MHR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Bilanço Analizi

Kalem	2025/09 (TL)	2024/12 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Toplam Varlıklar	8.959.323.636	8.764.061.723	+2,2%	Varlık tabanı hafif artmış, büyüme durağan.
Dönen Varlıklar	2.364.625.073	2.199.841.773	+7,5%	Özellikle stok ve peşin gider artışından kaynaklanıyor.
Duran Varlıklar	6.594.698.563	6.564.219.950	+0,5%	Yatırım amaçlı gayrimenkuller sabit kalmış.
Stoklar	464.994.136	81.958.713	+468%	Yeni proje/gayrimenkul yatırımları.
Nakit ve Nakit Benzerleri	737.976.712	815.583.711	-9,5%	Nakit çıkışı var; yatırımlar ve temettü ödemesi etkili.
Finansal Yatırımlar	910.196.983	1.239.289.751	-26,5%	Portföyde küçülme / realizasyon yapılmış.

| Toplam Yükümlülükler | 1.533.021.931 | 1.272.489.695 | +20,5% | Borçluluk artmış. | | Kısa Vadeli Yükümlülükler | 63.429.395 | 50.665.571 | +25% | Ticari ve diğer borçlar yükselmiş. | | Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.469.592.536 | 1.221.824.124 | +20% | Ertelenmiş vergi yükümlülüğü yükselmiş. | | Özkaynaklar | 7.426.301.705 | 7.491.572.028 | -0,9% | Net kâr zayıf, temettü ve geri alımlar özkaynağı azaltmış. |

Yorum:
Şirketin bilançosu dengeli; ancak 2025’te varlık artışı stoklardan geliyor. Yatırım amaçlı gayrimenkuller sabit, bu da büyümenin proje bazlı sürdüğünü gösteriyor. Nakit azalmış, fakat likidite hâlâ güçlü. Borç seviyesi artmakla birlikte, özkaynak ağırlıklı finansman yapısı korunuyor (Özkaynak oranı ≈ %83).

Gelir Tablosu Analizi

Kalem	2025/09 (TL)	2024/09 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Hasılat	261.160.380	210.898.345	+23,8%	Satış gelirlerinde artış.
Satışların Maliyeti	-15.367.237	-6.996.643	+120%	Maliyet artışı yüksek ama baz düşük.
Brüt Kâr	245.793.143	203.901.702	+20,5%	Operasyonel kârlılık korunmuş.
Genel Yönetim Giderleri	-131.680.845	-65.722.187	+100%	Giderler iki katına çıkmış; yönetim gideri baskısı.
Esas Faaliyet Kârı	111.353.500	138.772.091	-19,7%	Operasyonel kâr düşmüş.
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler	558.920.292	641.419.519	-12,8%	Gayrimenkul değer artış kazancı azalmış.
Net Parasal Pozisyon (Kayıp)	-195.743.894	-584.698.215	düşmüş	Enflasyon düzeltmesi kaybı azalmış.
Net Dönem Kârı	33.325.728	195.493.346	-83%	Enflasyon etkisi ve gider artışı kârı baskılamış.

Yorum:
Net kârda ciddi düşüş var. 2024’teki yüksek kârın büyük bölümü yeniden değerleme kazançlarından gelirken, 2025’te bu katkı azalmış. Esas faaliyetler kârlı ancak maliyet ve gider artışı nedeniyle marjlar daralmış.

Nakit Akış Tablosu Analizi

Kalem	2025/09 (TL)	2024/09 (TL)	Değişim	Yorum
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+139.939.464	-501.232.804	→ pozitife dönmüş	Nakit üretimi güçlü.
Yatırım Faaliyetleri Nakit Akışı	-7.742.003	-27.798.406	azalmış	Daha az yatırım harcaması yapılmış.
Finansman Faaliyetleri Nakit Akışı	-40.117.596	+774	negatif	Temettü ödemesi ve hisse geri alımları var.
Net Nakit Artışı	+92.079.865	-529.030.436	iyileşme	İşletme nakit yaratmış.
Dönem Sonu Nakit	734.419.013	741.084.725	yaklaşık sabit	Nakit seviyesi korunmuş.

Yorum:
Şirket 2025’te operasyonlardan güçlü nakit yaratmış (önceki yıl -501 milyon TL iken bu yıl +140 milyon TL). Stok ve alacak artışı önemli olsa da faaliyetlerden pozitif nakit sağlanması olumlu. Nakit akışı, 2025’te operasyonel verimliliğin arttığını gösteriyor.

