Varlık büyüklüğü %0,6 artarak durağan seyretmiştir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller (18,75 milyar TL) toplam varlıkların %72’sini oluşturarak portföyün ana unsurudur.
Kısa vadeli borçlar 1,09 milyar TL’den 0,38 milyar TL’ye düşerek şirketin kısa vadeli borç riskini ciddi biçimde azaltmıştır.
Uzun vadeli yükümlülüklerde 277 milyon TL artış görülmüştür, bu artış büyük ölçüde ertelenmiş gelir ve vergi yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır.
Özkaynaklar %2,7 artmıştır; bu artış dönem kârının etkisidir.
Finansal Yapı:
Borç / Özsermaye oranı = 4.15 / 21.77 ≈ %19 → Son derece düşük borçluluk, güçlü sermaye yapısı.
Dönen varlık / kısa vadeli borç = 3.707 / 0.380 ≈ 9,75 → Likidite son derece yüksek.
2. Gelir Tablosu Analizi
Kalem
2025/06
2024/06
Hasılat
1.121 milyar TL
5.565 milyar TL
Satışların Maliyeti
0.244 milyar TL
5.082 milyar TL
Brüt Kâr
0.878 milyar TL
0.483 milyar TL
Esas Faaliyet Kârı
1.003 milyar TL
3.499 milyar TL
Vergi Öncesi Kâr
0.795 milyar TL
2.866 milyar TL
Net Dönem Kârı
0.573 milyar TL
2.866 milyar TL
Yorum:
Hasılat %80 oranında azalmış olsa da, brüt kâr artmıştır; bu durum satış hacminde daralma fakat yüksek marjlı satışlar anlamına gelir.
2024’teki kârın büyük kısmı yatırım amaçlı gayrimenkul değer artış kazançlarından gelmişti. 2025’te bu kalem daha sınırlı kalmış.
Vergi gideri 221,6 milyon TL olup, önceki dönemde sıfırdı; bu da net kârı azaltmıştır.
Net kârın 573 milyon TL seviyesinde olması GYO için sürdürülebilir ve güçlü bir performanstır.
Kârlılık Oranları:
Net Kâr Marjı = 573 / 1.121 = %51
Brüt Kâr Marjı = 878 / 1.121 = %78
Faaliyet Kâr Marjı = 1.003 / 1.121 = %89
VKGYO, gayrimenkul değerleme farkları olmasa dahi yüksek kârlılığını korumuştur.
3. Nakit Akış Tablosu Analizi
Kalem
2025/06
2024/06
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı
-18 milyon TL
-752 milyon TL
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı
-51 milyon TL
-38 milyon TL
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı
+372 milyon TL
+126 milyon TL
Net Nakit Artışı
+303 milyon TL
-664 milyon TL
Dönem Sonu Nakit
1.636 milyar TL
586 milyon TL
Yorum:
İşletme faaliyetlerinden nakit çıkışı önemli ölçüde azalmış, 2024’teki -752 milyon TL’ye kıyasla -18 milyon TL’ye düşmüştür → operasyonel nakit dengelenmiş.
Finansman kaynaklı 372 milyon TL giriş (büyük kısmı faiz geliri) nakit pozisyonunu güçlendirmiştir.
Dönem sonu nakit 1,64 milyar TL’ye yükselmiştir.
4. DuPont Analizi
Göstergeler
Değerlendirme
Likidite
Çok güçlü — Nakit, kısa vadeli borçların yaklaşık 4 katı.
Borçluluk
Düşük — toplam borçların aktiflere oranı %16 civarında.
Kârlılık
Operasyonel kâr güçlü, ancak önceki yılın yüksek yeniden değerleme gelirleri bu yıl azalmış.
Nakit Akışı
Operasyonel nakit neredeyse dengeye gelmiş, finansman nakitleriyle toplam nakit artmış.
