EGEYAPI AVRUPA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Varlıklar Analizi

Dönen Varlıklar

• 3,25 mlr TL → 3,61 mlr TL (%11 artış)
• Artışın ana kaynakları:
  • Nakit: 180 → 270 milyon TL (likidite artışı)
  • Peşin ödenmiş giderler: 116 → 499 milyon TL (projelerde ön ödemeler yoğun)
  • Vergi varlığı artışı
• Azalışlar:
  • Finansal yatırımlar: 189 → 23 milyon TL (satış/sürüm)
  • Ticari alacaklar: 472 → 404 milyon TL (tahsilatlar gerçekleşmiş)

Değerlendirme:
Operasyonel faaliyet ön ödeme ihtiyacının arttığı, likidite güçlendiği ancak finansal yatırım portföyünün küçültüldüğü görülüyor.

Duran Varlıklar

• 3,29 mlr TL → 4,52 mlr TL (%38 artış)
• En büyük artış kalemi:
  • Stoklar (İnşaat/proje stokları): 1,82 → 2,73 mlr TL
  • Yatırım amaçlı gayrimenkuller: 935 → 1.146 milyon TL
  • Ertelenmiş vergi varlığı ciddi artış: 17 → 110 milyon TL

Değerlendirme:
Şirket yüksek ölçekli proje geliştirme döneminde. Stok birikimi, projelerin henüz satışa dönmediğini gösteriyor.

Yükümlülükler Analizi

Kısa Vadeli Yükümlülükler:

• 4,58 mlr TL → 4,59 mlr TL (yatay)
  • Ticari borçlar arttı: 97 → 161 milyon TL
  • Müşteri sözleşme yükümlülükleri: 207 → 334 milyon TL (müşterilerden tahsilatlar artmış → güçlü talep)
  • En büyük kalem yine:
    Ertelenmiş gelirler (GYO projelerine özgü)
    → 3,75 mlr TL ile kritik yükümlülük.

Uzun Vadeli Yükümlülükler:

• 1,78 mlr TL → 2,29 mlr TL (%29 artış)
  • Borçlanmalar sınırlı artış
  • Yine ana etken ertelenmiş gelir (1,34 → 1,86 mlr TL)

Değerlendirme:
Şirketin yükümlülük yapısı ağırlıkla “ertelenmiş gelir ve müşteri avansları”ndan oluşuyor. Bu durum GYO’larda pozitiftir çünkü projelerin nakit akışı önden alınmaktadır.

Özkaynaklar Analizi

• 162 milyon TL → 1.256 milyon TL (7,7 kat artış)
  Artışın kaynakları:
• 703 milyon TL sermaye artırımı + primler
• 390 milyon TL net dönem kârı

Değerlendirme:
Sermaye yapısı güçlenmiş, borçluluk baskısı azalmış.

GELİR TABLOSU

Hasılat

• 113 milyon TL → 861 milyon TL (%660 artış)
  2025 yılında proje satışlarının hızlandığı çok net.

Brüt Kâr

• 45,9 milyon TL → 312,4 milyon TL (%580 artış)
  Brüt kâr marjı:
• 2024: %40
• 2025: %36

Marj hafif gerilese de satış hacmi çok yüksek.

Faaliyet Giderleri

• Pazarlama giderleri: 61 → 122 milyon TL (kampanya yoğunluğu)
• GYG: 104 → 73 milyon TL (verimlilik artışı)

Esas faaliyet kârı

• -113 milyon TL → +106 milyon TL
  Dramatik şekilde iyileşmiş.

Yatırım faaliyeti gelirleri

• 229 → 280 milyon TL
  (Yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışları ana kalem)

Net dönem kârı

• -287 milyon TL → +390 milyon TL

Değerlendirme:
Kârlılık hem operasyonel hem değerleme kalemleriyle çok güçlü toparlanmış.

NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ

İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı

• -467 milyon TL → -676 milyon TL (negatif)
  Negatif nedenleri:
• Stok artışı (≈ 1 milyar TL)
• Peşin ödenmiş giderlerde artış
• Ertelenmiş gelirde artış
  GYO iş modelinde projelerin inşaat döneminde operasyon nakit akışının negatif olması normaldir.

Yatırım Faaliyetleri

• -81 milyon TL → +226 milyon TL
  Finansal varlık satışları ve gayrimenkul satışları pozitif etki yaratmış.

Finansman Faaliyetleri

• 527 milyon TL → 588 milyon TL
  • 703 milyon TL sermaye artışı nakit girişi
  • Yeni kredi alımları
  • Borç geri ödemeleri

Nakit Değişimi

• Dönem sonu nakit: 270 milyon TL
  → Net artış: 90 milyon TL

Değerlendirme:
GYO modeli gereği nakit daha çok finansman ve yatırım satışlarından geliyor. Operasyonel nakit akışı stok birikimi nedeniyle negatif.

GENEL YORUM

Olumlu Noktalar

• Hasılat ve brüt kâr çok güçlü artmış
• Net kâr 390 milyon TL
• Özkaynaklar 7,7 kat artış
• Likidite güçlenmiş (90 milyon TL net nakit artışı)
• Proje stokları yüksek → gelecekte gelir potansiyeli yüksek
• Ertelenmiş gelirlerde artış → müşteri talebi yüksek

Dikkat Edilecek Hususlar

• Operasyonel nakit akışı negatif
• Stok seviyesi çok yüksek
• Pazarlama harcamaları agresif şekilde artmış
• Finansman giderleri devam ediyor
• Değerleme gelirleri kârlılığın önemli kısmını oluşturuyor (sürdürülebilirlik sorgulanır)

GENEL SONUÇ

EGEGY, 2025 yılında satış hızının arttığı, güçlü kâr elde ettiği, sermayesini büyüttüğü ve projelerinde yüksek stok biriktiren bir yapıda görünüyor.

Şirket büyüme döneminde ve GYO modeli gereği nakit akışı stok ağırlıklı olduğu için negatif; ancak finansal yapı ve özkaynaklar çok daha güçlü.

ROA – Varlık Karlılığı

• %5,3 ROA, GYO sektörünün yüksek aktif yapısı düşünülünce iyi bir seviyedir.
• Şirketin varlık tabanının çok hızlı büyüyor olması, ROA’yı aşağı çeken temel etkendir.

ROIC – Yatırılan Sermaye Karlılığı

• %32 ROIC çok yüksek ve oldukça güçlü bir getiri oranıdır.
• Şirket, projelerinden yarattığı kârlılığı sermayesine kıyasla çok verimli üretmektedir.
• Ayrıca net borcun negatif olması (nakit fazlası) sermaye verimliliğini artırıyor.

DuPont Analizi

• Ortalama varlık ve özkaynak seviyelerinin çok hızlı değişmesi
• Değer artışlarının satışlara tam yansımaması
• Modelin “hasılata göre kâr yaratma” üzerinden çalışmasıdır.

SONUÇ

Oran	Sonuç	Yorum
ROA	%5,3	GYO için iyi; büyük aktif tabanına rağmen kârlılık güçlü.
ROIC	%32	Çok yüksek verimlilik; projeler güçlü getiri üretiyor.
ROE	%55 (hesaplanan)	Sermaye artırımı ve yüksek kâr etkisiyle çok güçlü.
DuPont ROE	%31	Kârlılık yüksek, aktif devir hızı sınırlı, kaldıraç yüksek.