DZGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/9

DENİZ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Bilanço Analizi (Finansal Durum Tablosu)

Kalem	30.09.2025 (TL)	31.12.2024 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Toplam Varlıklar	6.490.590.646	6.002.236.481	+8,1%	Şirketin aktif büyüklüğü artmış; bilançoda genişleme var.
Dönen Varlıklar	2.630.803.708	2.154.747.270	+22,1%	Nakit ve finansal yatırımların artışı ile likidite güçlenmiş.
Nakit ve Nakit Benzerleri	474.127.603	52.172	Katlanarak artmış	Nakit yönetiminde ciddi iyileşme var.
Finansal Yatırımlar	1.454.523.311	1.477.416.387	-1,5%	Portföy değerinde küçük düşüş.
Stoklar	669.649.837	669.649.837	0%	Sabit; projelerde stok değişimi olmamış.
Duran Varlıklar	3.859.786.938	3.847.489.211	+0,3%	Yatırım amaçlı gayrimenkuller artmış, sabit kıymetlerde sınırlı düşüş.
Kısa Vadeli Yükümlülükler	88.345.556	56.732.580	+55,8%	Vergi yükümlülüğü artışıyla kısa vadeli borçlarda yükseliş.
Uzun Vadeli Yükümlülükler	1.181.355.573	782.017.661	+51,1%	Ertelenmiş gelir kalemindeki artış kaynaklı.
Özkaynaklar	5.220.889.517	5.163.486.240	+1,1%	Dönem kârı ile özkaynaklar artmış.

Yorum:

Şirketin aktifleri büyümeye devam ediyor, bilançoda nakit pozisyonu güçlenmiş.
Borçların bir kısmı ertelenmiş gelirlerden oluştuğu için operasyonel risk düşük.
Finansal kaldıraç oranı ≈ %19,6 (1.269.701.129 / 6.490.590.646) ile borçluluk düşük seviyede.

Gelir Tablosu Analizi

Kalem	2025/09 (TL)	2024/09 (TL)	Değişim (%)	Yorum
Hasılat	97.873.421	492.681.853	-80%	Satış gelirleri ciddi oranda azalmış.
Satışların Maliyeti	-31.304.682	-258.023.903	-88%	Maliyetler de düşmüş ama hasılat düşüşü daha fazla.
Brüt Kâr	66.568.739	234.657.950	-71,6%	Faaliyet kârlılığı zayıflamış.
Genel Yönetim Giderleri	-59.747.372	-78.608.538	-24%	Giderlerde tasarruf var.
Esas Faaliyet Kârı (Zararı)	-208.018.446	150.787.580	⛔	Esas faaliyetler zarara dönmüş.
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler	355.596.076	102.477.207	+247%	Gayrimenkul değer artışları sayesinde yüksek gelir.
Dönem Net Kârı	57.403.277	107.096.932	-46,4%	Net kâr azalmış, ancak pozitif kalmış.
Net Kâr Marjı	%58,6	%21,7	↑	Düşük ciroya rağmen kâr marjı yüksek (yatırım gelirlerinden kaynaklı).

Yorum:

Şirketin faaliyet kârı negatife dönmüş, ancak yatırım gelirleri ile net kâr yaratılmış.
Bu yapı spekülatif kazançlara dayalı; sürdürülebilir operasyonel kârlılık zayıf.
2024’e kıyasla hasılat daralmış, bu da piyasadaki proje satışlarının yavaşladığını gösterebilir.

Nakit Akış Tablosu Analizi

Kalem	2025/09 (TL)	2024/09 (TL)	Değişim	Yorum
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı	407.861.460	970.989.520	-58%	Operasyonel nakit yaratma gücü zayıflamış.
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı	65.577.596	-612.766.187	💚	2024’te büyük yatırım çıkışı vardı; 2025’te net nakit girişi sağlanmış.
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı	-5.658.735	-3.564.317	Negatif	Faiz ödemeleri kaynaklı.
Dönem Sonu Nakit	467.821.915	387.650.421	+20,7%	Şirket güçlü nakit pozisyonu ile dönemi kapatmış.

