EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1000TL)
Bilanço Analizi
Toplam Varlıklar: 297,8 milyar TL → 257,0 milyar TL (%16 artış)
Bu artışın ana nedeni, kısa vadeli ticari alacaklar ve finansal yatırımlardaki hızlı büyümedir.
Dönen Varlıklar
- 236,7 milyar TL → 260,6 milyar TL (+%10)
- Ticari alacaklar 26,8 milyar TL’ye yükselmiş (önceki: 7,8 milyar TL).
- Finansal yatırımlar 72 milyon TL’den 2,2 milyar TL’ye yükselmiş.
- Stoklar 209,7 milyar TL’den 213,2 milyar TL’ye artmış.
Yorum: Proje bazlı satışlarda tahsilatların artmasıyla ticari alacaklar yükselmiş; stokların artışı ise proje envanterinin devam ettiğini gösteriyor.
Duran Varlıklar
- 20,3 milyar TL → 37,2 milyar TL (+%83)
- “Diğer alacaklar” ve “yatırım amaçlı gayrimenkuller”de ciddi artış var.
- Diğer alacaklar: 32 milyon TL → 17,1 milyar TL
- Yatırım amaçlı gayrimenkuller: 3,3 milyar TL → 5,8 milyar TL
Yorum: Emlak Konut’un bağlı ortaklık ve iştirak finansmanlarını artırdığı, ayrıca yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünü genişlettiği görülüyor.
Yükümlülükler
- Toplam borçlar 136,8 milyar TL → 168,9 milyar TL (+%23)
Kısa vadeli yükümlülükler:
- 135,5 milyar TL → 124,4 milyar TL (-%8)
- Ancak ticari borçlar 9,4 milyar TL’den 19,0 milyar TL’ye yükselmiş.
- Ertelenmiş gelirler 105,3 milyar TL’den 84,9 milyar TL’ye gerilemiş (tamamlanan projelerden gelir yazıldığı anlamına gelir).
Uzun vadeli yükümlülükler:
- 1,3 milyar TL → 44,5 milyar TL’ye çıkmış.
- Yeni uzun vadeli banka kredileri: 22,3 milyar TL
- Diğer finansal yükümlülükler: 21,4 milyar TL
Yorum: Emlak Konut yeni projeler için uzun vadeli borçlanmaya yönelmiş. Bu, likidite riskini azaltırken finansal kaldıracı artırmış.
Özkaynaklar
- 120,2 milyar TL → 128,9 milyar TL (+%7)
- Dönem net karı: 10,34 milyar TL
- Geçmiş yıl zararı pozitife dönmüş (4,4 milyar TL kâr bakiyesi).
Yorum: Kârlılık artışı ve retained earnings (geçmiş yıl kârları) özkaynak yapısını güçlendirmiştir.
Gelir Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (Bin TL) | 2024 (Bin TL) | Değişim |
| Hasılat | 65.695.425 | 22.294.223 | %195 ↑ |
| Satışların Maliyeti | 45.058.793 | 13.911.405 | %224 ↑ |
| Brüt Kâr | 20.636.632 | 8.382.818 | %146 ↑ |
| Esas Faaliyet Kârı | 20.354.001 | 6.341.331 | %221 ↑ |
| Net Dönem Kârı | 10.336.401 | 4.521.475 | %128 ↑ |
Yorum:
- Gelirler yaklaşık 3 kat artmıştır.
- Brüt kâr marjı ≈ %31 (2024: %38). Yani kâr artışı olsa da maliyet baskısı hissediliyor.
- Finansman giderlerinde artış (7,8 milyar TL) ve ertelenmiş vergi gideri (3,5 milyar TL) net kârı sınırlamıştır.
- Yine de 10,3 milyar TL kâr sektörel ortalamaların üzerindedir.
Nakit Akış Analizi
| Kalem | 2025 (Bin TL) | 2024 (Bin TL) | Yorum |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | -45.003.529 | -22.138.005 | İşletme nakit çıkışı 2 kat artmış – stok, alacak ve borç hareketleri nedeniyle |
| Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı | -913.565 | -596.402 | Sabit yatırım sınırlı düzeyde devam ediyor |
| Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +46.201.330 | +4.365.415 | Borçlanma kaynaklı güçlü giriş |
| Net Nakit Artışı | +284.236 | -18.368.992 | Net pozitif nakit dönüşü sağlanmış |
Yorum:
- Faaliyetlerden negatif nakit akışı, büyük ölçüde artan alacaklar ve azalan ertelenmiş gelirlerden kaynaklanıyor.
- Finansman akışı (borçlanmalar) faaliyetlerdeki nakit açığını telafi etmiş.
- Dönem sonu nakit: 4,97 milyar TL (önceki yıl 3,79 milyar TL).
Genel Değerlendirme
| Alan | Durum | Yorum |
| Likidite | Zayıf / Orta | Faaliyetlerden negatif nakit akışı ve yüksek stoklar kısa vadede baskı yaratıyor. |
| Kârlılık | Güçlü | Gelir ve kâr kalemlerinde büyük artış; brüt kâr marjı korundu. |
| Borçluluk | Artış eğiliminde | Uzun vadeli finansman önemli ölçüde yükseldi, ancak özkaynak oranı hâlâ güçlü (%43 civarı). |
| Sermaye Yapısı | Sağlam | 128,9 milyar TL özkaynak, 44,5 milyar TL uzun vadeli borçla dengeli yapı. |
| Nakit Yönetimi | Gelişmeye açık | Faaliyetlerden negatif nakit akışı sürdürülebilirlik açısından izlenmeli. |
Sonuç:
Emlak Konut GYO 2025’in ilk 9 ayında güçlü satış hacmi ve yüksek kârlılıkla büyümeye devam etmiştir. Ancak faaliyetlerden kaynaklanan nakit çıkışı ve artan borçlanma, likidite yönetiminin dikkatle sürdürülmesini gerektiriyor. Uzun vadede yatırım amaçlı gayrimenkul ve proje portföyü, şirketin aktif kalitesini desteklemektedir.
ROA – Aktif Karlılığı
Şirket varlıklarını %3,7 oranında kâra dönüştürmüş. Gayrimenkul sektöründe varlık yoğunluğu yüksek olduğundan bu oran makul ve sektör ortalamasının üzerinde.
ROE – Özkaynak Karlılığı
Emlak Konut 2025’in ilk 9 ayında özkaynaklarının %8,3’ü kadar getiri sağlamıştır. Bu oran yıllıklandırıldığında yaklaşık %11-12 civarına denk gelir — GYO’lar için oldukça iyi bir performans.
ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi
Yatırılan sermaye getirisi %9 civarında. Bu oran, GYO’nun projelerinde sermaye maliyetinin üzerinde getiri elde ettiğini gösteriyor.
DuPont Analizi
| Alan | Durum | Açıklama |
| Kârlılık | Güçlü | Satış ve brüt kâr artışı ile yüksek faaliyet kârlılığı |
| Sermaye Verimliliği | Orta-iyi | ROIC %9, sermaye maliyetinin üzerinde |
| Varlık Kullanımı | Düşük | Stok ve proje yoğun yapı nedeniyle aktif devir hızı sınırlı |
| Finansal Kaldıraç | Orta | Borçlanma artmış, ancak özkaynak oranı yüksek |
| Genel Sonuç | Sağlam finansal yapı, sürdürülebilir kârlılık, ancak nakit yönetimi dikkat gerektiriyor. |
