VERA KONSEPT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Bilanço Analizi
| Kalem | 30.09.2025 (TL) | 31.12.2024 (TL) | Değişim (%) | Yorum |
| Dönen Varlıklar | 7.535.366.686 | 6.465.726.489 | +16,5% | Likidite artışı güçlü; özellikle stok ve peşin ödenmiş giderlerde önemli büyüme var. |
| Stoklar | 4.808.122.779 | 4.620.802.772 | +4% | Devam eden projelerde stok birikimi veya inşaat ilerlemesi kaynaklı artış. |
| Peşin Ödenmiş Giderler | 2.439.658.496 | 1.734.778.141 | +40,6% | Henüz gelirle ilişkilendirilmemiş ön ödemeler, proje finansmanı ya da arsa ödemeleri. |
| Nakit ve Benzerleri | 60.666.370 | 4.973.773 | >1000% | Dönem sonunda ciddi nakit artışı mevcut; faaliyetlerden güçlü giriş var. |
| Duran Varlıklar | 521.464.679 | 409.498.342 | +27% | Yatırım amaçlı gayrimenkuller artmış; yeni projelere yatırım yapılmış. |
| Toplam Varlıklar | 8.056.831.365 | 6.875.224.831 | +17,2% | Aktif büyüme olumlu. Şirket ölçeğini genişletiyor. |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 1.346.260.289 | 360.600.589 | +273% | İlişkili taraf borçları artmış; finansal borçlanma ve ticari yükümlülüklerde artış var. |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.602.717.507 | 1.416.174.888 | +13% | Ertelenmiş vergi yükümlülüğü artışı dikkat çekici. |
| Toplam Yükümlülükler | 2.948.977.796 | 1.776.775.477 | +66% | Finansman yapısında borç artışı gözlemleniyor. |
| Özkaynaklar | 5.107.853.569 | 5.098.449.354 | ≈ | Sermaye güçlü, dönem kârı ile özkaynak korumuş. |
Yorum:
- VERA’nın aktifleri 8 milyar TL’ye ulaşmış; güçlü varlık büyümesi mevcut.
- Ancak yükümlülüklerdeki artış oranı (%66), varlıklardaki büyümeden yüksek — bu da borçlanma temelli büyümeye işaret ediyor.
- Likidite oranı yükselmiş olsa da kısa vadeli borç artışı dikkatle izlenmeli.
- Özkaynak oranı hâlen güçlü (~%63).
Gelir Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 139.414.018 | 26.069.949 | +435% | Faaliyet hacmi büyük oranda artmış. |
| Satışların Maliyeti | -71.862.322 | -17.647.747 | +307% | Maliyetler artsa da brüt kâr artışı daha yüksek. |
| Brüt Kâr | 67.551.696 | 8.422.202 | +702% | Faaliyet kârlılığı belirgin şekilde iyileşmiş. |
| Esas Faaliyet Kârı | 28.333.423 | -31.931.358 | Pozitife dönüş | Yönetim giderlerinin düşmesiyle operasyonel dönüşüm. |
| Yatırım Faaliyetleri Neti | -34.378.036 | +112.761.305 | Negatif değişim | 2024’te büyük yatırım geliri vardı; bu dönem azalmış. |
| Finansman Gideri (Net) | -39.326.480 | +81.807.349 | Finansman maliyetleri yükselmiş; kur etkisi sınırlı. | |
| Net Parasal Pozisyon | +488.984.324 | -168.459.098 | Enflasyon muhasebesi farkı pozitif etkili. | |
| Vergi Öncesi Kâr | 482.878.669 | -22.773.969 | Büyük toparlanma. | |
| Dönem Net Kârı | 9.523.599 | -22.773.969 | Zarardan kara dönüş. |
Yorum:
- 2025’te faaliyet gelirleri ciddi oranda artmış, kârlılığa dönülmüş.
- Enflasyon muhasebesi etkisi (parasal pozisyon kazancı) dönem net kârına büyük katkı sağlamış.
- Esas faaliyet performansı olumlu; ancak net kârın büyük kısmı parasal kazançtan kaynaklanıyor.
Nakit Akış Tablosu Analizi
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | +96.535.271 | -521.032.339 | Pozitife dönüş | Şirket nakit yaratma kapasitesini güçlendirmiş. |
| Yatırım Faaliyetleri Nakit Akışı | -113.237.236 | +87.413.147 | Negatif dönüş | Yeni gayrimenkul yatırımları yapılmış. |
| Finansman Faaliyetleri Nakit Akışı | +73.402.946 | +154.548.137 | Azalış | Borçlanmalar sürmüş; ancak net giriş azalmış. |
| Net Nakit Artışı | +56.700.981 | -279.071.055 | Likidite güçlenmiş. |
Yorum:
- İşletme faaliyetlerinden gelen nakit, faaliyetlerin sürdürülebilir olduğunu gösteriyor.
- Yatırım faaliyetlerindeki nakit çıkışı, büyüme yatırımlarının devam ettiğini kanıtlıyor.
- Finansman kaynaklı girişler, borçla finanse edilen büyümeye işaret ediyor.
Genel Değerlendirme
| Kriter | 2025 Gözlemi | Yorum |
| Finansal Yapı | Aktif büyümesi güçlü, borçlanma artmış | Büyüme borç destekli |
| Likidite | Nakit artışı + işletme nakdi pozitif | Kısa vadeli borç artışı risk |
| Karlılık | Zarardan kara dönüş | Enflasyon kazançları etkili |
| Yatırım Faaliyeti | Devam ediyor | Nakit çıkışı yaratıyor |
| Sürdürülebilirlik | Faaliyet nakdi pozitif | Olumlu görünüm, borç yönetimi kritik |
Sonuç:
Vera Konsept GYO 2025’in ilk 9 ayında:
- Zarardan kara geçmiş,
- Faaliyetlerinden nakit üretmeye başlamış,
- Aktiflerini %17 artırmış,
- Ancak borç yükünü %66 artırarak büyümeyi sürdürmüştür.