Yorum:

Nakit akışlarının ana kaynağı ertelenmiş gelirler ve yatırım gelirleri.
Operasyonlardan nakit akışı düşse de, yatırım satışları ve faiz gelirleriyle net nakit pozitif.
2025 sonunda nakit 9 kat artmış (52 bin TL → 474 milyon TL) — güçlü likidite göstergesi.

Genel Değerlendirme

Başlık	Sonuç
Likidite	Güçlü — yüksek nakit artışı ve düşük borç.
Kârlılık	Net kâr pozitif, ancak faaliyet zararı nedeniyle sürdürülebilirliği zayıf.
Borçluluk	Düşük borç oranı (%19,6); finansal yapı sağlam.
Nakit Yönetimi	Çok güçlü; dönem içinde nakit rezervleri ciddi oranda artmış.
Büyüme	Aktifler %8 büyümüş, ancak hasılatta %80 düşüş var.

Sonuç Yorum

Deniz GYO 2025’in ilk 9 ayında:

Operasyonel olarak zayıf performans göstermiş,
Ancak yatırım gelirleri sayesinde net kâr açıklamayı başarmıştır,
Likidite ve bilanço sağlığı güçlü, borçluluk düşük kalmıştır,
Fakat esas faaliyetlerdeki zarar, uzun vadede sürdürülebilir büyüme açısından dikkat çekicidir.

DuPont Analizi

Net kâr marjı çok yüksek (%58), ancak bu yatırım kazançlarından kaynaklanıyor.
Aktif devir hızı aşırı düşük, bu da sermayenin verimsiz kullanıldığını gösteriyor.
Finansal kaldıraç sınırlı, yani düşük riskle çalışılıyor ama getiri de sınırlı kalıyor.
Genel sonuç: ROE düşük (%1,1), çünkü GYO’nun kârı bilanço büyüklüğüne göre küçük.

ROA – ROE – ROIC Analizi

Oran	Formül	2025/09	2024/09	Değişim	Yorum
ROA	Net Kâr / Toplam Aktif	57.403.277 / 6.490.590.646 = %0,88	107.096.932 / 6.002.236.481 = %1,78	↓	Aktif kârlılığı düşmüş, varlıkların getirisi azalmış.
ROE	Net Kâr / Özkaynaklar	57.403.277 / 5.220.889.517 = %1,1	107.096.932 / 5.163.486.240 = %2,07	↓	Özkaynak getirisi yarıya inmiş, yatırımcı verimi azalmış.
ROIC	(Net Faaliyet Kârı – Vergi) / (Borç + Özkaynak)	(-208.018.446 × (1-0,2)) / 6.490.590.646 = -2,56%	≈ +2,5%	↓	Esas faaliyetlerden negatif getiri; yatırımlar operasyonel kâr üretmiyor.

Oran Yorumları

ROA ve ROE düşüşte, 2025’te şirketin kâr üretme verimliliği azalmış.
ROIC negatif, bu da operasyonel faaliyetlerin sermaye maliyetini karşılamadığını gösterir.
Kârlılığın tamamı yatırım değer artışlarından geliyor, faaliyet kârlılığı yok.

Genel Değerlendirme (2025/09)

Başlık	Değerlendirme
Likidite	Çok güçlü; nakit 9 kat artmış.
Borçluluk	Düşük, finansal kaldıraç sınırlı (%24).
Faaliyet Kârlılığı (ROIC)	Negatif, operasyonlar zarar yazıyor.
Yatırım Kârlılığı	Gayrimenkul değer artışları yüksek katkı sağlamış.
Özkaynak Kârlılığı (ROE)	%1,1 ile düşük, yatırımcı getirisi zayıf.
Nakit Kalitesi	Güçlü; CFO pozitif ve FCF artışta.
Genel Görünüm	Mali yapı sağlam, ancak esas faaliyetlerin zayıflığı uzun vadede risk.

Sonuç:

DZGYO 2025’te finansal olarak güçlü likiditeye sahip, ancak esas faaliyetlerde kârsız, yatırım gelirlerine dayalı bir tablo çiziyor.
Şirketin nakit pozisyonu iyi, fakat ROA/ROE/ROIC gibi performans oranları düşüşte — bu da uzun vadeli sürdürülebilir büyüme açısından sınırlı potansiyel gösteriyor.