VAKIF GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Bilanço Analizi
| Kalem | 30.09.2025 (TL) | 31.12.2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Toplam Dönen Varlıklar | 4.769.339.000 | 4.469.906.000 | +%6,7 | Nakit artışı etkili; işletme likiditesi güçlenmiş. |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 2.775.649.000 | 1.761.010.000 | +%57,6 | Operasyonlardan güçlü nakit girişi var. |
| Stoklar (Projeler vb.) | 1.652.999.000 | 2.134.715.000 | -%22,6 | Proje satışları stokları azaltmış, nakde dönüşüm olmuş. |
| Toplam Duran Varlıklar | 24.087.873.000 | 23.235.541.000 | +%3,7 | Yatırım amaçlı gayrimenkullerde değer artışı var. |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 20.161.635.000 | 19.940.818.000 | +%1,1 | Portföy değeri reel olarak korunmuş. |
| Toplam Varlıklar | 28.857.212.000 | 27.705.447.000 | +%4,2 | Aktif büyüme sürüyor. |
| Kalem | 30.09.2025 | 31.12.2024 | Değişim | Yorum |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 1.230.573.000 | 1.168.395.000 | +%5,3 | Kısa vadeli borç artışı sınırlı. |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 4.215.472.000 | 3.752.887.000 | +%12,3 | Ertelenmiş gelir ve vergi yükümlülükleri artmış. |
| Toplam Yükümlülükler | 5.446.045.000 | 4.921.281.000 | +%10,7 | Borç seviyesi artmış ancak özkaynaklar hâlâ çok güçlü. |
| Özkaynaklar | 23.411.168.000 | 22.784.165.000 | +%2,8 | Dönem kârı özkaynakları artırmış. |
| Özkaynak Oranı | %81,2 | %82,3 | ≈ Sabit | Sağlam sermaye yapısı korunmuş. |
Bilanço Yorumu:
- Şirketin aktifleri büyümüş, borç seviyesi yönetilebilir düzeyde.
- Likidite artışı (nakit +57%) operasyonel başarıyı gösteriyor.
- Stok azalışı, satış hızının veya projelerin tamamlanmasının göstergesi.
- Borç/Özkaynak oranı ≈ 0,23, çok düşük ve güçlü bir finansal yapı işaretidir.
Gelir Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (9A) | 2024 (9A) | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 1.740.817.000 | 7.728.476.000 | -%77,5 | Satış hacminde ciddi düşüş; 2024’te olağanüstü yüksek gelir vardı. |
| Satışların Maliyeti | -379.848.000 | -7.002.968.000 | -%94,6 | Maliyetler düşmüş; kâr marjı yükselmiş. |
| Brüt Kâr | 1.360.969.000 | 725.508.000 | +%87,6 | Brüt kâr iki katına çıkmış; maliyet kontrolü başarılı. |
| Esas Faaliyet Kârı | 1.364.812.000 | 4.591.280.000 | -%70,3 | Geçen yıl değer artış kazançları etkiliydi, bu yıl normalleşme var. |
| Net Dönem Kârı | 626.795.000 | 3.908.049.000 | -%84,0 | 2024’te yüksek “gerçeğe uygun değer kazançları” vardı; bu yıl daha düşük. |
Gelir Tablosu Yorumu:
- Hasılat düşüşü büyük olsa da brüt kâr marjı ciddi oranda artmış (%78,2).
- Faaliyet giderleri kontrol altında, finansman giderleri çok düşük (sadece 3,4 milyon TL).
- 2025 yılı kârı, olağan faaliyetlerden kaynaklı, sürdürülebilir bir yapıda.
- 2024 kârı büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışından kaynaklanıyordu.
Nakit Akış Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | 875.204.000 | 301.471.000 | +%190 | Güçlü nakit yaratımı; operasyonel etkinlik artmış. |
| Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı | -77.937.000 | -87.820.000 | +%11,2 | Yatırım harcamaları azalmış, dengeli yatırım politikası. |
| Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +638.918.000 | +220.586.000 | +%190 | Faiz gelirleri yüksek; borç ödeme disiplini var. |
| Dönem Sonu Nakit | 2.712.430.000 | 1.692.403.000 | +%60 | Şirket yüksek nakit pozisyonuyla güçlü likiditede. |
Nakit Akışı Yorumu:
- 2025’te işletme nakit akışı güçlü, faaliyet kârlılığı nakde dönüşmüş.
- Nakit artışı 1,0 milyar TL’yi aşıyor.
- Yatırım ve finansman akışları dengeli, borçlanma riski düşük.
