Bilanço Analizi
(30.09.2025 – 31.12.2024 Karşılaştırması)
| Kalem | 30.09.2025 (TL) | 31.12.2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Toplam Varlıklar | 22.931.169.462 | 25.157.028.730 | -%8,9 | Şirketin aktif büyüklüğü azalmış, varlık hacminde daralma görülüyor. |
| Dönen Varlıklar | 13.909.913.876 | 16.144.394.791 | -%13,8 | Nakit, stok ve ticari alacaklardaki azalış işletme sermayesini zayıflatmış. |
| Duran Varlıklar | 9.021.255.586 | 9.012.633.939 | ≈ | Durağan, yatırım amaçlı gayrimenkuller sabit kalmış. |
| Nakit ve Benzerleri | 1.104.465.579 | 1.775.065.975 | -%37,8 | Nakit rezervinde ciddi azalma. |
| Stoklar | 12.227.504.243 | 14.188.883.479 | -%13,8 | Stok eritimi yapılmış; satış ve proje devri hızlanmış olabilir. |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 47.771.944 | 28.292.661 | +%68,8 | Kısa vadeli borçlar artmış; ancak toplam aktifin yalnızca %0,2’si düzeyinde, risk düşük. |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 5.719.383.039 | 6.516.256.949 | -%12,2 | Ertelenmiş vergi yükümlülüğü azalmış. |
| Özkaynaklar | 17.164.014.479 | 18.612.479.120 | -%7,8 | Net zarar nedeniyle özkaynaklar gerilemiş. Borç/özsermaye oranı ≈ 0,34 → güçlü finansal yapı. |
Özet:
- ASGYO’nun bilançosu oldukça sermaye ağırlıklı ve düşük borçlu bir yapı göstermektedir.
- Ancak nakit azalışı ve aktif daralması dikkat çekici.
- Şirketin enflasyon muhasebesi etkisi ve değer düşüklüğü kaynaklı zararlar özkaynakları eritmektedir.
Gelir Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 156.998.110 | 42.052.496 | +%274 | Ciro ciddi artış göstermiş. Satış hacmi büyümüş. |
| Satışların Maliyeti | -52.958.920 | -110.691.681 | -%52 | Maliyet kontrolü sağlanmış. Brüt kâr pozitif. |
| Brüt Kâr | 104.039.190 | -68.639.185 | – | Karlılığa dönüş var. |
| Esas Faaliyet Kârı | -27.175.175 | -183.172.841 | +%85 | Operasyonel kârlılıkta iyileşme. |
| Yatırım Faaliyetlerinden Giderler | -1.693.916.292 | -798.198.823 | -%112 | Gayrimenkul değer düşüklüğü zararları yüksek. |
| Vergi Öncesi Zarar | -2.176.056.116 | -1.838.800.767 | -%18 | Esas neden parasal pozisyon zararı (-2,63 milyar TL). |
| Dönem Net Zararı | -1.385.444.087 | -1.838.800.767 | +%25 | Zarar azalmış ama devam ediyor. |
| Pay Başına Zarar (TL) | -2,10 | -3,05 | İyileşme | Zarardaki azalma hisse başına yansımış. |
Yorum:
- 2025 döneminde satış gelirlerinde artış olsa da, yüksek parasal kayıplar ve yatırım değer düşüklükleri kârı silmiştir.
- Operasyonel verimlilik yükselmiş olsa da enflasyon muhasebesi ve değerleme etkisi net zarara neden olmuştur.
- 2025 yılı, finansal olarak “zarar küçülmesi ve operasyonel toparlanma yılı” olarak değerlendirilebilir.
