ATAGY BİLANÇO ANALİZİ 2025/6

ATA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Bilanço Analizi

Toplam Varlıklar: 753,6 mn TL (2024 sonu: 746,0 mn TL) → %1 artış.
Dönen Varlıklar: 46,6 mn TL → önceki döneme göre %33 düşüş (özellikle nakit azalmış: 64,3 mn TL → 40,4 mn TL).
Duran Varlıklar: 707,0 mn TL → yatırım amaçlı gayrimenkullerde artış var (676,1 mn TL → 706,4 mn TL).
Kısa Vadeli Yükümlülükler: 4,6 mn TL (düşük seviyede).
Uzun Vadeli Yükümlülükler: 88,3 mn TL (esas olarak ertelenmiş vergi yükümlülüğü).
Özkaynaklar: 660,7 mn TL → güçlü sermaye yapısı (%88 özkaynak/aktif oranı).

Yorum: Şirket yüksek oranda özkaynakla finanse ediliyor, borçluluk düşük. Likidite düşmüş olsa da duran varlıklardaki artış yatırım faaliyetlerini gösteriyor.

Gelir Tablosu Analizi

Hasılat: 20,2 mn TL (2024/06: 16,8 mn TL) → %20 artış.
Brüt Kar: 13,6 mn TL → güçlü karlılık (%67 brüt marj).
Esas Faaliyet Karı: 16,2 mn TL (2024/06: 13,5 mn TL).
Vergi Öncesi Kar: 6,2 mn TL.
Net Dönem Karı: 4,7 mn TL (2024/06: 0,5 mn TL) → yaklaşık 9 kat artış.
Net Kar Marjı: %23.

Yorum: Karlılık geçen yıla göre ciddi oranda artmış. Esas faaliyetler güçlü, ancak finansman ve enflasyon düzeltmeleri karı aşağı çekiyor.

Nakit Akış Tablosu Analizi

İşletme Faaliyetleri Nakit Akışı: +13,9 mn TL (2024/06: +8,9 mn TL) → operasyonlardan güçlü nakit yaratımı.
Yatırım Faaliyetleri: -27,4 mn TL → esas olarak gayrimenkul yatırımlarından kaynaklı.
Finansman Faaliyetleri: -1,2 mn TL → faiz ve kira ödemeleri.
Net Nakit Değişimi: -14,7 mn TL → nakit mevcudu azalmış (64,3 mn TL → 40,4 mn TL).

Yorum: Operasyonlar nakit yaratıyor, ancak yoğun yatırım harcamaları nedeniyle nakit çıkışı yüksek.

DuPont Analizi

Yorum: Net kar marjı çok yüksek olsa da varlık devir hızı düşük (gayrimenkul yatırım ortaklığı yapısı gereği). Özkaynak getirisi (ROE) sınırlı kalıyor. Yatırımların gelir üretmeye başlamasıyla bu oran yükselebilir.

Genel Değerlendirme

Güçlü özkaynak yapısı ve düşük borçluluk dikkat çekiyor.
Karlılık geçen yıla göre ciddi şekilde artmış.
Operasyonlar nakit üretse de yatırımlar nedeniyle nakit azalıyor.
Gayrimenkul sektöründe doğal olarak varlık devir hızı düşük, bu da ROE’yi sınırlıyor.
Şirket uzun vadeli yatırım odaklı, kısa vadeli yüksek kârlılık yerine sürdürülebilir değer artışı öne çıkıyor.

ROA (Aktif Karlılığı)

Yorum: Şirket varlık büyüklüğüne kıyasla düşük getiri sağlıyor. Bu durum GYO’larda tipiktir çünkü aktifler büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkullerden oluşur ve nakit yaratma hızı düşüktür.

ROE (Özkaynak Karlılığı)

Yorum: Özkaynak getirisi de oldukça düşük. Bunun nedeni yüksek özkaynak ağırlıklı bilanço (borçsuz yapı) ve varlık devir hızının düşük olması. Karlılık artsa da ROE sınırlı kalıyor.

ROIC (Yatırılan Sermaye Getirisi)

Yorum: ROIC, ROA ve ROE’den daha yüksek çünkü faaliyet karlılığı güçlü. Ancak yine de yatırım amaçlı gayrimenkullerin nakde dönüşümü düşük olduğu için oran sınırlı kalıyor.

Genel Değerlendirme

ROA (%1,2 yıllık) → Varlıklardan düşük getiri, sektörün doğasına uygun.
ROE (%1,4 yıllık) → Sermaye getirisi düşük, yatırımcı açısından sınırlı getiri.
ROIC (%3,8 yıllık) → Faaliyet karlılığına göre daha iyi ama hâlâ düşük seviyede.

Yani şirket faaliyetlerinden kârlı ama sermaye verimliliği düşük. Bu durumun nedeni büyük aktif yapısı, yüksek özkaynak oranı ve gayrimenkul yatırımlarının uzun vadede gelir üretmesidir.