VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BİLANÇO ANALİZİ
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Toplam Varlık | 7,72 mlr | 7,17 mlr | ↑ %7,6 | Büyüme sınırlı |
| Dönen Varlık | 7,15 mlr | 6,74 mlr | ↑ | Aktiflerin %92’si dönen |
| Stoklar | 4,73 mlr | 4,82 mlr | ↓ | Aktiflerin %61’i |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 2,20 mlr | 1,81 mlr | ↑ %21 | Nakit bağlanmış |
| Yatırım Amaçlı GM | 568 mn | 425 mn | ↑ %34 | Değer artışı var |
Yorum
- Şirket proje geliştirme ağırlıklı (stok oranı çok yüksek).
- Peşin gider artışı nakit tüketimi yaratıyor.
- Aktiflerin büyük kısmı likit değil → nakit üretim riski var.
Finansal Yapı Analizi
| Kalem | 2025 | 2024 | Yorum |
| Toplam Borç | 2,83 mlr | 1,85 mlr | ↑ %53 |
| Özkaynak | 4,89 mlr | 5,32 mlr | ↓ |
| Borç / Varlık | %36,7 | %25,8 | Borçluluk artmış |
| Borç / Özkaynak | %58 | %35 | Finansal risk artıyor |
| Net Dönem Zararı | -431 mn | -556 mn | Zarar azalmış |
Kritik Nokta
- Kısa vadeli borçlar 376 mn → 1,33 mlr TL’ye çıkmış.
- 932 mn TL ilişkili taraf borcu dikkat çekici.
- Finansman gideri 217 mn TL → zarar baskısı.
GELİR TABLOSU ANALİZİ
| Kalem | 2025 | 2024 | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 175 mn | 332 mn | ↓ %47 | Satış daralması |
| Brüt Kar | 95 mn | 50 mn | ↑ | Marj artmış |
| Brüt Kar Marjı | %54 | %15 | Güçlü iyileşme | |
| Esas Faaliyet Karı | 55 mn | 7 mn | ↑ | Operasyon iyileşti |
| Finansman Gideri | -217 mn | -1 mn | Sert artış | |
| Net Zarar | -431 mn | -555 mn | Azaldı |
Karlılık Yorumu
Operasyonel olarak iyileşme var
Finansman giderleri ve ertelenmiş vergi zararı büyütüyor
Satış hacmi ciddi düşmüş
Şirket esas faaliyet anlamında toparlanıyor ancak:
Finansman yükü + vergi gideri = net zarar
NAKİT AKIŞ ANALİZİ
| Kalem | 2025 | 2024 | Yorum |
| İşletme Nakit Akışı | -7 mn | -674 mn | Büyük iyileşme |
| Yatırım Nakit Akışı | -96 mn | +184 mn | Yatırım harcaması |
| Finansman Nakit Akışı | +107 mn | +179 mn | Borçlanma ile fonlama |
| Dönem Sonu Nakit | 7,8 mn | 5,1 mn | Çok düşük |
İşletme Sermayesi Etkisi
| Kalem | Etki |
| Peşin ödenmiş gider artışı | -735 mn |
| İlişkili taraf borç artışı | +932 mn |
| Stok azalışı | +92 mn |
Şirket operasyonu ilişkili taraf finansmanı ile döndürüyor.
