EKGYO BİLANÇO ANALİZİ 2024/12

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1.000TL)

Bilanço analizi

Varlıklar

• Toplam varlıklar 204,9 milyar TL’ye ulaşmış. 2023 yılındaki 175,3 milyar TL’ye göre yüzde 17’lik bir büyüme var.
• Dönen varlıklar 188,7 milyar TL olarak kaydedilmiş. Önceki yıl 164,3 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 15’lik bir artış söz konusu.
• Nakit ve nakit benzerleri 8,28 milyar TL’ye düşmüş. 2023 yılında 22,9 milyar TL seviyesindeydi. Bu durum, şirketin likiditesinin azaldığını gösteriyor.
• Ticari alacaklar 6,17 milyar TL olarak gerçekleşmiş. Önceki yıl 11,4 milyar TL seviyesindeydi, yüzde 46’lık bir düşüş var.
• Stoklar 167,2 milyar TL’ye yükselmiş. 2023 yılında 121,9 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 37’lik bir artış görülüyor. Şirketin gayrimenkul projelerine büyük yatırımlar yaptığını gösteriyor.
• Duran varlıklar 16,1 milyar TL olarak kaydedilmiş. 2023 yılında 11 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 47’lik bir artış var.
• Maddi duran varlıklar 2,01 milyar TL’ye yükselmiş. Önceki yıl 1,63 milyar TL idi.

Yükümlülükler

• Toplam yükümlülükler 109 milyar TL olarak hesaplanmış. 2023 yılında 92,7 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 18’lik bir artış söz konusu.
• Kısa vadeli yükümlülükler 108 milyar TL’ye çıkmış. Önceki yıl 89,8 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 20’lik bir artış var.
• Kısa vadeli borçlanmalar 11,6 milyar TL’ye yükselmiş. Önceki yıl 1,5 milyar TL seviyesindeydi. Şirketin borçlanmada ciddi bir artış yaptığı görülüyor.
• Ticari borçlar 7,48 milyar TL olarak gerçekleşmiş. Önceki yıl 5,87 milyar TL idi.
• Ertelenmiş gelirler 83,98 milyar TL seviyesinde. 2023 yılında 77,06 milyar TL idi.
• Uzun vadeli yükümlülükler 1,04 milyar TL’ye düşmüş. 2023 yılında 2,92 milyar TL seviyesindeydi. Uzun vadeli borç yükünün önemli ölçüde azaldığı görülüyor.
• Uzun vadeli borçlanmalar 19 milyon TL’ye gerilemiş. Önceki yıl 1,83 milyar TL idi.

Özkaynaklar

• Ana ortaklığa ait özkaynaklar 95,8 milyar TL’ye ulaşmış. 2023 yılında 82,6 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 16’lık bir artış var.
• Ödenmiş sermaye 3,8 milyar TL olarak korunmuş.
• Geçmiş yıllar zararları 8,23 milyar TL’ye yükselmiş. Önceki yıl 2,35 milyar TL idi.
• Net dönem karı 13,2 milyar TL olarak kaydedilmiş.

Genel değerlendirme

• Varlıklar yüzde 17 büyürken, yükümlülüklerde yüzde 18’lik bir artış görülüyor.
• Şirketin en büyük varlık kalemi stoklar. Stoklar yüzde 37 artarak 167 milyar TL’ye ulaşmış. Bu durum, yeni projelere büyük yatırımlar yapıldığını gösteriyor.
• Nakit varlıklar ciddi şekilde azalmış. 22,9 milyar TL’den 8,28 milyar TL’ye düşmesi, likidite yönetimi açısından dikkat edilmesi gereken bir durum.
• Kısa vadeli borçlanmalar 11,6 milyar TL’ye yükselmiş. Önceki yıl 1,5 milyar TL seviyesindeydi. Şirketin finansman ihtiyacının arttığını gösteriyor.
• Uzun vadeli borçların azalması, şirketin borç yapısını kısa vadeye kaydırdığını gösteriyor.
• Özkaynaklar yüzde 16 artarak 95,8 milyar TL’ye ulaşmış.

Sonuç olarak, şirket yüksek stok yatırımları yaparak büyümeye odaklanmış. Ancak nakit rezervlerinin azalması ve kısa vadeli borçların hızla artması finansal risk oluşturabilir. Önümüzdeki dönemde likidite yönetimi ve borç yönetimi kritik olacak.

Gelir tablosu

Hasılat ve brüt kar

1. Hasılat 31.899 milyar TL olarak gerçekleşmiş. 2023 yılındaki 41.141 milyar TL’ye kıyasla yaklaşık yüzde 22’lik bir düşüş var.
2. Satışların maliyeti 23.292 milyar TL olmuş, bu da brüt karı 8.606 milyar TL olarak belirliyor.
3. Brüt kar marjı yaklaşık yüzde 27 seviyesinde. Önceki yıl yüzde 30 seviyesindeydi, hafif bir düşüş görülüyor.

