ZRGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/6 -

ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1. Bilanço Analizi

Toplam Varlıklar: 75,4 milyar TL (2024 sonuna göre %1,6 artış)
Dönen Varlıklar: 1,54 milyar TL → ciddi düşüş var (önceki dönem 2,41 milyar TL). Nakit 1,26 milyar TL’den 189 milyon TL’ye gerilemiş.
Duran Varlıklar: 73,9 milyar TL → gayrimenkul yatırımlarındaki artış (65,8 milyar TL → 64,6 milyar TL).
Kısa Vadeli Yükümlülükler: 3,76 milyar TL (neredeyse sabit).
Uzun Vadeli Yükümlülükler: 5,6 milyar TL (önceki 6,2 milyar TL’den düşmüş). Ertelenmiş vergi yükümlülüğü azalmış.
Özkaynaklar: 66,1 milyar TL (artış, 64,3 milyar TL’den). Net dönem kârı ile desteklenmiş.

Yorum:

Şirketin bilançosu güçlü özkaynak yapısına dayanıyor (%87 özkaynak oranı).
Nakitin hızlı düşüşü dikkat çekici, yüksek yatırım harcamaları ve borç ödemeleri nakit pozisyonunu zayıflatmış.
Borçluluk yönetilebilir seviyede; ancak kısa vadeli borçlarda finansman baskısı var.

Hasılat: 1,13 milyar TL (geçen yıl aynı dönem: 800 milyon TL, %41 artış).
Brüt Kâr: 1,0 milyar TL (%88 brüt kâr marjı, oldukça yüksek).
Esas Faaliyet Kârı: 849 milyon TL (2024 aynı dönem: 640 milyon TL).
Finansman Giderleri: -1,09 milyar TL (yüksek). Ancak net parasal pozisyon kazancı (+814 milyon TL) finansman baskısını azalttı.
Net Dönem Kârı: 2,11 milyar TL (2024 aynı dönem: 436 milyon TL, çok güçlü artış).
Net Kâr Marjı: %186 (özellikle ertelenmiş vergi gelirinden kaynaklanan olağanüstü katkı var).

Yorum:

Operasyonel kârlılık iyi, ancak finansman giderleri yüksek.
Net kârda olağanüstü vergi geliri etkili olmuş, sürdürülebilirlik tartışmalı.
FAVÖK güçlü, fakat esas kârlılığı finanse etmek için sürekli yüksek parasal pozisyon kazancına ihtiyaç duyulmamalı.

İşletme Faaliyetlerinden Nakit: +983 milyon TL (önceki yıl: +1,96 milyar TL, düşüş var).
Yatırım Faaliyetleri: -1,09 milyar TL (büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkul alımı).
Finansman Faaliyetleri: -832 milyon TL (borç geri ödemeleri ve faiz giderleri).
Net Nakit Değişimi: -889 milyon TL → dönem sonu nakit 189 milyon TL.

Yorum:

Operasyonlar güçlü nakit yaratıyor fakat gayrimenkul yatırımları ve finansman ödemeleri nakit stokunu eritmiş.
Nakit akışlarındaki bu baskı, şirketin likidite riskini artırıyor.

Yüksek net kâr marjı olmasına rağmen aktif devir hızı çok düşük → sektörün doğası gereği varlık yoğun iş modeli.
Finansal kaldıraç düşük, yani risk sınırlı ama aynı zamanda özkaynak getirisi düşük kalıyor.
Net kârın vergi muhasebesi etkisiyle şiştiği düşünülürse, sürdürülebilir ROE daha düşük (~%2-3 civarı).

Genel Değerlendirme

ZRGYO sağlam özkaynak yapısına sahip, borçluluk yönetilebilir.
Operasyonel kârlılık iyi, ancak nakit akışı baskı altında ve net kâr kalitesi tartışmalı.
Şirketin büyümesi yatırım harcamalarına bağlı, bu da kısa vadede likidite baskısı yaratıyor.
DuPont analizine göre özkaynak getirisi düşük, yani sermaye verimliliği sınırlı.

ZRGYO’nun aktiflerini kullanarak yarattığı getiri düşük, sektörün doğası gereği varlık yoğun iş modeli var.
Yüksek kâr marjına rağmen düşük aktif devir hızı ROA’yı baskılıyor.

Özkaynak kârlılığı, varlık yoğun GYO sektöründe beklenenin üzerinde ama hâlâ düşük.
Kârın büyük kısmı ertelenmiş vergi gelirinden geldiği için sürdürülebilirlik sınırlı.
Yatırımcı açısından temkinli olunmalı; gerçek operasyonel ROE daha düşük olabilir.

ROA ≈ %5,6 (yıllık) → Aktif verimliliği düşük.
ROE ≈ %6,5 (yıllık) → Özkaynak kârlılığı sınırlı, kârın kalitesi tartışmalı.
ROIC ≈ %8,0 (yıllık) → Sermaye getiri oranı borç maliyetinin üzerinde değilse riskli, altında ise değer yaratımı zayıf.