Genel Değerlendirme ve Yorum
| Alan | Durum | Değerlendirme |
| Likidite | Güçlü | Nakit artışı ve düşük kısa vadeli borç iyi bir nakit yönetimi gösteriyor. |
| Kârlılık | Düşüş | Net kârda %84 azalma var ancak sürdürülebilir faaliyet kârı elde edilmiş. |
| Finansal Yapı | Sağlam | Özkaynak oranı %81, borçluluk düşük. |
| Nakit Akışı | Olumlu | İşletme faaliyetlerinden yüksek nakit üretimi mevcut. |
| Varlık Yönetimi | Dengeli | Stoklar azalmış, gayrimenkul portföyü korunmuş. |
Sonuç
- Net aktif büyüklüğü: 28,9 milyar TL’ye çıktı.
- Nakit pozisyonu: +%60 artışla güçlü.
- Net kâr: 626,8 milyon TL (2024’teki yüksek yeniden değerleme gelirlerinin normalize olmasıyla düşmüş).
- Finansal yapı: Çok sağlam, borçsuz veya çok düşük borçlu.
- Operasyonel performans: 2025’te gerçek faaliyet kârına dayalı, sürdürülebilir bir tablo oluşmuş.
ROA – Aktif Karlılığı
- VK GYO 2025’in ilk 9 ayında aktiflerinin %2,2’si kadar kâr üretmiştir.
- 2024’te bu oran olağanüstü yüksekti (%14 civarında) çünkü büyük değer artışları vardı.
- Bu yılki ROA, yeniden değerleme etkisinden arındırılmış, sürdürülebilir bir faaliyet kârlılığını temsil ediyor.
- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için %2–4 aralığı normal ve makul kabul edilir.
ROE – Özsermaye Karlılığı
- Şirket özkaynaklarının %2,7’si kadar kâr üretmiş.
- Bu oran 2024’te %17 civarındaydı (yüksek yeniden değerleme gelirlerinden dolayı).
- Düşüşe rağmen şirket sabit ve güvenli getirili yapısını koruyor.
- VK GYO’nun düşük borçluluk oranı, ROE’nin aşırı oynamasını engelliyor; bu da risk açısından olumlu.
ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi)
- VK GYO’nun yatırılan sermaye getirisi de %2,7 civarında.
- Şirketin yatırımları düşük riskli, uzun vadeli gayrimenkullerden oluştuğu için ROIC’nin düşük ama istikrarlı seyretmesi normaldir.
- WACC (ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti) ~%15 civarındaysa, VK GYO şu anda sermaye maliyetinin altında getiri sağlıyor → bu da düşük büyüme temposunu gösteriyor.
Genel Değerlendirme
| Oran | 2025/09 | Değerlendirme |
| ROA (%2,17) | Düşük ama sürdürülebilir | Aktiflerin verimli kullanımı devam ediyor, gayrimenkul değer artışı etkisi yok. |
| ROE (%2,68) | Ilımlı | Sermaye koruma odaklı, düşük riskli yapı. |
| ROIC (%2,68) | WACC altında | Sermaye maliyetini karşılamıyor, büyüme düşük tempoda. |
Sonuç:
- 2024’te olağanüstü (gerçeğe uygun değer kaynaklı) kârlılık vardı, 2025’te faaliyet temelli gerçek kârlılığa dönüş yaşandı.
- Karlılık oranları düşük görünse de likidite güçlü, borç yok, risk seviyesi çok düşük.
- Şirketin istikrarlı temettü potansiyeli sürmekte, fakat kısa vadede yüksek getiri beklentisi sınırlı.
C – Sermaye Yeterliliği
| Gösterge | 2025/09 | 2024/12 | Yorum |
| Özkaynaklar / Toplam Aktifler | 23,41 mlr / 28,86 mlr = %81,2 | %82,3 | Çok yüksek oran |
| Borç / Özkaynak | 5,45 / 23,41 = 0,23 | 0,22 | Borçsuz yapıya çok yakın |
| Kısa Vadeli Borç / Toplam Borç | 1,23 / 5,45 = %22,6 | %23,7 | Vade yapısı uzun, risk düşük |
Yorum:
- VKGYO’nun sermaye yeterliliği mükemmel seviyede.
- Aktiflerin %81’i özsermayeyle finanse ediliyor; finansal kaldıraç çok düşük.
- Bu yapı, gayrimenkul değer düşüşü veya piyasa şoklarına karşı yüksek direnç sağlar.
Not: 5/5 → “Çok Güçlü Sermaye Yapısı”
A – Varlık Kalitesi
| Kalem | 2025/09 (TL) | 2024/12 (TL) | Değişim | Yorum |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller | 20,16 mlr | 19,94 mlr | +%1,1 | Portföy değeri korunmuş |
| Stoklar (Projeler) | 1,65 mlr | 2,13 mlr | -%22,6 | Satışlarla nakde dönüşmüş |
| Ticari Alacaklar | 113,8 mn | 254,3 mn | -%55 | Tahsilat başarısı yüksek |
| Şüpheli alacak / toplam alacak | ≈ 0 | ≈ 0 | Risk çok düşük |
Yorum:
- Şirketin varlık portföyü büyük oranda yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşuyor (aktiflerin %70’i).