YORUM
Güçlü Yanlar
- Brüt marj ciddi iyileşmiş
- Esas faaliyet karlılığı artmış
- Stok erimesi başlamış
Riskler
- Finansman gideri çok yüksek
- KV borç baskısı var
- Nakit seviyesi kritik düşük
- Ertelenmiş vergi yükü büyük
SONUÇ
Operasyonel olarak toparlanıyor
Finansal yapı zayıflıyor
Borçlanma ile ayakta duruyor
Gerçek iyileşme için:
- Satış hacmi artmalı
- Finansman gideri düşmeli
- Nakit üretimi pozitif olmalı
ROA – Aktif Karlılığı
| Kalem | Tutar (TL) |
| Net Dönem Karı (2025) | -431.303.358 |
| Toplam Varlık (2024) | 7.174.656.323 |
| Toplam Varlık (2025) | 7.721.454.950 |
| Ortalama Varlık | 7.448.055.637 |
ROA = -431.303.358 / 7.448.055.637 = -5,8%
Yorum
- Şirket aktiflerini kârlı kullanamıyor
- Gayrimenkul stokları çok yüksek → varlık verimliliği düşük
- ROA negatif ama 2024’e göre zarar azalması olumlu sinyal
ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi
ROIC Yorumu
- Şirket sermaye maliyetinin (WACC) çok altında getiri sağlıyor
- Yatırımlar değer yaratmıyor
- Stok ağırlıklı yapı ROIC’i aşağı çekiyor
ROIC < WACC → Ekonomik değer kaybı
DuPont Analizi
Net Kar Marjı
Net Kar / Hasılat
-431.303.358 / 175.636.855 = -245%
Finansman + vergi etkisi aşırı yüksek
Aktif Devir Hızı
Hasılat / Ortalama Toplam Varlık
175.636.855 / 7.448.055.637 = 0,024
Aktifler çok yavaş dönüyor
(GYO’larda tipik ama yine de zayıf)
Finansal Kaldıraç
Ortalama Varlık / Ortalama Özkaynak
| Kalem | Tutar |
| Ortalama Özkaynak | ≈ 5,10 mlr |
| Ortalama Varlık | 7,45 mlr |
Kaldıraç = 1,46
Orta düzey borç etkisi
| Oran | Sonuç | Anlamı |
| ROA | -5,8% | Aktifler zarar üretiyor |
| ROIC | 1,1% | Sermaye verimsiz |
| ROE | -8,6% | Özkaynak eriyor |
| Aktif Devir | 0,02 | Stok yoğun yapı |
| Net Marj | -245% | Finansman baskısı |
STRATEJİK YORUM
Operasyonel kârlılık var
Ama finansman gideri + ertelenmiş vergi tüm yapıyı bozuyor
Stoklar sermayeyi kilitliyor
SONUÇ
VERA GYO şu an kârlı değil, değer yaratmıyor.
Ancak operasyonel çekirdek toparlanma sinyali veriyor.
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) |
| Net Dönem Karı | -431.303.358 | -555.737.593 |
| İşletme Nakit Akışı (CFO) | -7.119.418 | -674.511.906 |
| Yatırım Harcamaları (Capex) | -108.480.514 | -33.484 |
| Serbest Nakit Akışı (FCF) | -115.599.932 | -674.545.390 |
KAR – CFO İLİŞKİSİ
Net Zarar: -431 mn TL
CFO: -7 mn TL
≈ +424 milyon TL
Yani muhasebe zararı yüksek ama nakit çıkışı çok daha sınırlı.
Sonuç
| Durum | Yorum |
| Net zarar büyük | Muhasebe kaynaklı |
| CFO zararı çok düşük | Nakit açısından daha iyi |
| Kar kalitesi | Görece makul |
Bu yıl zarar “nakit yakma” anlamına gelmiyor.
CFO – FCF İLİŞKİSİ
- Şirket faaliyet nakdi üretmiyor (ama 2024’e göre büyük iyileşme var)
- Yatırım harcamaları nedeniyle serbest nakit negatif
- FCF halen zayıf
KAR KALİTESİ ANALİZİ
📌 CFO / Net Kar Oranı
-7 mn / -431 mn ≈ %1,6
Ancak burada net karın büyük kısmı nakit dışı olduğu için bu oran yanıltıcı.
Daha doğru bakış:
| Kalem | Etki |
| Ertelenmiş vergi | Nakit dışı |
| Gerçeğe uygun değer kazancı | Nakit dışı |
| Parasal düzeltme | Nakit dışı |
Şirketin gerçek operasyonel nakit üretimi zayıf ama dramatik değil.
STRATEJİK ANALİZ
Risk
- FCF negatif
- Nakit seviyesi çok düşük (7,8 mn TL)
- Borçlanma ile finansman var
Olumlu
- Operasyonel nakit dengelenmiş
- Muhasebe zararı nakit erimesi kadar büyük değil
- 2024’e göre ciddi iyileşme
SONUÇ
2025 zararı “nakit krizi” anlamına gelmiyor.
Ama şirket henüz serbest nakit üretmiyor.
Finansman bağımlılığı devam ediyor.