Faaliyet giderleri ve esas faaliyet karı

1. Genel yönetim giderleri 3.438 milyar TL, geçen yıl 5.018 milyar TL seviyesindeydi. Yüzde 30 oranında bir azalma var.
2. Pazarlama giderleri 569 milyon TL olarak kaydedilmiş. Önceki yıl 760 milyon TL seviyesindeydi, burada da yüzde 25 düşüş var.
3. Esas faaliyetlerden diğer gelirler 8.936 milyar TL olarak kaydedilmiş. Bir önceki yıl 3.952 milyar TL idi, ciddi bir artış yaşanmış.
4. Esas faaliyetlerden diğer giderler 4.394 milyar TL olarak gerçekleşmiş, geçen yıl 5.042 milyar TL seviyesindeydi.
5. Esas faaliyet karı 9.139 milyar TL olarak hesaplanmış. Önceki yıl 5.394 milyar TL idi, yaklaşık yüzde 70’lik bir artış söz konusu.

Finansman gelir ve giderleri

1. Finansman gelirleri 3.474 milyar TL olmuş. 2023 yılında 5.921 milyar TL seviyesindeydi, yüzde 41’lik bir düşüş görülüyor.
2. Finansman giderleri 2.042 milyar TL olarak hesaplanmış. Geçen yıl 2.460 milyar TL idi, yüzde 17 oranında azalma var.
3. Net parasal pozisyon kaybı 4.043 milyar TL olarak kaydedilmiş. Geçen yıl 14.960 milyar TL seviyesindeydi, burada ciddi bir iyileşme var.

Vergi geliri ve net dönem karı

1. Vergi geliri 6.669 milyar TL seviyesinde. Geçen yıl 213 milyon TL seviyesindeydi, büyük bir artış yaşanmış.
2. Net dönem karı 13.197 milyar TL olarak gerçekleşmiş. Geçen yıl 5.882 milyar TL zarar açıklanmıştı, şirket büyük bir karlılığa geçmiş.

Genel değerlendirme

• Hasılat yüzde 22 oranında düşmesine rağmen, faaliyet giderlerinde önemli tasarruf sağlanmış ve esas faaliyet karı yüzde 70 artmış.
• Vergi gelirlerindeki artış net dönem karına büyük katkı sağlamış.
• Finansman gelirleri azalmış olsa da, finansman giderleri de düştüğü için dengeleme sağlanmış.
• Net dönem karında güçlü bir toparlanma görülüyor. Şirket, 2023 yılındaki zarardan çıkarak 13.2 milyar TL kara geçmiş.

Sonuç olarak, şirketin operasyonel verimliliğini artırdığı ve maliyet yönetimini güçlendirdiği söylenebilir. Ancak, hasılatın düşmesi ve finansman gelirlerindeki azalma dikkat edilmesi gereken konular arasında.

Nakit akış tablosu

İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışları

1. 22.516 milyar TL negatif nakit akışı var.
2. Dönem karı 13.197 milyar TL olmasına rağmen işletme faaliyetlerinden önemli bir nakit çıkışı söz konusu.
3. Stoklardaki artış 40.611 milyar TL olarak gerçekleşmiş, bu da şirketin büyük projelere yatırım yaptığını gösteriyor.
4. Ticari borçlardaki artış 3.995 milyar TL seviyesinde.
5. Ertelenmiş vergi geliri 6.961 milyar TL ile nakit akışına önemli bir katkı sağlamış.

Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışları

1. 651 milyon TL net çıkış var.
2. Maddi ve maddi olmayan duran varlık alımları 585 milyon TL.
3. Varlık satışlarından gelen nakit 1.468 milyon TL.

Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışları

1. 11.359 milyar TL net giriş var.
2. Borçlanmalardan sağlanan nakit 15.742 milyar TL.
3. Borç geri ödemeleri 6.930 milyar TL.
4. Faiz ödemeleri 2.478 milyar TL.

Nakit ve Nakit Benzerlerindeki Değişim

1. 11.808 milyar TL azalış var.
2. Dönem başı nakit 21.468 milyar TL iken dönem sonu nakit 6.639 milyar TL’ye gerilemiş.
3. Enflasyon etkisiyle nakitte 3.020 milyar TL azalma olmuş.

Genel olarak işletme faaliyetlerinden ciddi bir nakit çıkışı görülüyor. Şirket, özellikle stok yatırımları nedeniyle yüksek harcamalar yapmış ve bunu borçlanma ile finanse etmiş. Dönem sonu nakit seviyesi önemli ölçüde azaldığı için nakit yönetimi önümüzdeki dönem için kritik olacak.

Emlak Konut GYO’nun 2024 yılı 4. çeyrek finansal verileri üzerinden DuPont analizini inceleyelim. DuPont analizi, özsermaye kârlılığını oluşturan faktörleri üç bileşene ayırarak inceler: net kâr marjı, varlık devir hızı ve finansal kaldıraç.