Finansal Rasyolar

Rasyo	2025/09	2024/12	Yorum
Cari Oran	37,3	43,4	Çok yüksek — likidite güçlü ama verimsiz nakit tutuluyor.
Borç / Özkaynak	0,21	0,17	Hafif artış ama düşük.
Net Kâr Marjı	%12,8	%92,7	Düşüş çok yüksek; kârlılık zayıflamış.
ROA (Aktif Karlılığı)	%0,37	%2,23	Kârlılık zayıf.
ROE (Özkaynak Karlılığı)	%0,45	%2,6	Özsermaye kârlılığı çok düşük.

Genel Değerlendirme

Olumlu:

Operasyonel nakit akışı güçlü.
Likidite oranları yüksek.
Gayrimenkul portföyü sabit, değer korumuş.

Olumsuz:

Net kârda %80+ düşüş.
Giderlerde artış.
Özsermaye kârlılığı düşük.
Finansal yatırımlar azalmış (gelir düşüşü olası).

Sonuç:

MHRGY’nin 2025’in ilk 9 ayında bilanço yapısı sağlam kalmakla birlikte, kârlılık zayıflamış ve giderler artmıştır. Ancak işletme nakit akışı pozitife dönerek finansal dayanıklılığı güçlendirmiştir. Şirketin kısa vadede borç riski yok, ancak verimlilik ve getiri oranları düşük seyrediyor.

ROA ( Aktif Karlılığı)

Aktif kârlılığı %2,23’ten %0,37’ye düşmüş.
Bu, şirketin toplam varlıklarını gelir üretmede daha az verimli kullandığını gösteriyor.
Enflasyon muhasebesi etkisi ve artan yönetim giderleri bu düşüşte başlıca faktörler.

ROE (Özsermaye Karlılığı)

Özsermaye kârlılığı %2,6’dan %0,45’e düşmüş.
Bu, yatırımcı açısından ciddi kârlılık gerilemesi anlamına geliyor.
2025 döneminde şirketin özkaynak ağırlıklı finansman yapısı korunmuş olsa da, kâr üretimi yetersiz kalmış.
Hisse geri alımı ve temettü ödemeleri özkaynakları azaltmış, bu da getiriyi baskılamış.

ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)

Şirketin yatırılan sermaye üzerinden getirisi yalnızca %1,3, bu da sermaye maliyetinin (WACC ≈ %20 civarında) oldukça altında.
Bu, yeni yatırımların şu an için değer yaratmadığını (EVA negatif) gösterir.
2024’te bu oran yaklaşık %4,5 seviyesindeydi.

Genel Karşılaştırma Tablosu

Oran	2024/09	2025/09	Değişim	Yorum
ROA	2,23%	0,37%	▼ -1,86 puan	Varlık verimliliği düşmüş
ROE	2,6%	0,45%	▼ -2,15 puan	Özsermaye getirisi çok düşük
ROIC	4,5% (tahmini)	1,33%	▼ -3,2 puan	Sermaye kârlılığı gerilemiş

Genel Değerlendirme

Olumlu Noktalar:

Operasyonel nakit akışı pozitife dönmüş.
Borç oranı çok düşük (%17 civarı).
Varlık tabanı güçlü.

Olumsuz Noktalar:

Tüm getiri oranları (ROA, ROE, ROIC) düşmüş.
Sermaye kârlılığı, özkaynak maliyetinin çok altında.
Net kârın büyük kısmı yatırım değerleme farklarından geldiği için sürdürülebilir değil.

Sonuç:
MHR GYO 2025’te güçlü bilanço yapısını korumuş ancak kârlılık zayıflamış, sermaye verimliliği düşük seyretmiştir. ROIC’in WACC’nin çok altında olması, yatırımların değer yaratmadığına işaret eder.
Kısa vadede nakit akışları iyi olsa da uzun vadede verimlilik ve aktif getirisi artırılmadıkça hisse değerinde kalıcı artış zor görünmektedir.

CAMELS Analizi

– (Sermaye Yeterliliği)

Rakamlar:

Özkaynaklar = 7.426 milyon TL
Toplam Varlıklar = 8.959 milyon TL
Özkaynak / Aktif oranı = %82,9
Borç / Özkaynak oranı = 0,21

Yorum:

Şirketin sermaye yapısı çok güçlü, varlıklarının büyük bölümü özkaynakla finanse ediliyor.
Borç oranı düşük, bu da faiz yükü riskini azaltıyor.
2025’te özkaynakta temettü ve hisse geri alımı kaynaklı hafif azalma olsa da, sermaye yeterliliği mükemmel düzeyde.

