DAPGM BİLANÇO ANALİZİ 2025/6

DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME A.Ş.

1. BİLANÇO TABLOSUNA GÖRE ANALİZ VE YORUM

Temel Veriler (30.06.2025)

Bilanço Oranları

Oran	Formül	Sonuç	Yorum
Cari Oran	Dönen Varlık / Kısa Vadeli Yükümlülükler	10.801.538.245 / 5.054.105.515 = 2,14	Şirket kısa vadeli borçlarını 2 katı dönen varlıkla karşılayabiliyor, likiditesi güçlü.
Borç / Özkaynak	14.275.632.396 / 12.757.156.672 = 1,12	Makul düzeyde borçluluk, finansal risk sınırlı.
Finansal Kaldıraç	Toplam Varlık / Özkaynak = 27.032.789.068 / 12.757.156.672 = 2,12	Varlıkların %47’si özkaynakla, %53’ü borçla finanse ediliyor.

Bilanço Yorumu

Şirketin bilanço yapısı sağlamdır. Dönen varlıklar güçlü, kısa vadeli yükümlülüklerin iki katı.
Borç oranı dengeli, agresif borçlanma yok.
Özkaynak payı %47 düzeyinde olup sektörel ortalamanın üzerinde.
Finansal kaldıraç makul düzeyde, bu durum ROE’yi destekler nitelikte ancak nakit akışı zayıf olduğu için etkisi sınırlıdır.

2. GELİR TABLOSUNA GÖRE ANALİZ VE YORUM

Temel Veriler

Karlılık Oranları

Oran	Formül	Sonuç	Yorum
Brüt Kar Marjı	Brüt Kar / Satışlar	2.600.799.076 / 3.367.874.321 = %77,2	Gayrimenkul projelerinde yüksek kâr marjı, maliyet avantajı güçlü.
Faaliyet Kar Marjı	Esas Faaliyet Karı / Satışlar	2.388.576.915 / 3.367.874.321 = %70,9	İşletme giderleri düşük, verimli faaliyet yapısı.
Net Kar Marjı	Net Kar / Satışlar	605.348.094 / 3.367.874.321 = %17,98	Güçlü net kâr marjı; ancak finansman giderleri ve parasal kayıplar marjı baskılıyor.
ROA (Aktif Karlılığı)	Net Kar / Toplam Varlık	605.348.094 / 27.032.789.068 = %2,24	Aktifler düşük devir hızında kullanılıyor.
ROE (Özkaynak Karlılığı)	Net Kar / Özkaynak	605.348.094 / 12.757.156.672 = %4,74	Karlılık güçlü görünse de, varlık devir hızı düşük olduğu için ROE sınırlı.

Gelir Tablosu Yorumu

Brüt ve faaliyet karlılığı sektörün oldukça üzerinde.
Ancak yüksek parasal kayıplar ve düşük varlık devir hızı ROE’yi aşağı çekiyor.
Şirket satış başına yüksek kâr üretiyor, fakat bu kârların nakit akışına dönüşümü zayıf.
2024’e göre net kâr %10 civarında düşmüş; bu, inşaat projelerinin tamamlanma takvimiyle ilişkilidir.

3. NAKİT AKIŞ TABLOSUNA GÖRE ANALİZ VE YORUM

Temel Veriler

Kalem	Tutar (TL)
Faaliyetlerden Nakit Akışı (CFO)	-925.484.501
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı (CFI)	-13.000.139
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı (CFF)	+584.640.244
Net Nakit Değişimi	-353.844.396
Dönem Sonu Nakit	1.318.249.125

Nakit Odaklı Oranlar

Oran	Formül	Sonuç	Yorum
CFO / Net Kar	-925.484.501 / 605.348.094 = -1,53	Kârın nakde dönüşümü negatif — kârın muhasebesel olduğu, tahsilatın geciktiği görülüyor.
CFO / Toplam Varlık	-925.484.501 / 27.032.789.068 = -3,4%	Şirket varlıklarından nakit yaratamıyor.
Yatırım Nakit Oranı	CFI / CFO = -13.000.139 / -925.484.501 = 1,4%	Yatırım harcamaları düşük, yeni yatırım yok.
Finansman Etkisi	CFF > 0 → Borçlanmayla nakit açığı kapatılıyor.

