FUZUL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Bilanço Analizi
- Toplam Varlıklar: 13,47 milyar TL → 11,62 milyar TL
🔹 %15,9 artış var. Bu büyüme, stoklardaki artış (7,17 milyar TL → 8,57 milyar TL) ve peşin ödenmiş giderlerdeki yükselişten kaynaklanıyor. - Nakit ve Nakit Benzerleri: 428 milyon TL → 9 milyon TL
🔻 Çok ciddi bir düşüş (%98), işletme faaliyetlerinde yüksek nakit çıkışı olduğunu gösteriyor. - Uzun Vadeli Yükümlülükler: 6,6 milyar TL → 8,36 milyar TL
🔺 Artışın büyük kısmı “Ertelenmiş gelirler” (özellikle proje satışları ve teslimatlarla ilişkili) ve uzun vadeli kredilerden geliyor. - Özkaynaklar: 4,33 milyar TL → 4,56 milyar TL
🔹 238 milyon TL dönem kârı ile özkaynak yapısı güçlenmiş durumda.
Gelir Tablosu Analizi
- Hasılat: 119,8 milyon TL → (önceki yıl 1,10 milyar TL)
🔻 Yaklaşık %90 düşüş — satış hacminde ciddi daralma var. - Satışların Maliyeti: 46,9 milyon TL → (önceki yıl 1,14 milyar TL)
🔻 Maliyetlerde benzer düşüş var, bu da satış azalışının maliyetlerle orantılı olduğunu gösteriyor. - Brüt Kâr: 72,9 milyon TL → (-38,5 milyon TL önceki dönem)
🔹 Kârlılık yeniden pozitif; brüt kâr marjı güçlü. - Esas Faaliyet Kârı: 22,8 milyon TL (önceki yıl -210,7 milyon TL zarar)
🔹 Şirket operasyonel olarak toparlanma göstermiş. - Finansman Giderleri: 174 milyon TL (önceki yıl 138 milyon TL)
🔺 Borçlanma maliyeti artmış. - Net Dönem Kârı: 238,4 milyon TL (önceki yıl -381,4 milyon TL zarar)
🔹 Net pozisyon tamamen tersine dönmüş, güçlü bir kâra ulaşılmış.
Nakit Akış Tablosu Analizi
- İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı:-627,6 milyon TL (önceki yıl -147,6 milyon TL)
🔻 Şirket kârlı olmasına rağmen faaliyetlerinden ciddi nakit çıkışı var.
Bu farkın nedeni:- Stoklarda 1,4 milyar TL artış,
- Peşin ödenmiş giderlerde 264 milyon TL artış,
- Ertelenmiş gelirlerde 761 milyon TL artış (proje bazlı gelirler henüz nakde dönüşmemiş).
- Yatırım Faaliyetleri: -400 milyon TL nakit çıkışı (önceki yıl +831 milyon TL giriş)
Yeni gayrimenkul yatırımları yapılmış (yaklaşık 397 milyon TL). - Finansman Faaliyetleri: +679 milyon TL nakit girişi
Yeni kredilerle finansman sağlanmış (1,1 milyar TL borçlanma, 376 milyon TL geri ödeme). - Dönem Sonu Nakit: 9 milyon TL (önceki yıl 50 milyon TL)
Nakit pozisyonu ciddi şekilde zayıflamış.
Genel Değerlendirme ve Yorum
- Kârlılık: FZLGY net kâra geçmiş, fakat operasyonel nakit akışı negatif. Bu, kârlılığın henüz nakde dönüşmediğini gösteriyor.
- Likidite Riski: Nakit varlıklar sert düşmüş; kısa vadeli borçlar (543 milyon TL) için dikkat edilmesi gereken bir durum.
- Yatırım Stratejisi: Şirket, duran varlık yatırımlarını artırarak uzun vadeli büyüme odaklı bir strateji izliyor.
- Finansman Yapısı: Artan borçlanma, büyüme yatırımlarının dış kaynakla finanse edildiğini gösteriyor.
