ALGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/3

4 Mayıs 2025

ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

BİLANÇO ANALİZİ

1. Varlıklar:

  • Toplam Varlıklar: Şirketin toplam varlıkları 31 Aralık 2024’teki 19.830.572.402 TL’den, 31 Mart 2025 itibarıyla 20.027.358.415 TL’ye hafif bir artış göstermiştir.
  • Dönen Varlıklar: Dönen varlıklar, 2.052.382.447 TL’den 1.280.658.447 TL’ye önemli ölçüde azalmıştır.
    • Nakit ve Nakit Benzerleri: 382.647.045 TL’den 246.364.543 TL’ye düşmüştür. Bu, nakit akış tablosundaki analizle uyumludur.
    • Finansal Yatırımlar (Dönen): 944.002.608 TL’den 594.200.602 TL’ye belirgin bir düşüş göstermiştir. Bu, muhtemelen kısa vadeli yatırım araçlarından çıkış yapıldığını veya değerleme farklarını yansıtmaktadır.
    • Ticari Alacaklar: 341.681.554 TL’den 47.742.524 TL’ye çok ciddi bir düşüş göstermiştir. Bu, büyük ölçüde ilişkili taraflardan olan ticari alacaklardaki azalmadan (337.838.084 TL’den 43.462.308 TL’ye) kaynaklanmaktadır. Bu durum, önemli bir tahsilat yapıldığını veya alacakların başka bir kaleme transfer edildiğini gösterebilir.
    • Peşin Ödenmiş Giderler: 366.480.521 TL’den 368.995.478 TL’ye hafif artış göstermiştir.
  • Duran Varlıklar: Duran varlıklar, 17.778.189.955 TL’den 18.746.699.968 TL’ye yükselmiştir.
    • Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller: Duran varlıkların en büyük kalemini oluşturan yatırım amaçlı gayrimenkuller, 17.647.127.846 TL’den 18.618.825.634 TL’ye yükselmiştir. Bu artış, yeni alımları veya yeniden değerlemeleri yansıtabilir ve nakit akış tablosundaki yatırım harcamalarıyla tutarlıdır.
    • Maddi Duran Varlıklar: 8.519.838 TL’den 7.078.846 TL’ye hafif bir azalış göstermiştir.
    • Finansal Yatırımlar (Duran): 119.917.582 TL’den 118.428.459 TL’ye hafif bir düşüş göstermiştir.

2. Kaynaklar :

  • Toplam Kaynaklar: Varlıklarla uyumlu olarak 20.027.358.415 TL’dir.
  • Toplam Yükümlülükler: Toplam yükümlülükler 5.167.124.325 TL’den 5.147.374.626 TL’ye hafifçe azalmıştır.
    • Kısa Vadeli Yükümlülükler: 615.124.819 TL’den 607.230.900 TL’ye çok hafif bir düşüş göstermiştir.
      • Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları 517.566.047 TL’den 498.970.366 TL’ye gerilemiştir.
      • Ticari Borçlar 42.804.707 TL’den 36.158.314 TL’ye azalmıştır.
      • Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü ise 5.470.037 TL’den 31.924.588 TL’ye artmıştır.
    • Uzun Vadeli Yükümlülükler: 4.551.999.506 TL’den 4.540.143.726 TL’ye hafif bir düşüş göstermiştir.
      • Uzun Vadeli Borçlanmalar 1.262.840.544 TL’den 1.222.757.089 TL’ye azalmıştır.
      • Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü 3.257.009.376 TL’den 3.267.478.919 TL’ye hafifçe artmıştır.
  • Özkaynaklar: Özkaynaklar, 14.663.448.077 TL’den 14.879.983.789 TL’ye yükselmiştir. Bu artış temel olarak dönem karından kaynaklanmaktadır.
    • Ödenmiş Sermaye ve Sermaye Düzeltme Farkları değişmemiştir.
    • Yabancı Para Çevrim Farkları 513.227.224 TL’den 697.648.829 TL’ye yükselmiştir, bu durum diğer kapsamlı gelir tablosundaki artışla tutarlıdır.
    • Geçmiş Yıllar Karları 11.904.848.352 TL’den 12.395.674.268 TL’ye yükselmiştir (muhtemelen önceki yıl karının transferi ile).
    • Net Dönem Karı 33.472.223 TL olarak özkaynaklara eklenmiştir.

