ALARKO GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Bilanço analizi
Varlıklar
Toplam varlıklar 2024 yılında 18.017.512.207 TL olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılında bu tutar 16.752.940.032 TL idi.
Dönen varlıklar 1.864.738.195 TL seviyesine düşerek, önceki yılın 2.635.135.490 TL olan değerine göre azalmıştır. Finansal yatırımlardaki düşüş bu gerilemede önemli bir rol oynamaktadır.
- Nakit ve nakit benzerleri 347.662.572 TL olarak önceki yıla göre artış göstermiştir.
- Finansal yatırımlar 857.694.784 TL seviyesine gerilemiştir. 2023 yılında bu rakam 1.463.708.314 TL idi.
- Ticari alacaklar 310.442.454 TL’ye düşmüştür. Önceki yıl 431.022.666 TL seviyesindeydi.
Duran varlıklar ise artış göstererek 16.152.774.012 TL seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılında 14.117.804.542 TL olan bu tutarın artmasının temel sebebi yatırım amaçlı gayrimenkuller olmuştur.
- Yatırım amaçlı gayrimenkuller 16.033.694.587 TL seviyesine yükselmiştir. Önceki yıl 13.948.497.445 TL idi.
Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünü genişletmesi, uzun vadeli değer yaratma stratejisi açısından olumlu bir gösterge olsa da kısa vadede nakit akışını zorlayabilir.
Yükümlülükler
Toplam yükümlülükler 2024 yılında 4.694.706.926 TL seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılında bu tutar 1.223.568.122 TL idi. Yükümlülüklerdeki artış, hem kısa hem de uzun vadeli borçlardaki yükselişten kaynaklanmaktadır.
Kısa vadeli yükümlülükler 558.885.478 TL seviyesine çıkmıştır. Önceki yıl 373.427.919 TL seviyesindeydi.
- Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları 470.246.263 TL’ye yükselerek, 2023 yılındaki 228.657.667 TL seviyesine göre ciddi bir artış göstermiştir.
Uzun vadeli yükümlülükler 4.135.821.448 TL seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılında 850.140.203 TL idi.
- Ertelenmiş vergi yükümlülüğü 2.959.229.063 TL seviyesine yükselmiştir. 2023 yılında bu rakam sadece 121.887.790 TL idi.
- Uzun vadeli borçlanmalar 1.147.382.156 TL seviyesine çıkmıştır. Önceki yıl 698.179.439 TL idi.
Şirketin borçlanma seviyesindeki hızlı artış, finansman maliyetlerini artırabilir ve ilerleyen dönemlerde nakit yönetimi açısından risk oluşturabilir.
Özkaynaklar
Özkaynaklar 2024 yılı itibarıyla 13.322.805.281 TL seviyesine gerilemiştir. 2023 yılında bu rakam 15.529.371.910 TL idi. Yaklaşık yüzde 14’lük bir düşüş yaşanmıştır.
- Net dönem karı 445.950.916 TL olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılında bu rakam 1.861.594.885 TL idi.
- Geçmiş yıllar karları 10.816.417.507 TL olarak hesaplanmıştır. Önceki yıl 11.646.696.512 TL seviyesindeydi.
- Yabancı para çevrim farkları 466.304.128 TL olarak 2023 yılındaki 562.496.475 TL seviyesine göre azalmıştır.
Şirketin özkaynaklarındaki düşüş, büyük ölçüde net karın azalması, yabancı para çevrim farklarının etkisi ve yatırım araçlarından kaynaklanan değer kayıpları ile ilişkilidir.
Değerlendirme
Şirketin bilançosu büyümeye devam etse de, borçluluk seviyesinde önemli bir artış söz konusudur. Yatırım amaçlı gayrimenkuller şirketin toplam varlıklarının büyük kısmını oluşturmaya devam etmektedir.