- Bu varlıkların değerinde oynaklık olsa da tahsilat riski düşük.
- Stokların azalması, satış başarısı ve proje dönüşümü açısından olumlu.
Not: 4,5/5 → “Yüksek kaliteli varlık yapısı, düşük kredi riski”
M – Yönetim Kalitesi
Gözlemler:
- Yönetim giderleri 2024’e göre azalmış (205 milyon TL’den 180 milyon TL’ye, -%12).
- Finansal kaldıraç düşük tutulmuş, risk yönetimi dikkatli.
- 2025’te yüksek faaliyet nakdi yaratılmış (CFO: 875 milyon TL), bu da operasyonel verimlilik ve etkin yönetim göstergesidir.
- Şirket temkinli büyüme stratejisi izliyor, spekülatif borçlanmadan kaçınmış.
Not: 4,5/5 → “Disiplinli, riskten kaçınan, nakit odaklı yönetim”
E – Kârlılık
| Gösterge | 2025/09 | 2024/09 | Değişim | Yorum |
| Net Kâr (TL) | 626,8 mn | 3.908,0 mn | -%84 | 2024 olağanüstü değer artışı içeriyordu |
| ROA | %2,17 | %14,1 | ↓ | Normalleşme |
| ROE | %2,68 | %17,1 | ↓ | Sürdürülebilir ama düşük |
| Brüt Kâr Marjı | %78 | %9 | ↑ | Kârlılık kalitesi yükselmiş |
| Faaliyet Kârı / Hasılat | %78 | %59 | ↑ | Operasyonel verim artmış |
Yorum:
- 2025’te “gerçeğe uygun değer kazançları” azaldığı için kâr düşmüş.
- Ancak operasyonel kârlılık güçlü ve sürdürülebilir hale gelmiş.
- Faaliyet marjları gayrimenkul sektör ortalamasının oldukça üzerinde.
Not: 3,5/5 → “Kârlılık düşmüş ama sürdürülebilir ve kaliteli kâr yapısı mevcut.”
L – Likidite
| Gösterge | 2025/09 | 2024/12 | Yorum |
| Nakit ve Benzerleri | 2,78 mlr | 1,76 mlr | +%58 |
| Kısa Vadeli Borçlar | 1,23 mlr | 1,17 mlr | Dengeli |
| Cari Oran (Dönen Varlık / Kısa Vadeli Yükümlülük) | 4,769 / 1,231 = 3,9 | 3,8 | Yüksek likidite |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +875 mn TL | +301 mn TL | Artış %190 |
Yorum:
- Cari oran 3,9 → her 1 TL kısa vadeli borca karşı 3,9 TL dönen varlık mevcut.
- Şirketin likidite pozisyonu çok güçlü.
- Borç ödeme ve temettü kapasitesi yüksek.
Not: 5/5 → “Üst düzey likidite ve nakit yönetimi”
S – Piyasa Riskine Duyarlılık
Değerlendirme:
- Portföyün büyük kısmı gayrimenkul → faiz oranı ve değerleme riski mevcut.
- Ancak düşük borçluluk nedeniyle faiz değişiminden etkilenme çok sınırlı.
- Döviz riski yok, çünkü gelirler ve varlıklar TL bazında.
- Enflasyonist ortamda bile güçlü nakit koruması sürdürülmüş.
Not: 4/5 → “Düşük borç sayesinde sınırlı piyasa riski”
GENEL CAMELS PUANI
(5 = çok iyi, 1 = zayıf)
| Unsur | Puan | Değerlendirme |
| C – Sermaye Yeterliliği | 5,0 | Çok güçlü özsermaye yapısı |
| A – Varlık Kalitesi | 4,5 | Sağlam ve kaliteli portföy |
| M – Yönetim Kalitesi | 4,5 | Etkin, temkinli yönetim |
| E – Kârlılık | 3,5 | Kârlılık normalleşmiş, sürdürülebilir |
| L – Likidite | 5,0 | Güçlü nakit pozisyonu |
| S – Piyasa Duyarlılığı | 4,0 | Düşük risk profili |
Ortalama CAMELS Skoru = 4,4 / 5 → “ÇOK SAĞLAM”
Genel Yorum:
VK GYO, 2025’in 3. çeyreği itibarıyla Türkiye’deki gayrimenkul yatırım ortaklıkları içinde en güçlü bilanço yapısına sahip kurumlardan biridir.
Borçsuz ve yüksek özkaynaklı yapısı, yüksek faiz ortamında avantaj sağlamaktadır.
Kârlılık normalleşmiş, ancak nakit yaratımı ve sermaye koruması mükemmel düzeyde.
Şirketin risk profili düşük, uzun vadeli yatırımcılar için güvenli liman özelliği taşıyor.
Faaliyet raporu:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507989
Finansal rapor:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507986