TSGYO BİLANÇO ANALİZİ 2025/6 -

TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1. Bilanço Analizi

Toplam Varlıklar: 6,1 milyar TL (2024 sonu 6,17 milyar TL → hafif düşüş).
Dönen Varlıklar: 190 milyon TL (önceki 283 milyon TL → ciddi azalma, özellikle nakit varlıklar 101 milyon TL’den 42,7 milyon TL’ye gerilemiş).
Duran Varlıklar: 5,93 milyar TL (neredeyse sabit). Yatırım amaçlı gayrimenkuller 5,85 milyar TL ile varlıkların %95’ini oluşturuyor.
Kısa Vadeli Yükümlülükler: 176 milyon TL (önceki 264 milyon TL → borç ödemelerinde düşüş).
Uzun Vadeli Yükümlülükler: 435 milyon TL (önceki 393 milyon TL → ertelenmiş vergi yükümlülüğü artmış).
Özkaynaklar: 5,51 milyar TL (önceki 5,52 milyar TL → yatay).

Yorum: Şirket düşük borçluluk (Yükümlülükler/Varlıklar ≈ %10) ve yüksek özkaynak oranıyla güçlü bir finansal yapıya sahip. Ancak nakit pozisyonundaki sert düşüş likidite açısından risk unsuru.

2. Gelir Tablosu Analizi

Hasılat: 99,3 milyon TL (önceki yıl aynı dönem 91,5 milyon TL → %9 artış).
Brüt Kâr: 43,8 milyon TL (önceki 37,8 milyon TL → %16 artış).
Esas Faaliyet Kârı: 60,3 milyon TL (önceki 237,2 milyon TL → %75 düşüş, çünkü geçen yıl olağanüstü yüksek “diğer faaliyet gelirleri” vardı).
Vergi Öncesi Kâr: 33,9 milyon TL (önceki 244,6 milyon TL → ciddi düşüş).
Net Dönem Sonucu: -8,7 milyon TL zarar (önceki 244,6 milyon TL kâr).

Yorum: Operasyonel olarak kârlılık sürse de, finansman giderlerindeki artış (47,7 milyon TL) ve yüksek vergi giderleri (-42,6 milyon TL) net sonucu negatife çevirmiş. Bu, kârlılıkta baskı yaratan temel etken.

3. Nakit Akış Tablosu Analizi

İşletme Faaliyetlerinden Nakit: +37,7 milyon TL (önceki yıl -134 milyon TL → olumlu dönüş).
Yatırım Faaliyetleri: -1,35 milyon TL (sınırlı yatırım harcaması).
Finansman Faaliyetleri: -80,4 milyon TL (tamamen faiz ödemelerinden kaynaklanıyor).
Dönem Sonu Nakit: 42,9 milyon TL (önceki yıl 96 milyon TL → azalma).

Yorum: Şirket operasyonlardan pozitif nakit yaratabilmiş. Ancak yüksek faiz ödemeleri net nakit çıkışı yaratıyor. Bu nedenle dönem sonunda nakit ciddi oranda azalmış.

4. DuPont Analizi

Satış hacmi varlıklara oranla çok düşük (devir hızı zayıf).
Marjlar negatif olduğu için ROE de negatife dönmüş.
Finansal kaldıraç düşük olduğu için zarar sınırlı yansımış.

Genel Değerlendirme

Şirketin bilançosu sağlam, borçluluk düşük, özkaynak gücü yüksek.
Operasyonel gelirler istikrarlı ama kârlılık üzerindeki en büyük baskı finansman giderleri ve ertelenmiş vergi yükümlülüklerinden geliyor.
Nakit akışı toparlansa da nakit mevcudu zayıflamış durumda.
DuPont analizi, düşük devir hızı ve negatif marj nedeniyle özkaynak kârlılığının düştüğünü gösteriyor.

1. ROA (Aktif Karlılığı)

Yorum: Şirketin varlıklarını kâr üretmede etkin kullanamadığını gösteriyor. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin büyük payına rağmen düşük kira/gelir üretimi ve yüksek giderler nedeniyle aktif kârlılığı negatife dönmüş.

2. ROE (Özkaynak Karlılığı)

Yorum: Özkaynak getiri oranı negatif. Yani ortakların yatırdığı sermaye dönem içinde zarar üretmiş. Şirketin özkaynak yapısı güçlü ama kâr edemediği için bu potansiyel değerlendirilememiş.

3. ROIC (Sermaye Karlılığı)

Yorum: Şirket yatırılan sermayeyi değer yaratacak şekilde kullanamamış. ROIC hem negatif hem de sermaye maliyetinin çok altında.

Genel Değerlendirme

ROA, ROE ve ROIC hepsi negatif.
En büyük sebep: yüksek finansman giderleri ve ertelenmiş vergi yükümlülüğü nedeniyle net kârın negatife dönmesi.
Şirketin borç oranı düşük olduğu için zarar oranlar üzerindeki etki sınırlı; ama varlık büyüklüğüne göre gelir yaratma kapasitesi zayıf.
Özellikle ROIC’in negatif olması, şirketin sermaye maliyetini karşılayamadığını ve yatırımcı açısından değer kaybı yarattığını gösteriyor.