İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BİLANÇO ANALİZİ
Varlık Yapısı
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Toplam Varlıklar | 58,19 mlr | 62,38 mlr | 🔻 | Aktif küçülmesi var |
| Dönen Varlıklar | 3,56 mlr | 4,04 mlr | 🔻 | Likidite zayıflıyor |
| Duran Varlıklar | 54,64 mlr | 58,34 mlr | 🔻 | Yatırım amaçlı GYO satışları etkili |
| Yatırım Amaçlı GYO | 44,06 mlr | 48,14 mlr | 🔻 | Satış + değer düşüşü |
| Stoklar (projeler) | 10,16 mlr | 10,01 mlr | 🔺 | Proje birikimi sürüyor |
| Nakit & Benzerleri | 238 mn | 445 mn | 🔻 | Nakit erimesi dikkat çekici |
Bilanço Yorumu
- Şirket varlık azaltıcı bir yıl geçirmiş
- GYO satışları bilanço küçültmüş
- Nakit seviyesi düşük → operasyonel stres sinyali
Kaynak Yapısı
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Yorum |
| Toplam Yükümlülük | 7,94 mlr | 11,19 mlr | Borçlar ciddi azalmış |
| Kısa Vadeli Borç | 2,15 mlr | 6,46 mlr | 🔥 Güçlü borç geri ödeme |
| Uzun Vadeli Borç | 0 | 318 mn | Finansal borç kalmamış |
| Ertelenmiş Vergi Yük. | 5,77 mlr | 4,40 mlr | Değerleme etkisi |
| Özkaynak | 50,25 mlr | 51,19 mlr | Net zarar etkisi |
Kaynak Yorumu
- Borçsuz yapıya geçiş çok olumlu
- Ancak bu borç kapama nakit tüketerek yapılmış
- Ertelenmiş vergi artışı → değerleme kaynaklı kâr/zarar oynaklığı
GELİR TABLOSU ANALİZİ
Karlılık Performansı
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Değişim | Yorum |
| Hasılat | 3,13 mlr | 5,30 mlr | 🔻 | Satış düşüşü |
| Brüt Kar | 1,64 mlr | 1,80 mlr | 🔻 | Marj korunuyor |
| Esas Faaliyet Karı | 1,22 mlr | 5,20 mlr | 🔻 | Diğer gelirler azaldı |
| Net Parasal Pozisyon | -636 mn | +2,51 mlr | 🔥 | En kritik negatif |
| Vergi Gideri | -1,56 mlr | -3,29 mlr | 🔻 | Ertelenmiş vergi |
| Net Dönem Karı | -958 mn | +1,17 mlr | ❌ | ZARAR |
Gelir Tablosu Yorumu
- Operasyonel faaliyet hala kârlı
- Enflasyon muhasebesi & parasal pozisyon şirketi vurmuş
- Net zarar operasyon değil, finansal/parasaldan
NAKİT AKIŞ TABLOSU ANALİZİ
| Kalem | 2025 (TL) | 2024 (TL) | Yorum |
| İşletme Nakit Akışı (CFO) | -904 mn | +1,21 mlr | ❌ Alarm |
| Yatırım Nakit Akışı | +5,51 mlr | +2,36 mlr | GYO satışları |
| Finansman Nakit Akışı | -4,84 mlr | -4,33 mlr | Borç & faiz ödemeleri |
| Net Nakit Değişimi | -233 mn | -753 mn | Nakit eriyor |
| Dönem Sonu Nakit | 237 mn | 445 mn | Zayıf tampon |
Nakit Akış Yorumu
- Faaliyetler nakit üretmiyor
- Borç ödemeleri satış gelirleriyle finanse edilmiş
- Bu yapı sürdürülebilir değil (tek seferlik satış)
Yorum
ISGYO borçsuz ama nakitsiz bir noktaya gelmiş durumda.
Operasyonlar kârlı, ancak enflasyon muhasebesi + parasal pozisyon net zarara sürüklüyor.
Kısa vadede bilanço güçlü görünse de nakit üretimi toparlanmazsa risk artar.