Genel Değerlendirme:

  • ALGYO’nun bilançosu 2025’in ilk çeyreği sonunda hafif bir büyüme göstermiştir.
  • Varlık yapısında önemli bir değişim gözlenmektedir: Dönen varlıklar (özellikle nakit, finansal yatırımlar ve ticari alacaklar) azalırken, duran varlıklar (özellikle yatırım amaçlı gayrimenkuller) artmıştır. Bu, şirketin likit varlıklarını daha çok ana faaliyet alanı olan gayrimenkul yatırımlarına kaydırdığını göstermektedir.
  • Yükümlülük tarafında önemli bir değişiklik olmamıştır; toplam yükümlülükler hafifçe azalmıştır.
  • Özkaynaklar, dönem karı ve yabancı para çevrim farklarındaki artışın etkisiyle yükselmiştir.
  • Şirketin finansal yapısı, büyük ölçüde duran varlıklara ve özkaynaklara dayalı olmaya devam etmektedir. Dönen varlıklardaki azalma, kısa vadeli likidite oranlarını etkileyebilir, ancak ticari alacaklardaki sert düşüş olumlu bir gelişme olarak değerlendirilebilir.

GELİR TABLOSUNUN ANALİZİ

1. Hasılat ve Brüt Kar:

  • Hasılat: 2025 ilk çeyrek hasılatı 60.774.871 TL olarak gerçekleşmiştir. Bu, 2024 ilk çeyrekteki 60.965.670 TL’lik hasılata oldukça yakındır.
  • Satışların Maliyeti: Satışların maliyeti, 2024’teki -2.866.628 TL’den 2025’te -11.330.064 TL’ye önemli ölçüde artmıştır.
  • Brüt Kar: Maliyetlerdeki artış nedeniyle brüt kar, 2024’teki 58.099.042 TL’den 2025’te 49.444.807 TL’ye gerilemiştir.

2. Faaliyet Giderleri ve Esas Faaliyet Karı:

  • Genel Yönetim Giderleri: Genel yönetim giderleri 2024’teki -37.087.303 TL’den 2025’te -29.732.495 TL’ye düşmüştür, bu da gider kontrolünde bir iyileşmeye işaret edebilir.
  • Esas Faaliyetlerden Diğer Gelirler/Giderler:
    • Diğer gelirler 2024’teki 214.306.345 TL’den 2025’te 107.055.694 TL’ye düşmüştür.
    • Diğer giderler 2024’teki -23.491.993 TL’den 2025’te -2.430.811 TL’ye azalmıştır.
  • Esas Faaliyet Karı: Esas faaliyet karı, özellikle diğer faaliyet gelirlerindeki düşüş nedeniyle, 2024’teki 211.826.091 TL’den 2025’te 124.337.195 TL’ye gerilemiştir.

3. Finansman Giderleri ve Vergi Öncesi Kar:

  • Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler: 2025’te 37.719 TL’lik küçük bir yatırım faaliyeti geliri kaydedilmiştir.
  • Finansman Giderleri: Finansman giderleri 2024’teki -5.640.468 TL’den 2025’te -55.665.634 TL’ye önemli ölçüde artmıştır. Bu artış, muhtemelen artan borçluluk veya faiz oranlarından kaynaklanmaktadır.
  • Net Parasal Pozisyon Kazançları/Kayıpları: Yüksek enflasyon ortamının etkisiyle oluşan net parasal pozisyon zararı 2024’teki -200.473.783 TL’den 2025’te -28.265.689 TL’ye düşmüştür. Bu düşüş, vergi öncesi karı olumlu etkilemiştir.
  • Sürdürülen Faaliyetler Vergi Öncesi Karı: Tüm bu gelişmeler sonucunda vergi öncesi kar, 2024’teki 5.711.840 TL’den 2025’te 40.443.591 TL’ye yükselmiştir.