Nakit Akış Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | -1.436.468.171 | -1.236.627.738 | -%16 | Faaliyetlerden nakit çıkışı sürüyor. Nakit yaratma gücü zayıf. |
| Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +3.930.717 | -11.984.108 | İyileşme | Duran varlık satışlarından nakit girişi sağlanmış. |
| Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +402.060.279 | +470.318.690 | -%15 | Faiz gelirleri ve geri alım işlemleri etkili. |
| Dönem Sonu Nakit | 1.104.465.579 | 1.775.065.975 | -%37,8 | Nakit azalışı sürüyor. |
| Net Nakit Değişimi | -1.030.477.175 | -778.293.156 | -%32 | Faaliyet zararları nakit tüketmeye devam ediyor. |
Yorum:
- Şirket, esas faaliyetlerinden nakit üretmekte zorlanıyor.
- Nakit akışındaki açık, büyük ölçüde parasal zarar ve stok azaltımı etkisinden kaynaklanıyor.
- Finansman kaynaklı faiz gelirleri pozitif katkı verse de yeterli değil.
- Nakit rezervi hızla azalmakta; sürdürülebilir nakit yaratımı zayıf.
Genel Değerlendirme ve Sonuç
| Kriter | Değerlendirme |
| Likidite | Düşük – nakit azalıyor, faaliyetlerden nakit çıkışı devam ediyor. |
| Finansal yapı | Sağlam – düşük borç oranı (%25 civarında borç/aktif oranı). |
| Karlılık | Negatif, fakat operasyonel zarar azalmış. |
| Faaliyet performansı | İyileşme eğiliminde, ancak gayrimenkul değer düşüklükleri baskılıyor. |
| Nakit yönetimi | Zayıf – faaliyet kaynaklı nakit çıkışları sürüyor. |
| Genel Görünüm | Şirketin bilanço gücü yüksek, fakat sürdürülebilir kârlılık ve nakit üretimi açısından zayıf. 2025 yılı, yeniden yapılanma ve bilanço sadeleşme dönemi görünümünde. |
ROA – Aktif Karlılığı
- Şirket, 2025’in ilk 9 ayında %5,8 oranında aktif zarar üretmiştir.
- Yani her 100 TL’lik varlıktan yaklaşık 5,8 TL zarar oluşmuştur.
- 2024’te zarar oranı yaklaşık %7,5 civarındaydı, bu da görece iyileşme olduğunu gösteriyor.
- Bu düşüş, operasyonel faaliyetlerin kâra yakınlaşması sayesinde olmuştur.
ROE – Özsermaye Karlılığı
- Şirket özkaynak kârlılığı negatif, -%7,9 civarındadır.
- 2024 döneminde bu oran -%10 civarındaydı, yani zarar oranı azalmıştır.
- Sermaye güçlü olmasına rağmen, gayrimenkul değer düşüklüğü ve parasal zararlar kârı baskılamaktadır.
- ASGYO’nun yüksek özkaynak yapısı, zarar etkisini azaltmıştır — bu da finansal dayanıklılığın yüksek olduğunu gösterir.
ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi
- Şirket yatırımlarından %6,4 oranında negatif getiri elde etmiştir.
- Bu oran, gayrimenkul yatırım portföyünün değer düşüklüğü ve enflasyon muhasebesi kaynaklı kayıplardan olumsuz etkilenmiştir.
- Ancak 2024’e göre (yaklaşık -%9 seviyesinden) iyileşme eğilimi görülmektedir.
- Özellikle brüt kârın pozitife dönmesi, ileride ROIC oranının pozitife dönebileceğinin işaretidir.
Genel Değerlendirme
| Oran | 2025 / 9A | 2024 / 9A | Eğilim | Yorum |
| ROA | -5,8% | -7,5% | + | Zarar azalmış, operasyonel verim artıyor |
| ROE | -7,9% | -10,0% | + | Özkaynak kârlılığı toparlanma sürecinde |
| ROIC | -6,4% | -9,0% | + | Sermaye getirisi negatif ama iyileşiyor |
Sonuç Yorumu
- ASGYO, 2025’in ilk dokuz ayında zarar üretmeye devam etse de kârlılık oranları önceki yıla göre iyileşme göstermektedir.
