AHES GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Varlıklar

Dönen Varlıklar

• 1.578.974.323 TL → 1.453.682.878 TL
  %8 düşüş
• Ana değişimler:
  • Nakit: 1.179.124.424 → 1.121.564.990 TL (hafif düşüş)
  • Stoklar: 352.198.442 → 274.395.199 TL (%22 azalma)
  • Diğer alacaklar ve diğer dönen varlıklarda da gerileme var.

Yorum:
Şirket stoklarını azaltmış, faaliyet nakit dönüşümü güçlenmiş. Dönen varlıklardaki azalma negatif değil; operasyonel optimizasyon etkisi görülüyor.

Duran Varlıklar

• 5.201.737.149 TL → 6.997.566.375 TL
  %34 artış

En önemli kalem:

• Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar
  432.788.166 → 1.841.286.239 TL (yaklaşık 4 kat artış)
• Yatırım amaçlı gayrimenkuller
  4.407.175.527 → 4.792.305.942 TL (değer artışı)

Yorum:
Şirket yatırım portföyünü büyütmüş, iştirak kârlılığı çok güçlü artmış.
Bilanço büyümesinin tamamı duran varlıklardan geliyor.

Yükümlülükler

Kısa Vadeli Yükümlülükler

• 35.590.068 → 45.039.135 TL
  Düşük seviyede – risk yok

Uzun Vadeli Yükümlülükler

• 939.316.954 → 1.458.373.285 TL
  • Bu artışın tamamı ertelenmiş vergi yükümlülüğünden kaynaklı
    (938.6M → 1.456.2M TL)

Yorum:
Gerçek borç yükü düşük; artış muhasebesel (gerçeğe uygun değer / enflasyon muhasebesi).

Özkaynaklar

• 5.805.804.450 → 6.947.836.833 TL
• Artışın temel nedeni:
  • 1.142.024.182 TL dönem kârı
  • Özsermaye güçlü büyüyor, borçsuz bir yapı var.

Yorum:
Şirket çok yüksek kârlılık yaratmış ve bu doğrudan özkaynaklara yansımış.

Gelir Tablosu

Hasılat

• 34.364.300 → 424.773.743 TL
  %1.136 artış

Brüt Kâr

• 34.364.300 → 345.731.582 TL

Esas Faaliyet Kârı

• 12.457.827 → 322.138.498 TL

Yorum:
Esas faaliyet kârı 25 kat artmış → operasyonel performans mükemmel.

Yatırım ve Özkaynak Yöntemi Kârları

• Özkaynak yöntemi gelirleri:
  • 51.138.204 → 1.296.312.381 TL
  • Şirket kârının %85’i iştirak gelirlerinden gelmekte.

Bu AHSGY’nin ana kâr üretme mekanizmasının iştirak değer artışları olduğunu gösteriyor.

Dönem Kârı

• 139.116.243 → 1.142.024.182 TL %721 artış

Bu kârın büyük kısmı:

• İştirak değer artışları
• Yatırım faaliyet gelirleri
• Esas faaliyet kârındaki güçlü yükseliş

Nakit Akış Analizi

İşletme Faaliyetlerinden Nakit

• 73.645.725 → 280.459.755 TL

Pozitif, güçlü, sürdürülebilir.

Yatırım Faaliyetleri

• -98.978.598 TL
  (Geçen yıl +18M idi)

Ana neden:

• 385.130.415 TL yatırım amaçlı gayrimenkul alımı

Yorum:
Şirket büyüme odaklı yatırım yapmış. Negatif nakit akışı normal.

Finansman Faaliyetleri

• Bu yıl sadece 15.031 TL
  (geçen yıl 1.378.639.456 TL sermaye–prim girişleri vardı)

Yorum:
Bu yıl borçlanma veya sermaye artışı yok → özkaynakla büyüme.

Nakit Bakiye Değişimi

• Nakit: 1.179.124.424 → 1.121.564.990 TL

Yatırıma rağmen nakit güçlü kaldı.

Genel Finansal Yorum

Şirket düşük borçlu

Toplam yükümlülükler = 1.503 milyar TL
Buna karşılık özkaynaklar = 6.947 milyar TL
 Borç/Özkaynak oranı çok düşük.

Nakit pozisyonu yüksek

1.12 milyar TL nakit → nakit darboğazı yok.

Kâr patlaması var

1.14 milyar TL net kâr, önceki yılın 8 katı.

 İştirak değer artışları şirketin ana gelir kaynağı haline gelmiş

 Duran varlık ağırlıklı yatırım odaklı bir GYO modeli

Sonuç

Alan	Değerlendirme
Likidite	Güçlü
Borçluluk	Çok düşük
Operasyonel Performans	Hızlı iyileşme
Net Kâr	Rekor seviyede
Nakit Akışı	Pozitif ve sağlıklı
Yatırım Aktiviteleri	Agresif büyüme
İştirak Etkisi	Kârlılığın ana kaynağı

Genel olarak finansalları çok güçlü olan, düşük riskli, yüksek özkaynaklı, büyüme yatırımları yapan bir GYO görünümü vermektedir.

ROA – Aktif Karlılığı

• Bir GYO için %13,5 çok yüksek bir ROA’dır.
• Bunun ana nedeni:
  • İştirak gelirlerinde büyük artış
  • Yatırım amaçlı gayrimenkullerde değer artışları
  • Düşük borçluluk nedeniyle finansman giderinin yok denecek kadar az olması

AHSGY varlıklarını çok verimli kullanıyor.

ROIC – Yatırılan Sermayenin Getirisi

• ROIC, ROA’ya göre daha düşük çünkü NOPAT esas faaliyet kârını ölçer.
• Şirket esas faaliyetlerinden %5,5 getiri sağlıyor.
• Asıl yüksek kâr, iştirak değer artışlarından geliyor — bu nedenle ROA çok daha yüksek.

Bu sonuç AHSGY’nin ana değer üretiminin faaliyetlerden değil, iştirak yatırımlarından geldiğini gösteriyor.

DuPont Analizi

Bu olağanüstü yüksek oran, AHSGY’nin kârının hasılattan değil yatırım/iştirak değer artışlarından geldiğini kanıtlıyor.

Aktif Devir Hızı

• GYO’larda aktif devir hızı doğal olarak çok düşüktür.
• Çünkü varlıklar büyük ölçüde duran varlık—gelir yaratma birikimli olur.

Finansal Kaldıraç

• Çok düşük bir borçluluk → düşük kaldıraç.
• Bu durum riski azaltır, ROE’yi dengeler.

ROE

• %16,3 özkaynak kârlılığı gayet güçlü.
• Borç kullanımı minimum olduğu halde çift haneli ROE elde ediliyor → şirketin performansı yüksek.

Genel Değerlendirme

Oran	Sonuç	Yorum
ROA	%13.5	Çok yüksek, toplam kârlılık kuvvetli
ROIC	%5.5	Esas faaliyet getirisi orta düzey
ROE (DuPont)	%16.3	Güçlü özkaynak kârlılığı
Kaldıraç	1.21	Çok düşük risk seviyesinde
Net Kâr Marjı	%268	Yatırım/iştirak değer artışlarının etkisi

Sonuç:

AHSGY, yüksek kârlı, düşük borçlu, net nakit pozisyonu olan, kârının büyük bölümünü iştirak değer artışlarından elde eden güçlü bir GYO’dur.