SNGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/6

SİNPAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1. Bilanço Özeti

Kalem	30.06.2025 (TL)	31.12.2024 (TL)	Değişim (%)
Toplam Varlıklar	74.775.341.981	71.781.318.986	+4.2%
Dönen Varlıklar	17.470.113.380	14.667.460.864	+19.1%
Duran Varlıklar	57.305.228.601	57.113.858.122	+0.3%
Toplam Yükümlülükler	21.640.908.781	19.494.228.506	+11.0%
Özkaynaklar	53.134.433.200	52.287.090.480	+1.6%

Yorum:

Varlıkların %77’si duran varlıklardan (özellikle yatırım amaçlı gayrimenkullerden) oluşuyor; tipik bir GYO yapısı.
Kısa vadeli yükümlülüklerde %49 artış var → finansal borç artışı dikkat çekiyor.
Özkaynak güçlü ve bilanço yüksek özsermaye ile finanse ediliyor (borç/özsermaye ≈ 0,41).

2. Gelir Tablosu Özeti

Kalem	2025/06 (TL)	2024/06 (TL)	Değişim (%)
Hasılat	2.475.203.894	2.580.791.990	-4.1%
Brüt Kar	1.235.133.839	679.950.420	+81.6%
Esas Faaliyet Karı	818.793.673	285.976.093	+186%
Dönem Karı (Net)	849.771.447	1.299.075.868	-34.6%
Ana Ortaklık Payı	747.210.649	867.629.385	-13.9%

Yorum:

Hasılatta küçük düşüş olmasına rağmen brüt kâr marjı güçlü şekilde artmış (yaklaşık %50’ye ulaşmış).
Ancak finansman giderleri (1,38 milyar TL) ve yüksek vergi gideri kârlılığı sınırlamış.
Net kârda yıllık bazda azalma var ama faaliyet kârlılığında iyileşme belirgin.

3. Nakit Akış Özeti

Kalem	2025/06 (TL)	2024/06 (TL)
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı	229.381.879	1.362.468.871
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı	+53.176.206	-466.590.209
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı	-374.014.884	-1.304.549.189
Dönem Sonu Nakit	11.136.401	82.779.039

Yorum:

CFO’da ciddi düşüş (%83 azalma), esas faaliyetlerden yaratılan nakit zayıf.
Yatırım amaçlı gayrimenkul satışından 712 milyon TL giriş olmuş, bu nakit akışını desteklemiş.
Net nakit pozisyonu azalmış, likidite riski artıyor.

4. DuPont Analizi

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
Brüt kâr ve esas faaliyet kârında güçlü artış	Nakit yaratma kapasitesi ciddi düşüş göstermiş
Sermaye yapısı sağlam, özkaynak oranı yüksek	Finansman giderleri ve vergi yükü net kârı azaltmış
Gayrimenkul değerleri ve duran varlıklar güçlü	Varlık devir hızı çok düşük (0,03) – GYO sektörü gereği düşük verimlilik

Özet Yorum

Sinpaş GYO’nun 2025 ilk yarı sonuçları, faaliyet kârlılığında iyileşme ancak nakit üretiminde zayıflama ile dikkat çekiyor.
DuPont analizi, kârlılığın düşük ROE’ye (yaklaşık %2,8 yıllıklandırılmış) dönüştüğünü gösteriyor. Bu, yüksek duran varlık yapısına ve düşük varlık devir hızına bağlı.
Finansman giderlerinin ve vergi yükünün etkisiyle net kârın büyük kısmı faaliyet dışı kalemlerle dengelenmiş.

ROA – Aktif Karlılığı

Şirket varlıklarını kullanarak yalnızca %1,1 oranında getiri yaratabilmiş.
Bu, düşük aktif kârlılığına işaret eder.
GYO’lar genellikle yüksek duran varlık yoğunluğuna sahip olduklarından varlık devir hızları düşüktür; bu da ROA’yı sınırlayıcı bir faktördür.
Ancak önceki döneme göre (2024/06’da yaklaşık %1,8 civarındaydı) bir gerileme söz konusu.
Özellikle yüksek finansman giderleri ve zayıf nakit akışı, ROA’nın düşmesinde belirleyici olmuştur.

ROE – Özsermaye Karlılığı

Şirketin özsermaye getirisi oldukça düşük.
Bu, Sinpaş’ın güçlü sermaye yapısına rağmen özkaynaklarını verimli kullanamadığını gösteriyor.
2024 ilk yarıda bu oran yaklaşık %1,7 seviyesindeydi; yani hafif bir düşüş var.
Sektör ortalamaları (%6–8 civarı) ile karşılaştırıldığında Sinpaş GYO’nun getiri potansiyeli düşük, ancak sermaye yapısı güvenli (borç/özsermaye oranı düşük).
Özetle: “güvenli ama düşük getirili” bir bilanço profili.

ROIC – Yatırılmış Sermaye Karlılığı

Şirketin yatırdığı toplam sermayeden elde ettiği vergi sonrası faaliyet getirisi %0,9 civarında.
Bu oran, şirketin sermaye maliyetinin (yaklaşık %20-25) oldukça altında.
Yani, şirketin yatırımları sermaye maliyetini karşılayamıyor, bu da değer yaratımının zayıf olduğu anlamına gelir.
ROIC’in ROE’den de düşük olması, özsermaye dışı (borç) kaynakların da getiriyi artırmak yerine ağırlıklı olarak finansman gideri oluşturduğunu gösterir.

Genel Değerlendirme Tablosu

Oran	30.06.2025	Önceki Dönem	Yorum
ROA	%1,1	%1,8	Varlık verimliliği düşmüş
ROE	%1,4 (6A) ≈ %2,8 yıllık	%3,4 yıllık	Özsermaye getirisi zayıf
ROIC	%0,9	%1,6	Sermaye maliyetinin altında getiri

Özet Yorum:

Sinpaş GYO 2025 ilk yarısında:

Güçlü duran varlık tabanına rağmen düşük varlık verimliliği (ROA) sergiliyor.
Faaliyet kârlılığı artmış olsa da, yüksek finansman giderleri ve enflasyon düzeltmeleri kârlılığı baskılıyor.
ROE ve ROIC düşük seviyede, bu da şirketin mevcut sermayesinden sınırlı değer yarattığını gösteriyor.
Ancak borç oranı düşük ve özsermaye güçlü, bu nedenle finansal risk profili dengeli.