4. Vergi ve Net Dönem Karı:

  • Vergi Gideri: Dönem vergi gideri, 2024’teki -1.176.608 TL’den (ertelenmiş vergi geliri dahil) 2025’te -6.971.368 TL’ye (ertelenmiş vergi geliri dahil) yükselmiştir. Ertelenmiş vergi gelirinin 2025’te daha yüksek olması (24.690.711 TL vs. 38.786 TL) dikkat çekicidir.
  • Net Dönem Karı: Net dönem karı, 2024’teki 4.535.232 TL’den 2025’te 33.472.223 TL’ye önemli ölçüde artmıştır. Bu artışta, finansman giderlerindeki artışa rağmen net parasal pozisyon zararındaki azalma ve esas faaliyet karındaki düşüşe karşın vergi öncesi karın yükselmesi etkili olmuştur.

5. Diğer Kapsamlı Gelir ve Toplam Kapsamlı Gelir:

  • Diğer Kapsamlı Gelir: Kar veya zararda yeniden sınıflandırılmayacak kalemlerde düşüş (-1.358.116 TL), ancak yeniden sınıflandırılacak kalemlerde (özellikle yabancı para çevrim farkları: 184.421.605 TL) önemli bir artış yaşanmıştır. Sonuç olarak, diğer kapsamlı gelir 2024’teki 39.251.990 TL’den 2025’te 183.063.489 TL’ye yükselmiştir.
  • Toplam Kapsamlı Gelir: Net dönem karındaki artış ve diğer kapsamlı gelirdeki önemli artış sayesinde, toplam kapsamlı gelir 2024’teki 43.787.222 TL’den 2025’te 216.535.712 TL’ye yükselmiştir.

6. Pay Başına Kazanç:

  • Net dönem karındaki artışa paralel olarak, pay başına kazanç da 2024 ilk çeyreğindeki 0,0165 TL’den 2025 ilk çeyreğinde 0,1216 TL’ye yükselmiştir.

Genel Değerlendirme:

ALGYO, 2025 yılının ilk çeyreğinde hasılatını korumasına rağmen artan satış maliyetleri nedeniyle brüt karında düşüş yaşamıştır. Ancak, genel yönetim giderlerindeki azalma ve özellikle net parasal pozisyon zararındaki belirgin düşüş, finansman giderlerindeki artışa rağmen vergi öncesi karın ve net dönem karının önceki yıla göre önemli ölçüde artmasını sağlamıştır. Yabancı para çevrim farklarındaki artışın etkisiyle diğer kapsamlı gelir ve toplam kapsamlı gelir de güçlü bir artış göstermiştir. Sonuç olarak, şirket 2025’in ilk çeyreğinde karlılığını önemli ölçüde artırmıştır.

NAKİT AKIŞ TABLOSUNUN ANALİZİ

1. İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları:

