PSGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/6

PASİFİK GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1. Bilanço Analizi

Toplam Varlıklar: 64,0 milyar TL (31.12.2024: 59,3 milyar TL) → %8 artış.
Dönen Varlıklar: 26,6 milyar TL → ticari alacaklarda (5,9 milyar TL) ve stoklarda (18,4 milyar TL) güçlü artış var.
Duran Varlıklar: 37,4 milyar TL → peşin ödenmiş giderler (15,3 milyar TL) ve stoklar (21,2 milyar TL) yüksek paya sahip.
Kısa Vadeli Yükümlülükler: 12,4 milyar TL (önceki 10,0 milyar TL) → %24 artış. Borçlanma kalemlerinde yükseliş var.
Uzun Vadeli Yükümlülükler: 24,6 milyar TL → ertelenmiş gelirler (15,8 milyar TL) ve borçlanmalar önemli yer tutuyor.
Özkaynaklar: 27,0 milyar TL (önceki 20,7 milyar TL) → güçlü artış, kâr ve sermaye artışı etkili.

Yorum: Şirketin varlık büyüklüğü artmaya devam ediyor. Ancak yükümlülüklerde de özellikle kısa vadeli borçlarda yükseliş var. Buna rağmen özkaynaklardaki ciddi artış finansal sağlamlığı güçlendirmiş.

2. Gelir Tablosu Analizi

Hasılat: 170 milyon TL (2024/6A: 373 milyon TL) → %54 düşüş.
Brüt Kâr: 114 milyon TL (2024/6A: 217 milyon TL).
Esas Faaliyet Kârı: 534 milyon TL (2024/6A: 80 milyon TL) → esas faaliyet dışı gelirler (861 milyon TL) belirleyici.
Vergi Öncesi Kâr: 2,6 milyar TL (2024/6A: 1,74 milyar TL) → %49 artış.
Net Dönem Kârı: 2,17 milyar TL (2024/6A: 1,74 milyar TL).
Pay Başına Kazanç: 0,4529 TL (2024/6A: 0,3629 TL).

Yorum: Satış gelirlerinde sert düşüş var, ancak finansal gelirler (özellikle parasal pozisyon kazançları) sayesinde net kârlılık güçlü şekilde artmış. Bu, operasyonel satışlara bağımlılığın düşük olduğunu gösteriyor.

3. Nakit Akış Tablosu Analizi

İşletme Faaliyetleri: -5,74 milyar TL nakit çıkışı (önceki dönem: -0,83 milyar TL).
Yatırım Faaliyetleri: +1,78 milyar TL nakit girişi (önceki dönem: +0,6 milyar TL).
Finansman Faaliyetleri: +3,79 milyar TL nakit girişi (önceki dönem: +79 milyon TL).
Dönem Sonu Nakit: 28 milyon TL (önceki yıl 35 milyon TL).

Yorum: Şirket faaliyetlerinden nakit yaratamıyor, hatta yüksek nakit çıkışı söz konusu. Nakit akışı finansman (borçlanma) ve yatırım faaliyetlerinden gelen girişlerle destekleniyor. Bu durum likidite yönetimi açısından riskli.

4. DuPont Analizi

ROE (%9,1) makul seviyede ama özünde satışlardan değil, finansal gelirlerden kaynaklanıyor.
Varlıkların etkin kullanımı (devir hızı) çok düşük → gayrimenkul sektöründe bu durum normal ama risk yaratıyor.
Finansal kaldıraç orta seviyede (2,37). Şirketin borç/özkaynak oranı kontrol altında.

Genel Değerlendirme:

Şirketin kârlılığı artmış olsa da operasyonel gelirler ciddi şekilde azalmış.
Nakit akışında zayıflık ve finansmana bağımlılık dikkat çekici.
Özkaynakların güçlü artması finansal yapıyı destekliyor.
DuPont analizi, yüksek net kâr marjına rağmen düşük varlık verimliliğini ve borçlanmanın rolünü ortaya koyuyor.

1. ROA (Aktif Karlılığı)

Şirket aktiflerini kullanarak %3,4 oranında getiri yaratmış. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için ortalama seviyede, ancak satış gelirlerinin düşük olması nedeniyle kârlılığın büyük kısmı finansal kalemlerden geliyor.

2. ROE (Özkaynak Karlılığı)

Özkaynakların getirisi %8,1. Bu oran, enflasyon ve sektörün fırsat maliyetine göre düşük sayılabilir. Yatırımcı açısından cazip olabilmesi için ROE’nin %15 ve üzerinde olması beklenir.

3. ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)

ROIC çok düşük (%1’in altında). Yani şirket yatırımlarından anlamlı bir ekonomik getiri sağlayamıyor. Bunun nedeni:

Satışların düşük olması,
Varlıkların büyük kısmının stok ve peşin ödenmiş giderlerde bağlı kalması,
Yüksek finansal gelirler sayesinde bilanço kârı oluşsa da operasyonel getirinin zayıf olmasıdır.

Genel Değerlendirme

ROA (%3,4): Ortalama seviyede, varlıkların verimli kullanılmadığını gösteriyor.
ROE (%8,1): Yatırımcı açısından sınırlı cazip, çünkü sermaye maliyeti üzerinde değil.
ROIC (%0,8): Çok düşük; operasyonel yatırımların etkin getiri sağlamadığını işaret ediyor.

Yani PSGYO şu an kârlı görünüyor ama bu kârlılık sürdürülebilir operasyonel faaliyetlerden değil, büyük ölçüde finansal kalemlerden kaynaklanıyor.