Sonuç
FZLGY, 2025’te muhasebesel olarak güçlü bir toparlanma göstermiş ve net kâra geçmiş olsa da nakit akışı zayıf kalmış.
Bu tablo, inşaat ve gayrimenkul sektörüne özgü bir durumdur: gelirlerin büyük kısmı proje teslimleriyle birlikte ilerleyen dönemlerde nakde dönüşmektedir.
Dolayısıyla, gelecek dönemlerde teslimat hızına ve tahsilatlara bağlı olarak nakit pozisyonunun iyileşmesi beklenebilir.
ROA – Aktif Karlılığı
- Şirketin her 100 TL varlıktan 1,77 TL net kâr elde ettiği görülüyor.
- 2024 döneminde zarar olduğundan ROA negatiftir; bu, 2025’teki toparlanmanın belirgin olduğunu gösterir.
- Ancak, %1,77 düşük bir aktif getiridir; varlıkların büyük kısmı (örneğin stoklar ve gayrimenkuller) henüz gelir üretmeye başlamamış olabilir.
ROIC – Yatırılan Sermaye Karlılığı
- Şirketin yatırılan sermayeden elde ettiği faaliyet kârlılığı %0,33 ile oldukça düşüktür.
- Bu, FZLGY’nin yüksek sermaye yoğunluğuna sahip bir sektör (inşaat/gayrimenkul) içinde faaliyet gösterdiğini, fakat faaliyet kârlılığının henüz yatırımlara tam yansımadığını gösterir.
- Nakit akış tablosundaki stok artışı, bu düşük ROIC’in temel nedenidir.
DuPont Analizi
Bileşenler:
| Bileşen | Formül | Değer | Açıklama |
| Net Kâr Marjı | Net Kâr / Hasılat | 238.393.762 / 119.833.420 = 1,99 | Satışların düşüklüğü nedeniyle oran %199, kârın büyük kısmı finansal ve parasal kazançlardan geliyor. |
| Varlık Devir Hızı | Hasılat / Toplam Varlık | 119.833.420 / 13.472.727.995 = 0,0089 | Her 1 TL varlık yalnızca 0,0089 TL satış yaratıyor – çok düşük devir. |
| Finansal Kaldıraç | Toplam Varlık / Özkaynak | 13.472.727.995 / 4.566.689.274 = 2,95 | Şirket yaklaşık 3 kat kaldıraçla çalışıyor. |
ROE Hesaplama:
Özsermaye kârlılığı yaklaşık %5,2 düzeyinde; pozitif ve toparlanmış.
- Ancak yüksek görünse de bu oran, esas faaliyetlerden değil; finansal kazanç ve parasal pozisyon gelirlerinden kaynaklanıyor.
- Varlık devir hızı çok düşük olduğu için sürdürülebilir büyüme açısından yeterli değil.
Genel Sonuç ve Değerlendirme
| Gösterge | 2025 Sonuç | Yorum |
| ROA | %1,77 | Aktiflerin düşük verimlilikte kullanıldığını gösterir. |
| ROIC | %0,33 | Faaliyet kârlılığı yatırılan sermayeye kıyasla zayıf. |
| ROE (DuPont) | %5,2 | Kârlılık toparlanmış, ancak faaliyet değil finansal kalem kaynaklı. |
| Varlık Devir Hızı | 0,009 | Düşük – stok ve proje yükü yüksek. |
| Finansal Kaldıraç | 2,95 | Orta-yüksek kaldıraç – borçla büyüme modeli. |
Genel Yorum
FZLGY’nin bilanço ve kâr yapısı, 2025 döneminde kâra dönmesine rağmen operasyonel verimlilik açısından hâlâ düşük performans gösteriyor.
Yani:
- Kâr nakit üretiminden değil, daha çok enflasyon etkisi ve finansal gelirlerden geliyor.
- Varlıkların büyük kısmı henüz satışa dönüşmemiş gayrimenkullerden oluşuyor.
- ROA ve ROIC oranları düşük, DuPont analizi ise faaliyet değil finansal kaldıraç kaynaklı kârlılığı işaret ediyor.
