AKFGY BİLANÇO ANALİZİ 2025/6 -

AKFEN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1. Bilanço Analizi

Toplam Varlıklar: 36,7 milyar TL (31.12.2024: 35,8 milyar TL) → %2,5 artış.
Dönen Varlıklar: 4,82 milyar TL → nakit ve nakit benzerlerinde 1,99 milyar TL’den 1,35 milyar TL’ye düşüş dikkat çekiyor. Stoklar (yatırım amaçlı projeler) 2,39 milyar TL’den 2,68 milyar TL’ye çıktı.
Duran Varlıklar: 31,9 milyar TL’nin büyük kısmı yatırım amaçlı gayrimenkuller (31,3 milyar TL). Bu, portföyün değerleme bazlı büyümeye devam ettiğini gösteriyor.
Yükümlülükler: 8,58 milyar TL (önceki dönemle aynı seviyede). Kısa vadeli yükümlülükler 1,57 milyar TL, uzun vadeli yükümlülükler 7,0 milyar TL.
Özkaynaklar: 28,16 milyar TL → önceki döneme göre %3,3 artış. Net dönem kârı özkaynakları desteklemiş.

Yorum: Şirketin bilançosu güçlü özkaynak ağırlıklı (borç/varlık oranı %23). Yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü değerinin büyümesi sürdürülebilirlik için olumlu. Likidite tarafında nakit çıkışı göze çarpıyor.

2. Gelir Tablosu Analizi

Hasılat: 640,7 milyon TL (geçen yıl aynı dönem: 640,4 milyon TL) → neredeyse sabit.
Brüt Kar: 614,5 milyon TL, satışların maliyeti düşük (26,1 milyon TL). Brüt marj %95’in üzerinde.
Faaliyet Karı: 503,2 milyon TL (önceki yıl 1,34 milyar TL). Düşüşün nedeni geçen yılki yüksek “diğer faaliyet gelirleri” (özellikle yatırım amaçlı gayrimenkul değerleme kazançları).
Finansman Gelir/Gideri: Finansman giderleri (-496,6 milyon TL) yüksek. Ancak parasal pozisyon kazancı (enflasyon muhasebesi) 798,3 milyon TL eklenmiş.
Vergi Sonrası Net Kar: 1,02 milyar TL (geçen yıl 1,53 milyar TL).
Net Kar Marjı: %159 (yüksek marj; faaliyet dışı gelirler ve enflasyon düzeltme etkisi nedeniyle).

Yorum: Şirketin operasyonel kârlılığı güçlü, fakat asıl kâr artışı yatırım değerleme ve enflasyon muhasebesinden geliyor. Hasılat artışı sınırlı kaldığı için sürdürülebilir nakit yaratma kapasitesi sorgulanmalı.

3. Nakit Akış Analizi

Faaliyet Nakit Akımı: +70,4 milyon TL (geçen yıl -1,06 milyar TL). İşletme sermayesi yönetimi ve parasal kazanç düzeltmeleri etkili olmuş.
Yatırım Nakit Akımı: -269,8 milyon TL → yatırım amaçlı gayrimenkul alımları (203 milyon TL) ve iştirak yatırımları. Geçen yıl ise satışlardan dolayı +3,06 milyar TL idi.
Finansman Nakit Akımı: -417,5 milyon TL → borç geri ödemeleri ve faiz ödemeleri.
Dönem Sonu Nakit: 1,35 milyar TL (yıl başı: 1,99 milyar TL).

Yorum: Nakit pozisyonunda 650 milyon TL’ye yakın düşüş var. Operasyonlardan nakit yaratılabilse de yatırımlar ve borç ödemeleri net nakit çıkışına neden olmuş.

4. DuPont Analizi

Net kar marjı olağanüstü yüksek görünüyor, ancak bu esas faaliyetlerden değil, enflasyon muhasebesi ve yatırım değerlemelerinden kaynaklanıyor. Varlık devir hızı çok düşük (0,017), yani şirket aktiflerini gelir üretmede sınırlı kullanıyor. Finansal kaldıraç düşük, özkaynak yoğun bir yapı mevcut.