- Şirketin düşük borçluluk ve yüksek özkaynak yapısı, bilanço sağlamlığını koruyor.
- Ancak ROA, ROE ve ROIC hâlâ negatif olduğu için, yatırımların ve varlıkların getirisi henüz sermaye maliyetini karşılamıyor.
- Eğer 2026’da gayrimenkul değerleme zararları azalır ve operasyonel kârlılık devam ederse, 2026’da pozitif ROA/ROE’ye dönüş mümkün görünmektedir.
CAMELS Analizi
| Harf | Bileşen | Değerlendirme | Durum |
| C | Capital Adequacy (Sermaye Yeterliliği) | 🔹 Çok güçlü – düşük borç oranı ve yüksek özkaynak desteği mevcut. | Güçlü |
| A | Asset Quality (Varlık Kalitesi) | 🔹 Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer düşüklüğü baskısı altında. | Orta |
| M | Management Quality (Yönetim Kalitesi) | 🔹 Gider kontrolü ve operasyonel toparlanma var, fakat yatırım yönetimi kâr yaratamıyor. | Orta |
| E | Earnings (Kârlılık) | 🔹 Net zarar devam ediyor, ancak zarar miktarı azalmış. | Zayıf/İyileşen |
| L | Liquidity (Likidite) | 🔹 Nakit azalıyor, faaliyetlerden nakit çıkışı sürüyor. | Zayıf |
| S | Sensitivity to Market Risk (Piyasa Riskine Duyarlılık) | 🔹 Enflasyon, gayrimenkul değerlemeleri ve faiz değişimleri kârlılığı etkiliyor. | Orta-Yüksek |
C – (Sermaye Yeterliliği)
- Özkaynaklar: 17,16 milyar TL
- Toplam Yükümlülükler: 5,77 milyar TL
- Borç/Özkaynak Oranı: ≈ 0,34 → çok düşük borçluluk düzeyi
- Özkaynak / Toplam Varlık: ≈ %75
Yorum:
ASGYO’nun finansal yapısı son derece sağlamdır.
- Kaldıraç oranı düşük olduğu için borç riskine maruziyet azdır.
- Şirket, olası varlık değer düşüklüklerini bile sermayesiyle karşılayabilecek güce sahiptir.
Sonuç: Sermaye yeterliliği güçlü, finansal dayanıklılık yüksek.
A – (Varlık Kalitesi)
- Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: 8,9 milyar TL
- Stoklar: 12,2 milyar TL (önceki döneme göre -%13,8)
- Ticari Alacaklar: 400 milyon TL → artış var (özellikle ilişkili taraflardan)
Yorum:
- Gayrimenkul yatırımlarının defter değerinde yaklaşık 1,7 milyar TL değer düşüklüğü kaydedilmiş.
- Bu, varlık kalitesinde zayıflama sinyalidir.
- Ancak stok azalması, projelerin satıldığını ve nakde dönüş olduğunu gösteriyor.
Sonuç: Varlık kalitesi orta düzeyde, fakat yeniden değerleme baskısı devam ediyor.
M – (Yönetim Kalitesi)
- Genel Yönetim Giderleri: 24,6 milyon TL (artış sınırlı)
- Pazarlama Giderleri: 96 milyon TL (önceki yıl kadar yüksek değil)
- Faaliyet Kârı: -27 milyon TL → büyük iyileşme (önceki yıl -183 milyon TL)
Yorum:
- Yönetim gider kontrolünde başarılı olmuş, faaliyet kârlılığı yeniden sağlanmış.
- Ancak yatırım değer düşüklüğü (1,7 milyar TL) yönetimin risk ölçüm ve portföy yönetiminde temkinli davranması gerektiğini gösteriyor.
- Şirketin özkaynak yönetimi başarılı, ancak varlık rotasyonu zayıf.