DuPont Analizi

DuPont Analizine Göre Değerlendirme

Net kâr marjı yüksek seviyede bulunuyor. Bu durum, şirketin maliyetleri kontrol altında tutarak satışlarından güçlü bir kâr elde ettiğini gösteriyor.

Varlık devir hızı oldukça düşük seviyede. Şirketin varlıklarını etkin kullanmada zayıf kaldığı söylenebilir. Büyük oranda arsa ve gayrimenkul stoklarından oluşan varlık yapısı nedeniyle, varlık devir hızının düşük olması beklenen bir durumdur.

Finansal kaldıraç seviyesi 2,14 olup borç kullanımının belirli bir dengede olduğunu gösteriyor. Uzun vadeli borçların azalması ve kısa vadeli borçların artması, şirketin finansman yapısının kısa vadeye kaydığını gösteriyor.

Sonuç olarak, Emlak Konut GYO’nun özsermaye kârlılığı yüzde 14,2 seviyesinde bulunuyor. Net kâr marjı oldukça yüksek olmasına rağmen, varlık devir hızının düşük olması kârlılığın daha da artmasını engelliyor. Finansal kaldıraç dengeli bir seviyede olsa da, kısa vadeli borçlardaki artış ilerleyen dönemlerde finansal risk oluşturabilir. Şirketin nakit akışlarını güçlendirmesi ve varlık verimliliğini artırması, özsermaye kârlılığını yükseltmek için kritik olacaktır.

Sektör analizi

Makroekonomik faktörler ve sektörü etkileyen unsurlar

• Faiz oranları konut kredisi talebini doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Türkiye’de faiz oranlarının yüksek olması konut satışlarını baskılarken, düşük faizler sektöre olan talebi artırmaktadır. 2024 yılında yüksek faiz oranları nedeniyle konut satışlarında baskı oluşmuş olabilir.
• Enflasyon, inşaat maliyetlerini artırarak konut fiyatlarının yükselmesine neden olur. İnşaat malzemeleri ve işçilik maliyetlerindeki artış, sektörde maliyetleri yukarı yönlü etkilemektedir.
• Döviz kurlarındaki dalgalanmalar, inşaat sektöründe kullanılan birçok girdinin döviz bazlı olması nedeniyle maliyetleri doğrudan etkilemektedir. Aynı zamanda yabancı yatırımcı ilgisini belirleyen önemli faktörlerden biridir.
• Kentsel dönüşüm ve kamu destekli projeler sektöre önemli bir katkı sağlamaktadır. Devletin sağladığı teşvikler, yeni projelerin geliştirilmesine yardımcı olabilir.

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe mevcut durum

• Türkiye genelinde konut satışları, faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle baskılanmış olsa da büyükşehirlerde ve kentsel dönüşüm projelerinde talep devam etmektedir.
• Ticari gayrimenkul piyasasında pandemi sonrası toparlanma süreci devam etmektedir. AVM, ofis ve sanayi tipi gayrimenkullerde talep belirli bölgelerde artış göstermektedir.
• Yabancı yatırımcı ilgisi döviz kurlarındaki hareketlilik ve jeopolitik risklerden etkilenmektedir. Türkiye’de konut sektörüne yabancı ilgisi devam etmekle birlikte, finansal istikrar bu talebi doğrudan etkilemektedir.

Emlak Konut GYO’nun sektördeki konumu

• Türkiye’nin en büyük gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri olarak geniş bir proje portföyüne sahiptir. Özellikle kamu destekli projelerde önemli bir rol üstlenmektedir.
• Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı modeli ile projelerini geliştirerek sermaye verimliliğini artırmaktadır. Bu model, finansal yükü azaltarak şirketin daha fazla projeye odaklanmasını sağlamaktadır.
• Konut, ticari ve karma projelerden oluşan geniş bir portföye sahip olması, şirketin sektördeki dalgalanmalara karşı daha dirençli olmasını sağlamaktadır.

Geleceğe yönelik beklentiler

• Faiz oranlarında olası bir düşüş konut talebini artırabilir ve sektörün büyümesine katkı sağlayabilir.
• İnşaat maliyetlerindeki artışın devam etmesi, yeni projelerin maliyetlerini yükseltebilir ve konut fiyatlarını artırabilir.
• Kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması, sektörde yeni yatırım fırsatları yaratabilir.
• Döviz kurlarındaki istikrar sağlanırsa, yabancı yatırımcı ilgisinin artması beklenebilir.

Genel olarak, Emlak Konut GYO güçlü finansal yapısı ve geniş portföyü ile sektörde lider konumunu koruyabilir. Ancak faiz oranları, enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ve inşaat maliyetlerindeki artışlar sektör için önemli risk faktörleri olmaya devam etmektedir. Şirketin finansal yönetimini güçlendirmesi ve projelerini stratejik olarak konumlandırması, gelecekteki büyüme açısından kritik olacaktır.

Faaliyet raporu:
Finansal rapor:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1402779