Genel olarak tablo operasyonel toparlanma ve büyüme eğilimi göstermektedir; fakat borç/özsermaye dengesi ve finansman giderleri yakından izlenmelidir.
DuPont Analizi
Özkaynak Kârlılığı (ROE)
2025’in ilk 9 ayında yıllık bazda özsermaye kârlılığı yaklaşık %0,2 seviyesinde.
Not: Bu oran 9 aylık döneme ait olduğu için yıllıklandırıldığında yaklaşık %0,25 – %0,3 civarına çıkar.
Ancak yine de düşük, çünkü enflasyon muhasebesi etkileri yüksek olmasına rağmen kâr hacmi sınırlı.
2024 Dönemi ile Karşılaştırma
| Bileşen | 2025 | 2024 (tahmini) | Yorum |
| Net Kâr Marjı | +6,8% | -87% (zarar) | Zarar döneminden kâra dönüş. |
| Aktif Devir Hızı | 0,017 | 0,003 | Verimlilik artmış, ancak hala düşük. |
| Finansal Kaldıraç | 1,58 | 1,35 | Borç oranı artmış, kaldıraç etkisi yükselmiş. |
| ROE | 0,2% | Negatif | Özsermaye artık pozitif getiri üretiyor. |
Yorum ve Değerlendirme
Güçlü Yönler
- Zarardan kâra dönüş: 2024’te büyük zarar sonrası 2025’te pozitif net kâr.
- Brüt ve esas faaliyet kârlılığı iyileşmiş: Operasyonel toparlanma var.
- Likidite güçlenmiş: Nakit artışı işletme faaliyetlerinden gelmiş.
Zayıf Yönler
- Aktif verimliliği düşük: Büyük stok ve gayrimenkul varlıkları nedeniyle ciro/aktif oranı zayıf.
- Kârlılık halen düşük: Net kâr marjı %7 civarında, özsermaye getirisi ise %1’in altında.
- Borçlanma oranı yükselmiş: Kısa vadeli yükümlülüklerde ciddi artış var.
Genel Sonuç:
VERA 2025 yılında operasyonel olarak toparlanmış, ancak varlıklarının büyük kısmı stok ve gayrimenkule bağlı olduğundan aktif devir hızı düşük kalmış.
Bu nedenle ROE düşük, fakat yön trendi pozitif — gelecekte satışların artmasıyla özsermaye kârlılığı daha anlamlı seviyelere yükselebilir.
ROA (Aktif Karlılığı)
- Şirket aktiflerini kullanarak %0,12 oranında kâr üretmiş.
- Bu oran oldukça düşük, fakat 2024’te zarar eden şirket için pozitif bir dönüş anlamına geliyor.
- Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında ROA genelde düşüktür çünkü varlıklar yüksek, gelir yaratma süresi uzundur.
ROE (Özsermaye Karlılığı)
- 2025’te özsermaye kârlılığı %0,2 civarında.
- Bu, özkaynakların nominal olarak kâr getirdiğini, ancak enflasyonun altında kaldığını gösterir.
- 2024’te büyük zarar (−%10 civarı tahmini) vardı, dolayısıyla trendsel dönüş pozitif.
ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)
- Şirket yatırılan sermayeden %0,4 getiri sağlamış.
- Sermaye maliyeti (enflasyon ortamında %20+) düşünüldüğünde ekonomik getiri negatif.
- Ancak operasyonel kâr pozitif ve artış trendinde — bu sürdürülebilirse ROIC gelecekte yükselir.
Karşılaştırmalı Yorum Tablosu
| Oran | 2024 | 2025 | Değişim | Yorum |
| ROA | Negatif | %0,12 | Pozitif dönüş | Aktifler kâr üretmeye başlamış |
| ROE | Negatif | %0,19 | Pozitif dönüş | Özsermaye zarardan kara geçmiş |
| ROIC | Negatif | %0,40 | Pozitif dönüş | Faaliyet verimliliği artmış |
Genel Değerlendirme
Olumlu:
- 2024 zarar döneminden sonra, 2025’te tüm kârlılık oranları pozitife dönmüş.
- İşletme faaliyetlerinden nakit akışı da pozitife dönerek kâr kalitesini desteklemiş.
- Özsermaye güçlü (5,1 milyar TL) ve sermaye artırımı ihtiyacı görünmüyor.
Olumsuz:
- Kârlılık oranları hâlen çok düşük.
- Borçluluk oranı artmış (1,35 → 1,58).
- Sermaye maliyetinin altında getiri → reel değer yaratımı henüz yok.
Sonuç:
VERA Konsept GYO 2025 döneminde:
- Zarardan kâra dönmüş,
- Faaliyetlerinden pozitif nakit yaratmış,
- Ancak sermaye verimliliği hâlen düşük kalmıştır.
Özetle:
ROA = %0,12, ROE = %0,19, ROIC = %0,40
Kârlılık yönü pozitife dönmüş ama yatırımcı açısından hâlâ verimlilik zayıf.
Şirketin 2026’da kârlılığı artırması için satış hacmini ve proje teslimlerini artırması kritik görünüyor.
Faaliyet raporu:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507389
Finansal rapor:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507386