Sonuç: Yönetim kalitesi orta seviyede, operasyonel disiplin artıyor.
E – (Kârlılık)
- Net Zarar: -1.385 milyon TL (önceki yıl -1.839 milyon TL)
- Brüt Kâr: +104 milyon TL (önceki yıl -69 milyon TL)
- ROA: -5,8%
- ROE: -7,9%
- ROIC: -6,4%
Yorum:
- Net zarar devam ediyor, ancak zarar oranı düşüyor.
- Brüt kâr pozitif, operasyonel zarar azalmış.
- Parasal zararlar (enflasyon etkisi) kârlılığı baskılamaya devam ediyor.
Sonuç: Kârlılık zayıf ama iyileşme eğiliminde.
L –(Likidite)
- Nakit ve Benzerleri: 1,1 milyar TL → %37,8 azalmış
- İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı: -1,436 milyar TL → nakit çıkışı
- Kısa Vadeli Borçlar: yalnızca 47,7 milyon TL
Yorum:
- Şirketin borç yükü düşük, ancak faaliyetlerden sürekli nakit çıkışı var.
- Faaliyetler kendi kendini finanse edemiyor.
- Nakit rezervi hâlâ güçlü olsa da trend negatif.
Sonuç: Likidite riskinde artış var; nakit yönetimi zayıf.
S – (Piyasa Riskine Duyarlılık)
Faktörler:
- Enflasyon muhasebesi kaynaklı parasal kayıplar: -2,63 milyar TL
- Gayrimenkul yeniden değerleme zararları: yüksek
- Faiz oranlarındaki değişim → finansman gelirleri üzerinde etki yaratıyor
Yorum:
- ASGYO’nun portföyü gayrimenkul ağırlıklı olduğundan, piyasa fiyatlarındaki dalgalanmalara son derece duyarlı.
- Enflasyon, kur ve faiz oranı değişimleri şirketin kârını doğrudan etkiliyor.
Sonuç: Piyasa riskine duyarlılık yüksek, hedge mekanizmaları sınırlı.
GENEL CAMELS DEĞERLENDİRME TABLOSU
| Bileşen | Puan (1–5) | Durum | Açıklama |
| C – Sermaye Yeterliliği | 1 | Güçlü | Yüksek özkaynak, düşük borçluluk |
| A – Varlık Kalitesi | 3 | Orta | Değer düşüklüğü baskısı |
| M – Yönetim Kalitesi | 3 | Orta | Operasyonel iyileşme, yatırım yönetimi zayıf |
| E – Kârlılık | 4 | Zayıf | Net zarar devam ediyor |
| L – Likidite | 4 | Zayıf | Nakit azalıyor, CFO negatif |
| S – Piyasa Riski Duyarlılığı | 3 | Orta-Yüksek | Enflasyon ve değerleme etkisi yüksek |
Genel CAMELS Puanı (Ortalama): 3,0 → “Orta Riskli – Kırılgan ama dayanıklı”
Sonuç ve Genel Yorum
Güçlü Yönler:
- Sağlam sermaye yapısı
- Düşük borçluluk oranı
- Brüt kâr pozitif ve faaliyet kârında toparlanma
- Yönetim gider kontrolü iyi
Zayıf Yönler:
- Net zarar ve negatif nakit akışı
- Yüksek parasal kayıplar
- Gayrimenkul değer düşüklüğü riski
- Piyasa (enflasyon/faiz) dalgalanmalarına yüksek duyarlılık
Genel Sonuç:
ASGYO mali açıdan güçlü ama kârlılıkta baskı altında bir GYO görünümündedir.
Sermaye koruma gücü yüksek olduğundan batık riski yoktur; ancak sürdürülebilir getiri ve nakit yaratımı için 2026’da aktif portföy optimizasyonu ve varlık satış gelirlerinin artırılması gerekmektedir.
Faaliyet raporu:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1508746
Finansal rapor:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1508742