DENİZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Bilanço Analizi (Finansal Durum Tablosu)
| Kalem | 30.09.2025 (TL) | 31.12.2024 (TL) | Değişim (%) | Yorum |
| Toplam Varlıklar | 6.490.590.646 | 6.002.236.481 | +8,1% | Şirketin aktif büyüklüğü artmış; bilançoda genişleme var. |
| Dönen Varlıklar | 2.630.803.708 | 2.154.747.270 | +22,1% | Nakit ve finansal yatırımların artışı ile likidite güçlenmiş. |
| Nakit ve Nakit Benzerleri | 474.127.603 | 52.172 | Katlanarak artmış | Nakit yönetiminde ciddi iyileşme var. |
| Finansal Yatırımlar | 1.454.523.311 | 1.477.416.387 | -1,5% | Portföy değerinde küçük düşüş. |
| Stoklar | 669.649.837 | 669.649.837 | 0% | Sabit; projelerde stok değişimi olmamış. |
| Duran Varlıklar | 3.859.786.938 | 3.847.489.211 | +0,3% | Yatırım amaçlı gayrimenkuller artmış, sabit kıymetlerde sınırlı düşüş. |
| Kısa Vadeli Yükümlülükler | 88.345.556 | 56.732.580 | +55,8% | Vergi yükümlülüğü artışıyla kısa vadeli borçlarda yükseliş. |
| Uzun Vadeli Yükümlülükler | 1.181.355.573 | 782.017.661 | +51,1% | Ertelenmiş gelir kalemindeki artış kaynaklı. |
| Özkaynaklar | 5.220.889.517 | 5.163.486.240 | +1,1% | Dönem kârı ile özkaynaklar artmış. |
Yorum:
- Şirketin aktifleri büyümeye devam ediyor, bilançoda nakit pozisyonu güçlenmiş.
- Borçların bir kısmı ertelenmiş gelirlerden oluştuğu için operasyonel risk düşük.
- Finansal kaldıraç oranı ≈ %19,6 (1.269.701.129 / 6.490.590.646) ile borçluluk düşük seviyede.
Gelir Tablosu Analizi
| Kalem | 2025/09 (TL) | 2024/09 (TL) | Değişim (%) | Yorum |
| Hasılat | 97.873.421 | 492.681.853 | -80% | Satış gelirleri ciddi oranda azalmış. |
| Satışların Maliyeti | -31.304.682 | -258.023.903 | -88% | Maliyetler de düşmüş ama hasılat düşüşü daha fazla. |
| Brüt Kâr | 66.568.739 | 234.657.950 | -71,6% | Faaliyet kârlılığı zayıflamış. |
| Genel Yönetim Giderleri | -59.747.372 | -78.608.538 | -24% | Giderlerde tasarruf var. |
| Esas Faaliyet Kârı (Zararı) | -208.018.446 | 150.787.580 | ⛔ | Esas faaliyetler zarara dönmüş. |
| Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler | 355.596.076 | 102.477.207 | +247% | Gayrimenkul değer artışları sayesinde yüksek gelir. |
| Dönem Net Kârı | 57.403.277 | 107.096.932 | -46,4% | Net kâr azalmış, ancak pozitif kalmış. |
| Net Kâr Marjı | %58,6 | %21,7 | ↑ | Düşük ciroya rağmen kâr marjı yüksek (yatırım gelirlerinden kaynaklı). |
Yorum:
- Şirketin faaliyet kârı negatife dönmüş, ancak yatırım gelirleri ile net kâr yaratılmış.
- Bu yapı spekülatif kazançlara dayalı; sürdürülebilir operasyonel kârlılık zayıf.
- 2024’e kıyasla hasılat daralmış, bu da piyasadaki proje satışlarının yavaşladığını gösterebilir.
Nakit Akış Tablosu Analizi
| Kalem | 2025/09 (TL) | 2024/09 (TL) | Değişim | Yorum |
| İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı | 407.861.460 | 970.989.520 | -58% | Operasyonel nakit yaratma gücü zayıflamış. |
| Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı | 65.577.596 | -612.766.187 | 💚 | 2024’te büyük yatırım çıkışı vardı; 2025’te net nakit girişi sağlanmış. |
| Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı | -5.658.735 | -3.564.317 | Negatif | Faiz ödemeleri kaynaklı. |
| Dönem Sonu Nakit | 467.821.915 | 387.650.421 | +20,7% | Şirket güçlü nakit pozisyonu ile dönemi kapatmış. |
Yorum:
- Nakit akışlarının ana kaynağı ertelenmiş gelirler ve yatırım gelirleri.