Likidite yönetimi açısından dönen varlıklardaki azalma dikkatle izlenmelidir. Şirketin kısa vadeli borçları yükseldiğinden, önümüzdeki dönemde borç geri ödemelerinin nasıl yönetileceği önem kazanacaktır. Özkaynaklardaki azalma ise uzun vadede finansal istikrar açısından değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, ALGYO’nun bilançosu genişleyen bir varlık yapısına sahip olsa da, borç seviyesindeki artış ve özkaynaklardaki gerileme dikkatle takip edilmelidir. Şirketin gelecekteki finansal performansı, borç yönetimi ve yatırım getirisinin etkinliğine bağlı olacaktır.
Gelir tablosu
Hasılat ve Brüt Kar
2024 yılında şirketin toplam hasılatı 370.929.859 TL olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılında bu rakam 472.806.786 TL idi. Hasılattaki yüzde 21,5’lik düşüş, kira ve satış gelirlerindeki azalmadan kaynaklanıyor olabilir. Satışların maliyeti 23.009.348 TL olarak hesaplanmış ve brüt kar 347.920.511 TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
Brüt kâr marjı hala yüksek olsa da gelirlerdeki azalma şirketin operasyonel verimliliğini sorgulamayı gerektirebilir.
Esas Faaliyet Karı
Genel yönetim giderleri 112.604.672 TL’ye yükselmiştir. Esas faaliyetlerden elde edilen diğer gelirler 1.257.192.374 TL olarak gerçekleşirken, esas faaliyetlerden kaynaklanan diğer giderler 78.120.367 TL olmuştur.
Bu veriler ışığında şirketin esas faaliyet karı 1.414.387.846 TL olarak hesaplanmıştır. Geçen yıl bu rakam 2.618.855.347 TL idi. Yüzde 46 oranında bir düşüş söz konusudur. Bu düşüşün temel nedenlerinden biri, esas faaliyetlerden elde edilen diğer gelirlerin bir önceki yıla göre azalmasıdır.
Finansman Giderleri ve Parasal Kayıplar
Yatırım faaliyetlerinden gelirler 3.136.455 TL ile sınırlı kalmıştır. Finansman giderleri 226.390.267 TL’ye yükselmiş olup, önceki yıl yalnızca 7.972.851 TL idi. Şirketin borçlanma maliyetleri ciddi şekilde artmıştır.
Buna ek olarak, net parasal pozisyon kayıpları 365.800.249 TL olarak kaydedilmiştir. Bu kalem, enflasyon muhasebesi ve döviz dalgalanmalarının etkisiyle olumsuz bir tablo çizmektedir.
Vergi Giderleri ve Net Kar
Vergi giderleri 379.382.869 TL olarak hesaplanmıştır. 2023 yılında bu tutar yalnızca 9.231.616 TL idi. Vergi yükündeki ciddi artış, şirketin net karını büyük ölçüde etkilemiştir.
Net dönem karı 445.950.916 TL olarak gerçekleşmiştir. 2023 yılında 1.861.594.885 TL olan net kar, yüzde 76 oranında düşüş göstermiştir. Bu düşüşün en büyük sebebi finansman giderleri ve yüksek vergi yüküdür.
Diğer Kapsamlı Gelir ve Toplam Kapsamlı Gelir
Diğer kapsamlı gelir 142.064.111 TL negatif gerçekleşmiştir. Geçen yıl bu rakam 65.950.430 TL negatifti. Özellikle yurtdışı faaliyetlerden kaynaklanan döviz çevrim farklarının ve yatırım araçlarındaki değer kayıplarının etkisiyle olumsuz bir tablo oluşmuştur.
Toplam kapsamlı gelir 303.886.805 TL olarak hesaplanmıştır. 2023 yılında bu rakam 1.795.644.455 TL idi.
Genel Değerlendirme
Şirketin hasılatı ve faaliyet karlılığı azalmasına rağmen, brüt kâr marjı korunmaktadır. Finansman giderlerindeki yükseliş ve yüksek vergi yükü nedeniyle net kar önemli ölçüde düşmüştür.