Özsermaye Getirisi (ROE)
%5 civarında, sektör ortalamasına yakın ama sürdürülebilir düzeyde.
Varlık Getirisi (ROA)
573 / 25.915 = %2,2 (6 aylık) → yıllık ≈ %4,4
Sonuç:
VKGYO, 2025’in ilk yarısında daha temkinli fakat sağlıklı bir bilanço sunmuştur.
Kârlılık 2024’e göre azalmış olsa da, bu durum 2024’teki yüksek değer artış kazançlarının etkisinden kaynaklanmaktadır.
Finansal yapı sağlam, borç düşük, nakit yüksek.
ROA ve ROE oranları GYO ölçeğinde dengeli ve risk seviyesi düşüktür.
2024 döneminde ROA, ROE ve ROIC oranları yüksek düzeydeydi (yaklaşık %12–13 seviyelerinde).
2025’in ilk yarısında oranlarda belirgin düşüş gözleniyor; bu düşüşün ana nedeni 2024’teki yatırım amaçlı gayrimenkul değer artış kazançlarının 2025’te sınırlı kalması.
Ancak oranlar hâlâ pozitif, dengeli ve sürdürülebilir kârlılık seviyesindedir.
Özellikle ROIC’in ROE’den yüksek olması, şirketin sermaye kullanımında etkinliğini koruduğunu göstermektedir.
ROA (Aktif Karlılığı)
VKGYO, 2025’in ilk 6 ayında aktiflerinin her 100 TL’sinden yaklaşık 2,2 TL net kâr elde etmiştir.
GYO’lar için bu oran genellikle %2–5 aralığında olur; dolayısıyla oran sektör ortalamasına uygundur.
2024’teki yüksek gayrimenkul değer artış kazançları bu yıl sınırlı olduğu için ROA gerilemiştir.
Yine de düşük borçluluk nedeniyle varlıklardan elde edilen getiri istikrarlı ve sürdürülebilirdir.
ROE (Özsermaye Karlılığı)
Şirket özkaynaklarının her 100 TL’sine karşılık yaklaşık 2,6 TL kâr üretmiştir (6 aylık).
2024’te ROE yaklaşık %13 civarındaydı, bu da 2025’teki düşüşün nedeninin esas olarak hasılat düşüşü ve vergi giderinin artması olduğunu gösteriyor.
Ancak bu oran GYO ölçeğinde tatmin edici ve temkinli bir kârlılık düzeyidir.
Düşük finansal kaldıraç nedeniyle ROE’nin düşük olması normaldir; şirket borç riskinden kaçınarak güvenli bir finansal yapı sürdürmektedir.
ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)
Şirket yatırılan her 100 TL sermaye için yaklaşık 2,8 TL faaliyet kârı (vergi sonrası) üretmiştir.
Bu oran ROE’den hafif yüksek, çünkü borç düşük olduğundan kaldıraç etkisi sınırlıdır.
ROIC’in pozitif ve sabit seyretmesi, yatırımların sermaye maliyetinin üzerinde getiri sağlamaya devam ettiğini gösterir.
Genel Değerlendirme
Oran
2025/06 Değeri
Yıllıklaştırılmış
Yorum
ROA
%2,21
%4,4
Aktif kârlılığı sektör ortalamasında
ROE
%2,63
%5,3
Düşük kaldıraçlı yapıya uygun, sürdürülebilir
ROIC
%2,79
%5,6
Sermaye verimliliği olumlu, GYO için iyi seviyede
Sonuç:
Şirketin kârlılık oranları pozitif, düşük riskli ve dengelidir.
Borç oranının az olması finansal güvenliği artırmış, ancak kaldıraç etkisini sınırlamıştır.
ROIC’in ROE’den yüksek olması, yönetimin sermayeyi etkin kullandığını gösterir.
GYO’nun portföy değer kazançlarının azalmasına rağmen faaliyet kârının korunması, istikrarlı bir nakit yaratma gücü olduğuna işaret eder.
