ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BİLANÇO ANALİZİ
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Toplam Varlıklar | 96,07 mlr | 83,30 mlr | ↑ %15 | Güçlü aktif büyüme |
| Yatırım Amaçlı Gayrimenkul | 82,47 mlr | 72,45 mlr | ↑ %14 | Aktiflerin %86’sı – değer artışı kaynaklı |
| Toplam Borç | 16,75 mlr | 11,20 mlr | ↑ %49 | Finansal kaldıraç artmış |
| Özkaynak | 79,33 mlr | 72,10 mlr | ↑ %10 | Karlılık kaynaklı artış |
| Net Borç | 7,69 mlr | 6,24 mlr | ↑ | Nakit düşüşü etkili |
Finansal Oran Analizi
| Oran | 2025 | 2024 | Yorum |
| Cari Oran | 0,70 | 0,64 | Likidite zayıf (GY0’larda normal) |
| Borç / Aktif | %17 | %13 | Kaldıraç artmış |
| Borç / Özkaynak | %21 | %16 | Risk kontrollü seviyede |
| Özkaynak / Aktif | %83 | %87 | Güçlü sermaye yapısı |
Bilanço Yorumu
- Aktiflerin büyük kısmı gerçeğe uygun değerlenen gayrimenkullerden oluşuyor.
- Borç artışı yatırım finansmanı kaynaklı.
- Likidite zayıf ancak GYO modeli gereği olağan.
- Sermaye yapısı güçlü, özkaynak ağırlıklı finansman.
GELİR TABLOSU ANALİZİ
| Kalem | 2025 | 2024 | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 3,47 mlr | 4,54 mlr | ↓ | Satış geliri düşmüş |
| Brüt Kar | 2,79 mlr | 2,92 mlr | ↓ | Operasyonel zayıflama |
| Esas Faaliyet Karı | 10,43 mlr | 9,56 mlr | ↑ | Değerleme gelirleri etkili |
| Net Kar | 7,56 mlr | 4,00 mlr | ↑ %89 | Çok güçlü artış |
Karlılık Oranları
| Oran | 2025 | 2024 | Yorum |
| Net Kar Marjı | %218 | %88 | Değerleme etkisi yüksek |
| Aktif Karlılığı (ROA) | %7,9 | %4,8 | Güçlü artış |
| Özkaynak Karlılığı (ROE) | %9,5 | %5,5 | Sermaye verimliliği artmış |
Gelir Tablosu Yorumu
- Ana kârlılık kaynağı: yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışı.
- Hasılat düşmüş ancak değerleme gelirleri net kârı büyütmüş.
- Finansman giderleri yüksek ancak parasal kazanç etkisi destekleyici.
Net karın önemli kısmı nakit dışı değer artışlarından oluşuyor.
NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ
| Kalem | 2025 | 2024 | Yorum |
| İşletme Nakit Akışı (CFO) | 1,29 mlr | 3,87 mlr | ↓ |
| Yatırım Nakit Akışı | -2,10 mlr | -2,27 mlr | Gayrimenkul yatırımı devam |
| Finansman Nakit Akışı | 0,10 mlr | -1,67 mlr | Borçlanma artmış |
| Net Nakit Değişimi | -644 mn | -22 mn | Nakit azalmış |
Nakit Kalite Analizi
| Gösterge | 2025 | Yorum |
| Net Kar | 7,56 mlr | Muhasebe karı |
| CFO | 1,29 mlr | Nakit üretimi zayıf |
| CFO / Net Kar | %17 | Karın büyük kısmı nakit dışı |
Nakit Akış Yorumu
- Net kar güçlü fakat nakde dönüşüm düşük.
- Büyük yatırım harcamaları mevcut.
- Temettü ve faiz ödemeleri nakdi baskılıyor.
- GYO modeli gereği değerleme karı → nakit yaratmıyor.
SONUÇ
- Şirketin bilançosu güçlü ve özkaynak ağırlıklı.
- Karlılık artışı büyük ölçüde gayrimenkul değer artışlarından kaynaklanıyor.
- Nakit yaratma gücü net kara kıyasla düşük.
- Finansal kaldıraç makul seviyede.
- Uzun vadede değer artışı sürdürülebilirliği kritik faktör.
ROA (Aktif Karlılığı)
| 2025 | 2024 | |
| Net Kar | 7,56 mlr TL | 4,00 mlr TL |
| Toplam Aktif | 96,07 mlr TL | 83,30 mlr TL |
| ROA | %7,9 | %4,8 |
Yorum
- ROA ciddi şekilde artmış.
- Artışın ana nedeni yatırım amaçlı gayrimenkul değer artışları.
- Ancak ROA’nın önemli kısmı nakit dışı muhasebe kazancı kaynaklı.
- GYO için %7–8 seviyesi güçlü kabul edilir.
ROIC (Yatırılan Sermaye Karlılığı)
| Kalem | Tutar |
| Esas Faaliyet Karı | 10,43 mlr |
| NOPAT (~%25 vergi sonrası) | ≈ 7,82 mlr |
| Yatırılan Sermaye (Özkaynak + Net Borç) | ≈ 87,0 mlr |
| ROIC | ~%9,0 |
2024 ROIC ≈ %7 civarı
ROIC Yorumu
- ROIC artış göstermiş.
