelir yaratımı sınırlı kalmıştır: esas faaliyet zararı –15 milyon TL.

Yorum:

Yönetim finansal istikrarı sağlamada başarılıdır.
Fakat esas faaliyetlerin sürdürülebilir gelir üretme yeteneği geliştirilmelidir.
Not: 7,5 / 10

E – (Kârlılık)

Gösterge	Değer
Net Dönem Karı	72.609.063 TL
ROA	%2,7
ROE	%3,6
ROIC	%10,2
Esas Faaliyet Karı	-15.022.714 TL

Yorum:

Kârlılıkta 2024’e göre büyük bir toparlanma vardır (zarardan kara geçiş).
Ancak esas faaliyet zararı sürmektedir; kâr büyük ölçüde enflasyon muhasebesi kazançlarından kaynaklanmıştır.
Dolayısıyla “kağıt üzerinde kâr” güçlü görünse de operasyonel anlamda kırılgandır.
Not: 6,5 / 10

L – (Likidite)

Gösterge	Değer
Nakit ve Nakit Benzerleri	29.149.637 TL
Kısa Vadeli Yükümlülükler	2.015.117 TL
Cari Oran	15,0x
Nakit Oranı	14,5x

Yorum:

Şirketin kısa vadeli borçlarını ödeyebilme gücü olağanüstü yüksek.
2025’te sermaye artışı sayesinde nakit pozisyonu 29 milyon TL’ye yükselmiştir.
Borçluluk çok düşük, likidite fazlası vardır.
Not: 10 / 10

S – (Piyasa Riskine Duyarlılık)

Şirketin ana faaliyeti gayrimenkul yatırımına dayandığı için faiz ve enflasyon oranlarına duyarlıdır.
Ancak borçluluk çok düşük olduğundan faiz oranı değişimleri finansal riski sınırlı etkiler.
Enflasyonun artması gayrimenkul değerlerini yükseltirken, kira gelirleri üzerindeki etkisi sınırlıdır.

Yorum:

Duyarlılık orta düzeyde, ancak düşük borç nedeniyle risk yönetimi güçlü.
Not: 8 / 10

GENEL CAMELS PUANI

Unsur	Puan (10 Üzerinden)
C – Sermaye Yeterliliği	9,5
A – Varlık Kalitesi	8,5
M – Yönetim Kalitesi	7,5
E – Kârlılık	6,5
L – Likidite	10
S – Piyasa Duyarlılığı	8
Ortalama Genel Puan	8,3 / 10

Sonuç ve Yorum

Türker Proje Gayrimenkul (TURGG) finansal açıdan:

Sermayesi güçlü, borcu düşük, likiditesi çok yüksek bir şirkettir.
Ancak esas faaliyetlerden gelir yaratma kapasitesi sınırlı, bu da kârlılık oranlarını baskılamaktadır.
2025’te net kârlılık toparlansa da, bunun büyük bölümü enflasyon düzeltme kazançlarından kaynaklanmaktadır.
Yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü sağlamdır, risk seviyesi düşüktür.

Genel Değerlendirme:
TURGG, finansal açıdan güvenli ama büyüme ve operasyonel getiri açısından durağan bir profile sahiptir.
Uzun vadede sürdürülebilir değer artışı için, kira geliri / proje geliştirme gibi aktif gelir üretimine geçilmesi önerilir.