Önümüzdeki dönemde şirketin operasyonel gelirlerini artırması, borçlanma maliyetlerini azaltması ve enflasyon muhasebesinin etkilerini minimize etmesi finansal performans açısından kritik olacaktır.
Nakit Akış Tablosu Analizi
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı
- 2024 yılında 886.191.666 TL nakit girişi sağlanmıştır.
- 2023 yılında 269.278.047 TL olan nakit akışı ile kıyaslandığında önemli bir artış söz konusudur.
- Dönem net karı 445.950.916 TL olarak gerçekleşmiştir.
- Ticari alacaklardaki azalma, nakit girişine 120.672.151 TL katkı sağlamıştır.
- Gerçeğe uygun değer kazançları ise -772.406.794 TL olarak nakit akışını olumsuz etkilemiştir.
İşletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akışındaki artış, tahsilat yönetiminin etkin bir şekilde yürütülmesi ve operasyonel giderlerin kontrol altında tutulmasıyla ilişkilidir.
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı
- 2024 yılında-1.402.776.205 TL net nakit çıkışı gerçekleşmiştir.
- 2023 yılında bu rakam-813.752.619 TL idi.
- Yatırım amaçlı gayrimenkul alımları için 1.459.650.556 TL harcanmıştır.
- Finansal yatırımların satışıyla 2.107.176.455 TL gelir elde edilmiştir.
Şirketin yatırım harcamalarında belirgin bir artış gözlenmektedir. Yeni yatırımlar, uzun vadeli büyüme için olumlu bir adım olabilir ancak kısa vadede nakit çıkışı yaratmaktadır.
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı
- 2024 yılında finansman faaliyetlerinden sağlanan net nakit akışı 719.360.958 TL olmuştur.
- 2023 yılında bu rakam 451.099.430 TL idi.
- Yeni borçlanmalardan 1.053.636.000 TL nakit girişi sağlanmıştır.
- Borç ödemeleri-326.179.088 TL olarak gerçekleşmiştir.
- Temettü ödemeleri 2023 yılında-221.046.629 TL iken, 2024 yılında -8.095.954 TL’ye düşmüştür.
Şirket, finansman faaliyetlerinden sağladığı nakdi borçlanmalar yoluyla artırmıştır. Ancak borç seviyesinin yükselmesi, faiz giderlerinin gelecekte baskı yaratabileceğini göstermektedir.
Nakit ve Nakit Benzerlerindeki Değişim
- 2024 yılı sonunda şirketin nakit varlığı 347.662.572 TL seviyesine ulaşmıştır.
- 2023 yılı sonunda bu rakam 250.381.274 TL idi.
- Yıl içindeki net değişim 174.242.843 TL artış yönünde olmuştur.
Şirketin nakit varlığı artış göstermiştir. Bu artışın ana sebepleri işletme faaliyetlerinden gelen güçlü nakit akışı ve finansman yoluyla sağlanan kaynaklardır.
Genel Değerlendirme
- İşletme faaliyetlerinden sağlanan nakit akışı güçlüdür.
- Yatırım harcamaları yüksek seviyededir ve nakit çıkışına neden olmaktadır.
- Borçlanmalar artmış, ancak temettü ödemeleri azaltılmıştır.
- Şirketin nakit varlığı önceki yıla göre artış göstermektedir.
ALGYO’nun 2024 yılı nakit akış performansı genel olarak olumlu görünmektedir. Ancak yüksek yatırım harcamaları ve artan borç seviyeleri, şirketin gelecekteki finansal durumunu yakından takip etmeyi gerektirir. Şirketin gerçekleştirdiği yatırımların getirisi, uzun vadeli nakit yönetimi açısından kritik bir faktör olacaktır.
Sektör analizi
Ekonomik Faktörler ve Sektör Dinamikleri
Türkiye’de gayrimenkul sektörü, makroekonomik değişkenlerden doğrudan etkilenmektedir. Enflasyon oranlarının yüksek olması, hem gayrimenkul varlıklarının değerinde artış sağlamakta hem de inşaat ve işletme maliyetlerini yükseltmektedir. Enflasyon muhasebesinin uygulanması, şirketlerin finansal tablolarında önemli değişikliklere yol açabilir.