  • Şirket, 2025 yılının ilk çeyreğinde 562.393.583 TL net nakit girişi sağlamıştır. Bu, önceki yılın aynı dönemindeki 1.219.512.955 TL’lik nakit girişine göre önemli bir düşüşü göstermektedir.
  • Dönem Karı ve Düzeltmeler: Dönem karı 33.472.223 TL olarak gerçekleşmiştir. Ancak, nakit akışını etkilemeyen kalemler için yapılan düzeltmeler (-111.136.820 TL) ve işletme sermayesindeki değişimler (+380.302.890 TL) nakit akışını önemli ölçüde etkilemiştir.
    • Özellikle, gerçekleşmemiş yabancı para çevrim farkları (-89.651.643 TL) ve parasal pozisyon kayıpları (-21.101.608 TL) dönem karını nakit akışı açısından aşağı çeken ana düzeltmeler olmuştur. Faiz gelirleri düzeltmesi (-10.275.924 TL) de dikkat çekicidir.
  • İşletme Sermayesi Değişimleri:
    • Ticari alacaklardaki azalma (+293.694.349 TL), işletme faaliyetlerinden nakit girişine en büyük katkıyı yapmıştır. Bu, alacakların etkin bir şekilde tahsil edildiğini gösterebilir.
    • Ticari borçlardaki azalış (-6.643.192 TL) nakit çıkışına neden olmuştur.
    • İşletme sermayesindeki diğer artış/azalışlar kalemi (+90.908.051 TL) de nakit girişine katkıda bulunmuştur.
  • Finansal Yatırımlar: Başka işletmelerin veya fonların paylarının/borçlanma araçlarının alımı (-633.785.753 TL) ve satışı (+898.748.571 TL) kalemleri, işletme faaliyetleri altında sınıflandırılmış ve net olarak önemli bir nakit girişi sağlamıştır. Bu durum, şirketin aktif portföy yönetimi yaptığını göstermektedir.
  • Vergi Ödemeleri: Faaliyetlerden elde edilen nakit akışından sonra 5.207.528 TL vergi ödemesi yapılmıştır.

2. Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışları:

  • Bu dönemde yatırım faaliyetleri kaynaklı net nakit çıkışı -785.628.424 TL olmuştur. Önceki yılın aynı dönemindeki -610.786.391 TL’lik çıkışa göre artış göstermiştir.
  • En büyük nakit çıkışı, yatırım amaçlı gayrimenkul alımından kaynaklanmıştır (-794.665.319 TL). Bu, şirketin gayrimenkul portföyünü genişletmeye devam ettiğini göstermektedir.
  • Maddi ve maddi olmayan duran varlık alımları (-15.720 TL) ve satış amaçlı elde tutulan duran varlık satışı (+134.479 TL) kaynaklı nakit akışları nispeten düşük kalmıştır.
  • Faiz gelirlerinden 8.918.136 TL nakit girişi sağlanmıştır.

3. Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışları:

  • Finansman faaliyetlerinden kaynaklanan tek nakit akışı, borç ödemeleri kaynaklı nakit çıkışlarıdır (-62.602.836 TL). Bu, önceki yılın aynı dönemindeki çıkışla (-61.601.122 TL) benzer seviyededir.

Sonuç ve Değerlendirme:

  • Net Nakit Akışı: Tüm faaliyetler sonucunda, yabancı para çevrim farklarının etkisinden önce nakit ve nakit benzerlerinde -285.837.677 TL’lik bir azalış yaşanmıştır. Yabancı para çevrim farklarının olumlu etkisi (+184.539.648 TL) ile birlikte net azalış -101.298.029 TL olmuştur.
  • Nakit Pozisyonu: Dönem başı nakit ve nakit benzerleri 382.647.045 TL iken, enflasyon etkisi (-34.984.473 TL) ve net azalış sonrası dönem sonu nakit ve nakit benzerleri 246.364.543 TL’ye gerilemiştir.
  • Genel Değerlendirme: 2025 yılının ilk çeyreğinde ALGYO, esas olarak finansal varlık satışları ve ticari alacaklardaki azalış yoluyla işletme faaliyetlerinden önemli bir nakit girişi sağlamış olsa da, bu giriş büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarına yönlendirilmiştir. İşletme faaliyetlerinden elde edilen nakit, önceki yıla göre önemli ölçüde azalmıştır. Şirketin nakit pozisyonu, yatırım harcamaları ve borç geri ödemeleri nedeniyle dönem içinde azalmıştır. Yabancı para çevrim farklarının nakit benzerleri üzerindeki olumlu etkisi, net azalışı bir miktar sınırlandırmıştır.

Faaliyet raporu:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1433110
Finansal rapor:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1433109