ROA – Aktif Karlılık Analizi
| Kalem | Tutar (TL) |
| Net Dönem Karı (2025) | -958.319.746 |
| Toplam Varlıklar 2025 | 58.192.770.367 |
| Toplam Varlıklar 2024 | 62.381.146.591 |
| Ortalama Varlıklar | 60.286.958.479 |
ROA = -958.319.746 / 60.286.958.479 = -1,59%
ROA Yorumu
- Şirket varlıklarını kâra dönüştürememiş
- ROA’nın negatif olmasının ana nedeni:
- Net parasal pozisyon kaybı
- Ertelenmiş vergi gideri
- Operasyonel olarak bakıldığında ROA daha iyi olurdu
Not: GYO’larda ROA, değerleme dalgalanmaları nedeniyle tek başına sağlıklı bir ölçüt değildir
ROIC – Yatırılan Sermaye Getirisi
NOPAT :
- Esas Faaliyet Karı: 1.221.439.473
- Vergi etkisi (~%25 varsayım):
→ NOPAT ≈ 916.079.605 TL
Yatırılan Sermaye:
- Özkaynaklar: 50.250.172.911
- Faizli Borçlar: ~0
- Nakit: (-) 237.717.257
Yatırılan Sermaye ≈ 50,01 mlr TL
ROIC ≈ 1,83%
ROIC Yorumu
- Borçsuz yapı sayesinde finansal risk düşük
- Ancak:
- Getiri çok zayıf
- Sermaye verimsiz çalışıyor
- Büyük ölçekli varlıklara rağmen getiri üretimi sınırlı
GYO’lar için sağlıklı ROIC genelde %6–10 bandındadır → ISGYO bunun oldukça altında
DUPONT ANALİZİ
1. Net Kar Marjı
| Net Kar | -958.319.746 |
| Hasılat | 3.126.656.954 |
| Net Kar Marjı | -30,6% |
Aşırı negatif → parasal ve vergi etkisi
2. Aktif Devir Hızı
| Hasılat | 3.126.656.954 |
| Ortalama Varlık | 60.286.958.479 |
| Aktif Devir Hızı | 0,05 |
GYO için normal (varlık yoğun iş modeli)
3. Finansal Kaldıraç
| Ortalama Varlık | 60,29 mlr |
| Ortalama Özkaynak | ~50,7 mlr |
| Kaldıraç (Assets / Equity) | 1,19 |
Borç çok düşük → risk az, ROE ivmesi de düşük
- ROE’yi bozan ana faktör net kâr marjı
- Kaldıraç etkisi bilinçli olarak düşük
- Sorun:
- Operasyon dışı kalemler
- Enflasyon muhasebesi
- Parasal pozisyon kaybı
Sonuç
ISGYO’nun sorunu borç ya da operasyon değil; muhasebe ve parasal etkiler.
Normalleşmiş bir ortamda ROA ve ROIC pozitife dönebilir, ancak mevcut tabloda getiri üretimi zayıf.
KAR – CFO UYUM ANALİZİ
| Kriter | Değerlendirme |
| Kar | ❌ Negatif |
| CFO | ❌ Negatif |
| Yön Uyumu | ✅ Uyumlu |
| Kalite | ⚠️ Zayıf |
Yorum
- Net kâr zarar, CFO da negatif → muhasebe ile nakit uyumlu
- Ancak bu uyum iyi haber değil, çünkü:
- Şirket faaliyetlerinden nakit üretemiyor
- Zarar nakit bazlı da gerçek
KAR – CFO SAPMASININ KAYNAĞI
Neden CFO Negatif?
| Kalem | CFO Etkisi |
| Stok artışı | 🔻 -610 mn |
| Peşin ödenmiş giderler | 🔻 -331 mn |
| İşletme sermayesi değişimi | 🔻 -924 mn |
| Vergi ödemeleri | 🔻 -193 mn |
| Faiz ödemeleri | 🔻 CFO dışı ama nakdi baskılıyor |
Kritik Nokta
- Stok + peşin giderler ≈ -940 mn TL
- Bu neredeyse CFO’nun tamamını siliyor
- Yani sorun:
- Satılamayan projeler
- Nakit bağlanan arsalar & inşaatlar
Yorum
- Capex çok düşük (yatırım freni çekilmiş)
- Buna rağmen FCF hala negatif
- Yani:
“Yatırım yapıyoruz o yüzden nakit yok” durumu yok
Sorun çekirdek faaliyetlerde
ÖZET DEĞERLENDİRME
ISGYO 2025’te zarar etti ve bu zarar “nakit bazlı” da gerçek.
CFO ve FCF’nin birlikte negatif olması, sorunun geçici muhasebe oyunu değil,
işletme sermayesine gömülen nakit olduğunu gösteriyor.
Net Cümleyle:
- Borçlar kapandı
- Nakit üretimi yok
- Varlık satışlarıyla zaman kazanıldı
- Faaliyetlerden sürdürülebilir nakit yoksa risk devam eder
