İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
ISGYO Finansal Durum Tablosu Analizi
Varlıklar (Aktif) Analizi
Şirket, dönen varlıklarını ciddi şekilde azaltırken yatırım amaçlı gayrimenkullerini artırmış. Bu, uzun vadeli yatırımlara yönelme stratejisini gösteriyor.
Kaynaklar (Pasif) Analizi
Borçlarını önemli ölçüde azaltan şirketin finansal yapısı güçlenmiş görünüyor. Uzun vadeli borçlarını büyük ölçüde kapatması olumlu.
Gelir Tablosu Analizi
Şirketin gelirlerinde ciddi bir artış var. Ancak maliyetlerdeki yükseliş nedeniyle brüt kâr artışı sınırlı kalmış. Satışların maliyetinin bu kadar artması, gider kontrolünün zorlaştığını gösteriyor.
Esas faaliyet gelirleri artış göstermiş ancak diğer giderlerin (örneğin amortisman, değer düşüklüğü zararları) artması kârlılığı sınırlamış.
Finansman giderleri yükselmiş ve net parasal kazançlar azalmış. Bu durum, faiz giderlerinin arttığını ve enflasyonun etkisinin azaldığını gösteriyor.
Vergi giderlerinin önceki yıl 0 TL olması ancak 2024’te 2,52 milyar TL’ye yükselmesi, kârdaki sert düşüşün temel sebebi.
Pozitif Göstergeler:
✅ Hasılat önemli ölçüde artmış (%145 büyüme)
✅ Esas faaliyet kârı artmış (%7 artış)
✅ Şirket operasyonel anlamda güçlü bir performans sergilemiş
Negatif Göstergeler:
❌ Net dönem kârı %80 azalmış
❌ Finansman giderleri yükselmiş
❌ Vergi yükümlülüğü yüksek seviyeye çıkmış
ISGYO, 2024 yılında gelirlerini artırmış ancak yüksek maliyetler, finansman giderleri ve ağır vergi yükü nedeniyle net kârında büyük bir düşüş yaşamış. Bu nedenle şirketin vergi optimizasyonu ve finansal gider yönetimi konularına odaklanması gerekiyor.
Nakit Akış Tablosu Analizi
İşletme Faaliyetlerinden Nakit Akışı
2023’te -1,43 milyar TL negatif olan işletme nakit akışı, 2024’te +925 milyon TL’ye yükselmiş. Bu, operasyonel faaliyetlerin pozitif nakit yaratmaya başladığını gösteriyor. Ancak, yüksek finansman giderleri ve vergi ödemeleri nedeniyle nakit girişleri baskılanıyor.
Yatırım Faaliyetlerinden Nakit Akışı
Gayrimenkul satışlarından elde edilen yüksek gelir (2,9 milyar TL) nakit akışına önemli bir katkı sağlamış. Ancak 1 milyar TL’nin üzerinde yeni gayrimenkul yatırımı yapılmış. Likidite açısından risk oluşturabilir.
Finansman Faaliyetlerinden Nakit Akışı
Şirket finansman faaliyetlerinden önemli ölçüde nakit çıkışı yaşamış. Faiz giderleri 2,63 milyar TL’ye ulaşarak şirketin nakit dengesini zorlamış. Borç geri ödemeleri yüksek seviyede ve borçlanma azaltılmaya çalışılmış.
Pozitif Göstergeler:
✅ İşletme faaliyetlerinden nakit akışı pozitif hale geldi.
✅ Gayrimenkul satışları nakit girişlerini destekledi.
✅ Borçlar azaltılmaya çalışılmış.
Negatif Göstergeler:
❌ Net dönem kârı düşerken, vergi giderleri ciddi bir nakit çıkışı yaratmış.
❌ Faiz ödemeleri nedeniyle finansman giderleri yüksek kalmış.
❌ Nakit rezervleri düşüş göstermiş.
ISGYO, 2024 yılında operasyonel faaliyetlerini iyileştirmiş ancak yüksek finansman maliyetleri ve vergi yükümlülükleri nedeniyle net nakit çıkışı vermeye devam ediyor. Şirketin **faiz ve borç yönetimi konusunda daha stratejik adımlar atması gerekiyor.
DuPont Analizi
Şirketin net kâr marjı %22,04 seviyesinde, bu oldukça iyi bir oran. Ancak, 2023’te %273,9 olan marjın ciddi bir düşüş göstermesi, yüksek finansman ve vergi giderlerinden kaynaklanıyor.
Şirket varlıklarını yavaş çevirmekte, bu da büyük ölçüde yatırım amaçlı gayrimenkullerin likit olmayan yapısından kaynaklanıyor. Sektörel olarak kabul edilebilir olsa da verimlilik açısından daha yüksek olmalı.
Şirketin finansal kaldıraç oranı 1,22, yani borç kullanımı düşük seviyede ve büyük ölçüde özkaynak finansmanına dayalı bir yapı var. Borçların azaltılması riski düşürse de, getiriyi de sınırlayabilir.
ISGYO’ nun 2024 yılı özsermaye kârlılığı (ROE) %2,28 gibi oldukça düşük bir seviyeye gerilemiş. 2023’teki %11,6 ROE’ye göre ciddi bir düşüş var.
Genel Değerlendirme ve Sonuç
✅ Olumlu Yönler:
– Net kâr marjı hâlâ pozitif ve şirket esas faaliyetlerinden kâr etmeye devam ediyor.
– Finansal kaldıraç düşük, yani borç yükü fazla değil.
❌ Olumsuz Yönler:
– Özsermaye kârlılığı çok düşük (%2,28), yani yatırımcılar açısından kârlılık zayıflamış.
– Varlık devir hızı yavaş, yani sermaye kullanım verimliliği düşük.
– Net kâr marjı 2023’e göre dramatik bir şekilde düştü, çünkü vergi yükü ve finansman giderleri arttı.
ISGYO net kâr yaratma kapasitesinde ciddi düşüş yaşadı ve varlıklarını yeterince etkin kullanamıyor. Şirketin **borçlanma stratejisini, yatırım portföyünü ve giderlerini daha iyi yönetmesi gerekiyor.
Faaliyet raporu:
Finansal rapor:https://www.kap.org.tr/tr/Bildirim/1393039