- Operasyonlardan nakit akışı düşse de, yatırım satışları ve faiz gelirleriyle net nakit pozitif.
- 2025 sonunda nakit 9 kat artmış (52 bin TL → 474 milyon TL) — güçlü likidite göstergesi.
Genel Değerlendirme
| Başlık | Sonuç |
| Likidite | Güçlü — yüksek nakit artışı ve düşük borç. |
| Kârlılık | Net kâr pozitif, ancak faaliyet zararı nedeniyle sürdürülebilirliği zayıf. |
| Borçluluk | Düşük borç oranı (%19,6); finansal yapı sağlam. |
| Nakit Yönetimi | Çok güçlü; dönem içinde nakit rezervleri ciddi oranda artmış. |
| Büyüme | Aktifler %8 büyümüş, ancak hasılatta %80 düşüş var. |
Sonuç Yorum
Deniz GYO 2025’in ilk 9 ayında:
- Operasyonel olarak zayıf performans göstermiş,
- Ancak yatırım gelirleri sayesinde net kâr açıklamayı başarmıştır,
- Likidite ve bilanço sağlığı güçlü, borçluluk düşük kalmıştır,
- Fakat esas faaliyetlerdeki zarar, uzun vadede sürdürülebilir büyüme açısından dikkat çekicidir.
DuPont Analizi
- Net kâr marjı çok yüksek (%58), ancak bu yatırım kazançlarından kaynaklanıyor.
- Aktif devir hızı aşırı düşük, bu da sermayenin verimsiz kullanıldığını gösteriyor.
- Finansal kaldıraç sınırlı, yani düşük riskle çalışılıyor ama getiri de sınırlı kalıyor.
Genel sonuç: ROE düşük (%1,1), çünkü GYO’nun kârı bilanço büyüklüğüne göre küçük.
ROA – ROE – ROIC Analizi
| Oran | Formül | 2025/09 | 2024/09 | Değişim | Yorum |
| ROA | Net Kâr / Toplam Aktif | 57.403.277 / 6.490.590.646 = %0,88 | 107.096.932 / 6.002.236.481 = %1,78 | ↓ | Aktif kârlılığı düşmüş, varlıkların getirisi azalmış. |
| ROE | Net Kâr / Özkaynaklar | 57.403.277 / 5.220.889.517 = %1,1 | 107.096.932 / 5.163.486.240 = %2,07 | ↓ | Özkaynak getirisi yarıya inmiş, yatırımcı verimi azalmış. |
| ROIC | (Net Faaliyet Kârı – Vergi) / (Borç + Özkaynak) | (-208.018.446 × (1-0,2)) / 6.490.590.646 = -2,56% | ≈ +2,5% | ↓ | Esas faaliyetlerden negatif getiri; yatırımlar operasyonel kâr üretmiyor. |
Oran Yorumları
- ROA ve ROE düşüşte, 2025’te şirketin kâr üretme verimliliği azalmış.
- ROIC negatif, bu da operasyonel faaliyetlerin sermaye maliyetini karşılamadığını gösterir.
- Kârlılığın tamamı yatırım değer artışlarından geliyor, faaliyet kârlılığı yok.
Genel Değerlendirme (2025/09)
| Başlık | Değerlendirme |
| Likidite | Çok güçlü; nakit 9 kat artmış. |
| Borçluluk | Düşük, finansal kaldıraç sınırlı (%24). |
| Faaliyet Kârlılığı (ROIC) | Negatif, operasyonlar zarar yazıyor. |
| Yatırım Kârlılığı | Gayrimenkul değer artışları yüksek katkı sağlamış. |
| Özkaynak Kârlılığı (ROE) | %1,1 ile düşük, yatırımcı getirisi zayıf. |
| Nakit Kalitesi | Güçlü; CFO pozitif ve FCF artışta. |
| Genel Görünüm | Mali yapı sağlam, ancak esas faaliyetlerin zayıflığı uzun vadede risk. |
Sonuç:
DZGYO 2025’te finansal olarak güçlü likiditeye sahip, ancak esas faaliyetlerde kârsız, yatırım gelirlerine dayalı bir tablo çiziyor.
Şirketin nakit pozisyonu iyi, fakat ROA/ROE/ROIC gibi performans oranları düşüşte — bu da uzun vadeli sürdürülebilir büyüme açısından sınırlı potansiyel gösteriyor.
Faaliyet raporu:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507434
Finansal rapor:https://kap.org.tr/tr/Bildirim/1507427