Faiz oranları, sektördeki büyüme açısından belirleyici bir faktördür. Yüksek faiz oranları, bireysel konut kredisi talebini azaltarak gayrimenkul satışlarını olumsuz etkileyebilir. Aynı zamanda, şirketlerin borçlanma maliyetlerini artırarak finansman giderlerini yükseltir. ALGYO’nun uzun vadeli borçlarının artması, faiz yükünün şirket üzerindeki etkisini gösteren bir faktördür.
Gayrimenkul piyasasındaki arz ve talep dengesi, konut ve ticari gayrimenkul segmentlerinde farklılık göstermektedir. Konut piyasasında artan nüfus ve yatırım amaçlı alımlar nedeniyle talep güçlü kalmaya devam ederken, ticari gayrimenkullerde pandemi sonrası değişen çalışma modelleri ofis piyasasında bazı bölgelerde arz fazlasına yol açmıştır. ALGYO’nun portföy yapısı, bu değişimlerden nasıl etkilendiğini belirleyen önemli bir faktördür.
Sektördeki Konumu
ALGYO, yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirleri ve değer artışları ile sektörde faaliyet göstermektedir. 2024 yılı gelir tablosunda hasılatın bir önceki yıla göre düşüş göstermesi, kira gelirlerinde bir azalma ya da varlık satışlarının önceki yıllara kıyasla daha düşük seviyede gerçekleşmiş olabileceğine işaret etmektedir.
Şirketin yatırım amaçlı gayrimenkulleri gerçeğe uygun değer yöntemiyle muhasebeleştirmesi, enflasyonist ortamda varlık değerlerini artırsa da finansal sonuçlarda dalgalanmalara neden olabilir. Özellikle döviz kuru dalgalanmaları ve inşaat maliyetlerindeki değişimler, şirketin uzun vadeli yatırım planlarını etkileyebilir.
Avantajlar ve Riskler
Avantajlar:
- Geniş ve değerli bir gayrimenkul portföyüne sahip olması
- Kira gelirleri sayesinde düzenli nakit akışı sağlaması
- Enflasyonist ortamda gayrimenkul varlıklarının değer kazanma potansiyeli
- Türkiye’de konut ve ticari gayrimenkul talebinin uzun vadede güçlü olması
Riskler:
- Yüksek faiz oranları nedeniyle finansman maliyetlerinin artması
- Döviz kuru dalgalanmalarının inşaat ve işletme maliyetleri üzerindeki etkisi
- Ticari gayrimenkullerde talep değişiklikleri nedeniyle yaşanabilecek değer kayıpları
- Gayrimenkul sektörüne yönelik düzenleyici değişikliklerin şirket politikalarına etkisi
Genel Değerlendirme
ALGYO, güçlü bir varlık portföyüne sahip olmasına rağmen, yüksek faiz oranları ve finansman maliyetlerindeki artış nedeniyle dikkatli bir borç yönetimi stratejisi izlemek zorundadır. Şirketin kira gelirlerini artırmaya yönelik stratejileri, gelecekteki büyüme potansiyeli açısından önem taşımaktadır. Ayrıca, döviz ve enflasyon risklerine karşı alınacak önlemler, şirketin finansal istikrarını koruması açısından kritik olacaktır.
DuPont analizi
Bu sonuç, şirketin özsermaye karlılığının oldukça düşük seviyede olduğunu göstermektedir. Şirketin yüksek yatırım harcamalarına rağmen karlılığını artırmakta zorlandığı anlaşılmaktadır. Finansal kaldıraç kullanımı sınırlı düzeyde olup, varlıkların etkin kullanımında verimliliğin artırılması gerekmektedir.
Faaliyet raporu:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1402808
Finansal rapor:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1402807