Sonuç: Çok güçlü (5/5)

A – (Varlık Kalitesi)

Rakamlar:

Yatırım amaçlı gayrimenkuller = 6,38 milyar TL (varlıkların %71’i)
Finansal yatırımlar = 910 milyon TL (azalış var, -26%)
Stoklar = 465 milyon TL (önemli artış, +468%)

Yorum:

Varlıkların büyük kısmı likit olmayan gayrimenkullerden oluşuyor; bu durum düşük riskli ama likidite açısından sınırlayıcı.
Finansal yatırımlar azalmış, bu da nakit getirisini azaltabilir.
Stok artışı, devam eden projeler nedeniyle riskli olabilir (proje satışı gecikirse stok yükü artar).
Ancak varlık değer düşüklüğü ya da tahsili şüpheli alacak riski yok.

Sonuç: İyi (4/5)

M – (Yönetim Kalitesi)

Göstergeler:

Genel yönetim giderleri 2024’e göre %100 artmış
Net kâr marjı düşüşte (%92 → %13)
Nakit akış yönetimi 2025’te pozitife dönmüş

Yorum:

Operasyonel gider kontrolü zayıflamış, ancak işletme nakit akışı toparlanmış.
Sermaye ve proje yönetimi güçlü fakat kârlılık yönetimi zayıf.
Yatırımların geri dönüşü düşük (ROIC %1,3).

Sonuç: Orta (3/5)
Yönetim verimliliği zayıf; güçlü sermaye yönetimi olsa da operasyonel kârlılıkta düşüş var.

E –Kârlılık)

Rakamlar:

Net Kâr = 33,3 milyon TL (2024: 195,5 milyon TL)
ROA = 0,37%
ROE = 0,45%
ROIC = 1,33%
Brüt Kâr Marjı ≈ %94
Net Kâr Marjı ≈ %13

Yorum:

Kâr oranlarında dramatik düşüş var.
Enflasyon muhasebesi ve artan yönetim giderleri net kârı zayıflatmış.
Faaliyet kârlılığı sürdürülebilir ancak yatırım getirisi düşük.

Sonuç: Zayıf (2/5)

L –Likidite)

Rakamlar:

Dönen Varlıklar = 2.364 milyon TL
Kısa Vadeli Yükümlülükler = 63,4 milyon TL
Cari oran = 37,3
Nakit oranı ≈ 12 (çok yüksek)
İşletme nakit akışı = +140 milyon TL

Yorum:

Şirket son derece likit.
Borç ödeme gücü mükemmel; kısa vadeli borçların 37 katı kadar dönen varlık mevcut.
Ancak bu kadar yüksek likidite, “atıl nakit” anlamına gelir — kaynakların yeterince verimli kullanılmadığına işaret eder.

Sonuç: Çok güçlü (5/5)

S – (Piyasa Riskine Duyarlılık)

Göstergeler:

Gelirlerin büyük kısmı gayrimenkul değer artışına bağlı (yatırım faaliyetlerinden gelir: 559 milyon TL)
Faiz riski düşük (borç oranı çok az)
Enflasyon muhasebesi etkisi yüksek (195 milyon TL parasal kayıp)

Yorum:

Enflasyon ve değerleme değişimleri şirketin kârını ciddi etkiliyor.
Döviz riski düşük, ancak enflasyon riski ve piyasa değeri volatilitesi yüksek.
Sermaye koruma gücü iyi, fakat kârlılık bu dalgalanmalardan etkileniyor.

Sonuç: Orta (3/5)

Genel CAMELS Skoru: 3,7 / 5

Bileşen	Puan (1–5)	Düzey
C – Sermaye Yeterliliği	5	Çok Güçlü
A – Varlık Kalitesi	4	Güçlü
M – Yönetim Kalitesi	3	Orta
E – Kârlılık	2	Zayıf
L – Likidite	5	Çok Güçlü
S – Piyasa Riski Duyarlılığı	3	Orta
Genel Ortalama	3,7 / 5	İyi (Sağlıklı)

Genel Yorum:

Finansal yapı sağlam, borç seviyesi çok düşük.
Likidite ve sermaye yeterliliği çok yüksek, risk düşük.
Ancak kârlılık zayıf, özellikle ROE ve ROIC oranları düşmüş.
Şirket, sermaye koruma konusunda güçlü, fakat sermaye getirisi yaratma konusunda zayıf.
Piyasa değerindeki dalgalanmalara karşı orta düzeyde hassas.

Sonuç:
MHR GYO, 2025 itibarıyla sağlam bilançolu ama düşük getirili bir GYO konumunda.
Yatırım açısından risk düşük; ancak kısa vadede yüksek kâr beklentisi sınırlı.
Uzun vadede stok projelerin satışa dönüşmesiyle kârlılık toparlanabilir.