- %9 seviyesi Türkiye’de gayrimenkul sektöründe iyi kabul edilir.
- Ancak yine değerleme kazançları etkili.
- Sürdürülebilir kira bazlı ROIC daha düşük olabilir.
DUPONT ANALİZİ
| Bileşen | Hesap | Sonuç |
| Net Kar Marjı | 7,56 / 3,47 | %218 |
| Aktif Devir Hızı | 3,47 / 96,07 | 0,036 |
| Finansal Kaldıraç | 96,07 / 79,33 | 1,21 |
| ROE | 2,18 × 0,036 × 1,21 | %9,5 |
DuPont Yorumu
| Faktör | Değerlendirme |
| Marj | Aşırı yüksek (değerleme etkisi) |
| Devir Hızı | Çok düşük (GYO doğası gereği) |
| Kaldıraç | Düşük-orta |
| ROE Kaynağı | Marj kaynaklı |
GYO’larda aktif devir hızı düşük olur çünkü varlıklar büyük ve satış hacmi görece küçüktür.
2024 vs 2025 Özet Karşılaştırma
| Oran | 2024 | 2025 | Trend |
| ROA | %4,8 | %7,9 | ↑ |
| ROIC | ~%7 | ~%9 | ↑ |
| ROE | %5,5 | %9,5 | ↑ |
| Aktif Devir | 0,05 | 0,036 | ↓ |
| Kaldıraç | 1,15 | 1,21 | Hafif ↑ |
GENEL DEĞERLENDİRME
- Karlılık oranlarında güçlü artış var.
- Artışın ana nedeni değerleme gelirleri.
- Operasyonel verimlilik (aktif devir) düşük.
- Finansal kaldıraç kontrollü.
- ROIC > tahmini WACC ise değer yaratımı söz konusu.
TEMEL VERİLER (2025)
| Kalem | Tutar (TL) |
| Net Kar | 7,56 mlr |
| İşletme Nakit Akışı (CFO) | 1,29 mlr |
| Yatırım Harcamaları (Capex + Yatırım Amaçlı GY alımları net)** | ≈ 2,10 mlr (-) |
| Serbest Nakit Akışı (FCF) | -0,82 mlr |
KAR → CFO DÖNÜŞÜM ANALİZİ
| Gösterge | Sonuç | Yorum |
| Net Kar | Çok güçlü | Muhasebe bazlı |
| CFO | Sınırlı | Nakit üretimi düşük |
| CFO / Net Kar | %17 | Zayıf nakde dönüşüm |
| Yatırım amaçlı GY gerçeğe uygun değer kazancı | -8,34 mlr |
Bu kalem:
- Gelir tablosunda karı artırır
- Ancak nakit yaratmaz
- CFO hesaplanırken net kardan düşülür
Bu nedenle muhasebe karı ile nakit üretimi arasında büyük fark oluşur.
CFO → FCF ANALİZİ
| Kalem | Tutar |
| CFO | 1,29 mlr |
| Net Yatırım Harcaması | -2,10 mlr |
| FCF | -0,82 mlr |
Yorum
- Şirket yatırım yapmaya devam ediyor.
- İşletme nakdi yatırımları karşılamıyor.
- Serbest nakit negatif.
Bu durum büyüme dönemindeki GYO’lar için olağandır.
KAR – CFO – FCF KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
| Gösterge | 2025 | Analiz |
| Net Kar | 7,56 mlr | Değerleme ağırlıklı |
| CFO | 1,29 mlr | Kira + operasyon bazlı |
| FCF | -0,82 mlr | Yatırım finansmanı ihtiyacı |
| Nakit Kalitesi | Düşük | Karın çoğu nakit dışı |
KALİTE ANALİZİ
| Oran | Sonuç | Değerlendirme |
| CFO / Net Kar | %17 | Zayıf |
| FCF / Net Kar | Negatif | Yatırım fazı |
| CFO / Finansman Gideri | Düşük | Borç servis baskısı var |
YORUM
Karın Kaynağı
- Büyük ölçüde gayrimenkul değer artışı.
- Sürdürülebilir kira nakdi daha düşük.
Nakit Üretim Gücü
- Operasyonel nakit pozitif.
- Ancak yatırım ve temettü politikası nakdi baskılıyor.
Risk Analizi
- Eğer değer artışı yavaşlarsa:
- Net kar düşebilir
- Nakit üretimi karı destekleyemez
- Ancak özkaynak oranı güçlü (%83)
SONUÇ
| Alan | Değerlendirme |
| Karlılık | Güçlü (muhasebe bazlı) |
| Nakit Kalitesi | Zayıf |
| Büyüme Stratejisi | Aktif yatırım |
| Finansal Risk | Kontrollü ancak nakit hassas |
Şirket karlı ama nakit zengin değil.
Karın büyük kısmı değerleme kazancından geliyor.
Serbest nakit akışı negatif çünkü yatırım devam ediyor.