Nakit Akışı Yorumu

Kârlılığa rağmen faaliyetlerden 925 milyon TL nakit çıkışı var.
En büyük neden: devam eden projeler (sözleşme varlıkları ve stok artışları).
Yatırım harcamaları düşük olsa da borçlanma yoluyla finansman sağlanmış.
Nakit pozisyonu azalıyor: yılbaşında 1,95 milyar TL iken 1,31 milyar TL’ye düşmüş.
Bu durum, likidite yönetimi ve proje teslim zamanlamasının kritik olduğunu gösteriyor.

4. DUPONT ANALİZİ

Net Kâr Marjı (%17,98) yüksek → operasyonlar kârlı.
Aktif Devir Hızı (0,125) düşük → varlıklar satış yaratmada yavaş.
Kaldıraç (2,12) makul düzeyde → borç riski kontrol altında.
Sonuç: Şirket kârlı, ancak sermaye verimliliği düşük. Gayrimenkul sektöründe gelirlerin dönemsel olması bu durumu açıklıyor.

GENEL SONUÇ

Değerlendirme Alanı	Durum	Yorum
Bilanço Yapısı	Güçlü	Likidite yüksek, borç seviyesi kontrollü.
Kârlılık (Gelir Tablosu)	Yüksek	Brüt ve faaliyet kâr marjı çok güçlü.
Nakit Akışı	Zayıf	CFO negatif; kârlar henüz tahsil edilmemiş.
DuPont ROE	%4,74	Kârlılığa rağmen düşük sermaye verimliliği.

1. Gerekli Finansal Veriler

ROA – Aktif Karlılığı

Şirket varlıklarının her 100 TL’si sadece 2,24 TL net kâr yaratabiliyor.
Bu oran gayrimenkul sektöründe normaldir; çünkü stoklar ve inşaat sözleşmeleri büyük tutarlar taşır, gelirler dönemsel tanınır.
ROA düşük görünse de yüksek duran varlık ve proje yatırımları bu oranı baskılar.

ROE – Özkaynak Karlılığı

Şirketin özsermayesi 100 TL yatırım karşılığında 6 ayda yaklaşık 4,74 TL kâr üretmiştir.
Yılın ikinci yarısında proje teslimleri arttığında bu oran genellikle %10–12 seviyelerine çıkabilir.
DAPGM için yüksek brüt kâr marjına rağmen varlık devir hızının düşük olması, ROE’yi aşağıda tutmaktadır.
Finansal kaldıraç makul düzeyde (%2,12), bu da ROE’yi güvenli ama sınırlı hale getiriyor.

ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi

DAPGM’nin faaliyetlerinden yarattığı yatırılan sermaye getirisi %11,6’dır.
Bu oran, sektörün ortalama borç maliyeti (%10 civarı) üzerinde olduğu için değer yaratmaktadır.
Faaliyet kârı güçlü olduğu halde net kâra dönüşte finansman giderleri ve parasal kayıplar etkili.

3. ORANLARIN KARŞILAŞTIRMALI TABLOSU

Oran	Formül	2025/06 Sonuç	Yorum
ROA	Net Kar / Toplam Varlık	%2,24	Varlıklar kârlı ama düşük devir hızına sahip.
ROE	Net Kar / Özkaynak	%4,74	Karlı fakat sermaye verimliliği sınırlı.
ROIC	NOPAT / Yatırılan Sermaye	%11,58	Faaliyet bazında değer yaratan bir getiri.

4. GENEL YORUM

Değerlendirme	Açıklama
ROA	Düşük görünmesine rağmen sektör doğası gereği normal. Varlıklar büyük ölçüde stok ve proje yatırımlarına bağlı.
ROE	Brüt kârlılık yüksek olmasına rağmen, varlık devir hızının düşüklüğü nedeniyle sınırlı. Sermaye verimliliği artırılabilir.
ROIC	Şirketin faaliyetlerinin etkinliğini en iyi gösteren oran. %11,6 düzeyinde olması, WACC (yaklaşık %9–10)’un üzerinde olduğundan ekonomik değer yaratıldığını gösterir.

Sonuç

DAPGM, operasyonel olarak yüksek kâr marjı elde eden ancak nakit akışı zayıf bir gayrimenkul geliştiricisidir.

ROA sınırlı → varlık büyüklüğüne göre getirisi düşük.

ROIC > WACC → değer yaratan bir yapı.

ROE düşük → varlık devir hızının yavaş olması temel etken.